신고한 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단됨.

1. 사실 및 처분개요 청구인은 84.11.5 취득한 서울특별시 서대문구 OOO동 OOOOOO 대지 364㎡ 위에 90.5.9 지층 및 지상 2층 근린생활시설 455.82㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 준공한 후 91.9.30 청구외 OOO외2인에게 양도하고 91.10.31 취득 및 양도가액을 실지거래가액(취득가액: 233,000,000원, 양도가액: 390,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 97.4.11 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 78,663,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.5.9 심사청구를 거쳐 97.8.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하면서 실지거래가액을 확인할 수 있는 취득계약서, 건물공사도급계약서, 설계비 및 감리비 영수증, 양도계약서 등을 제출하였음에도 쟁점부동산의 매수인을 유도하여 실지양도가액인 390,000,000원을 450,000,000원이라고 확인한 후 실지양도가액이 확인되지 아니한다 하여 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 먼저 취득가액을 보면, 토지취득에 대한 매매계약서는 검인계약서가 아닌 사인간에 작성된 계약서로서 신빙성이 없고, 건물공사비가 150,000,000이라고 주장하면서 영수증을 증빙으로 제시하고 있으나 이를 뒷받침할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하고 못하고 있을 뿐만 아니라 영수증의 합계액은 141,000,000원으로 공사도급계약서상의 도급금액과는 9,000,000원의 차이가 있으며, 영수증상의 금액중에는 필요경비로 공제한 금액이 21,000,000원이 있어 이를 차감하면 건물공사비는 120,000,000원으로 청구인이 주장하는 가액과 일치하지 않으므로 신빙성이 없다. 다음으로 양도가액을 보면, 매수자인 청구외 OOO외2인이 확인한 쟁점부동산의 매매대금은 460,000,000원으로 청구인이 주장하고 있는 양도대금 390,000,000원과 불일치하므로 이 또한 신빙성이 없으므로 처분청이 실지거래가액을 부인한 후 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신고한 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에는 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 84.11.5 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산의 토지를 취득하여 그 지상에 90.5.9 건물을 신축한 후 91.9.30 청구외 OOO외2인에게 양도하였고, 83.10.10 쟁점부동산의 토지에 채무자를 청구외 OOO으로, 채권최고액을 9,950,000원으로 하여 근정당권과 지상권을 설정하였다가 84.11.5 말소하였으며, 한편, 청구외 주식회사 OO는 쟁점부동산의 일부(점포 1층 동쪽 60㎡)에 대하여 90.12.1부터 91.12.1까지 전세금을 9,000,000원으로 하여 전세권을 설정한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인은 91.10.31 양도소득세 예정신고시 취득가액을 233,000,000원(토지 83,000,000원, 건물 150,000,000원), 필요경비는 22,890,080원, 양도가액을 390,000,000원(토지 332,020,554원, 건물 57,979,446원)으로 하고 취득 및 양도계약서, 건물도급계약서, 영수증 등의 증빙서류를 갖추어 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 사실이 자산양도차익 예정신고서에 의하여 확인된다.

청구인이 취득가액에 대한 증빙자료로 제시한 쟁점부동산의 토지매매계약서를 보면, 매도인은 청구외 OOO, 부동산매매대금은 80,000,000원이고, 건축허가비 3,000,000은 청구인이 부담하는 것으로 기재되어 있고, 쟁점부동산 신축에 따른 공사도급계약서에는 수급인은 청구외 OOO, 공사기간은 88.8.1부터 89.12.30까지이고, 도급금액은 150,000,000원으로 기재되어 있으며, 청구외 OOO가 작성한 사실확인서에 의하면, 공사도급금액은 150,000,000원이고, 그 대금으로 88.7.15 계약금 20,000,000원, 94.8.14 나머지 30,000,000원 등 총 150,000,000원을 수령한 것으로 나타나고 있다. 또한, 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점부동산의 공사대금으로 지급한 영수증 5매(89.7.15 공사계약금 20,000,000원, 89.8.30 공사대금 20,000,000원, 89.9.10 공사대금 30,000,000원, 89.10.30 공사대금 20,000,000원, 90.2.10 공사잔금 30,000,000원 계 120,000,000원)와 OO건축사사무소 대표 OOO에게 쟁점부동산의 설계비 등으로 지급한 영수증 5매 등(22,890,000원)을 증빙자료로 제시하고 있다. 청구인이 양도가액에 대한 증빙자료로 제시한 매매계약서를 보면, 매수인은 청구외 OOO외2인, 부동산매매대금은 390,000,000원으로서 건물대금은 160,000,000원, 대지대금은 230,000,000원이라고 기재되어 있고, 청구외 OOO이97.4.7 작성한 자술서 및 거래사실확인서를 보면, 97.3.4 사실과 다르게 쟁점부동산을 450,000,000원에 매입하였다고 진술한 사실이 있으나, 실제 매매대금은 390,000,000원이라고 확인하고 있다.

한편, 처분청이 제시한 청구외 OOO이 97.3.4 작성한 거래확인서를 보면, 쟁점부동산의 매매금액은 460,00,000원(현금 360,000,000원, 보증금 78,000,000원, 은행대출금 22,000,000원)이라고 확인하고 있다. 먼저, 청구인이 신고한 취득가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 토지 취득계약서를 증빙자료로 제시하고 있으나 청구인은 위 토지에 대하여 설정한 근저당권의 채권정리 여부가 기재되지 않은 것으로 나타나고 있고, 영수증 등이 뒷받침되지 않아 토지의 취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료로 보기에는 미흡하다 할 것이고, 또한, 청구인이 제시한 영수증에는 필요경비로 공제한 바 있는 설계비 등이 포함되어 있어 이를 제외하면 건물 공사대금 영수증의 금액은 120,000,000원으로 청구인이 제시한 공사도급계약서상 도급금액 150,000,000원과 일치하지 않아 건물의 취득가액 역시 명확하지 않으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 하겠다.

다음으로 청구인 신고한 양도가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도계약서 등을 증빙자료로 제시하고 있으나, 양도계약서상의 양도가액을 뒷받침할 수 있는 영수증 등의 증빙 제시가 없고, 청구외 주식회사 OO가 쟁점부동산의 일부에 대하여 설정한 전세권의 인수 여부등이 기재되지 않은 것으로 나타나고 있고, 쟁점부동산의 매수인이 당초 확인한 거래금액과도 상이하여 계약서의 진위여부를 확인하기가 어렵고, 또한, 청구인이 신고한 건물의 취득원가는 172,890,080원(공사비 150,000,000원, 필요경비 22,890,080원)인데 비해 건물의 양도가액은 57,979,446원이라고 신고하였는 바, 준공일(90.4.22)로부터 양도일(91.9.30)까지 1년 5개월밖에되지 않은 건물을 취득원가의 33.5%에 해당하는 금액으로 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이므로 실지양도가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 하겠다. 따라서 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.