취득 및 양도시의 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 2 이상의 감정평가기관의 감정평가액을 산술평가하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

감정평가기관이 선정한 비교표준지는 쟁점토지와 연접한 이용상황 등이 유사한 토지로 비교대상 표준지로 적정하므로 처분청이 당초 감정평가기관의 감정가액을 기준으로 양도소득세를 경정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

청구인은2006.5.16.OOOOO OOO OOO OOOOO번지 도로 571㎡, 같은 동 91-187번지 도로 56㎡ 합계 627㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOOO에 공공용지로 협의양도하고 쟁점토지의 공시지가가 없다 하여 같은 동 91-9번지 외 6필지 대지의 개별공시지가의 30%를 적용하여 양도가액은 317,575천원으로, 취득가액은 216,996천원으로 하여 2006.6.29.양도소득세 11,343,687원을 신고납부하였다.처분청은 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 한국감정원 등 2개의 감정평가기관에 평가의뢰하였고, 동 평가액의 평균액 642,675천원이 보상가액 보다 높아 보상가액인 601,332천원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 299,876천원으로 하여 2007.10.15. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 53,753,360원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.12.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하였으나 감정평가시 감정평가기관은 쟁점토지 인근지역 중 제일 위치가 좋은 같은 동 OOOOO지번을 비교표준지로 선정하여 평가한 결과 감정가액이 실제 공공용지 보상가액 보다 더 높게 평가되어 불합리함에도 처분청이 이를 근거로 쟁점토지의 기준시가를 산정하여 이 건 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

감정평가기관의 비교표준지는 쟁점토지와 연접한 토지로 토지 이용상황, 가로조건, 접근조건과 주위환경 등을 고려할 때 쟁점토지와 지가형성 요인이 유사하여 비교대상 표준지로 적정하므로 감정평가기관의 감정가액을 기준으로 양도소득세를 경정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

취득 및 양도시의개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 2 이상의 감정평가기관의 감정평가액을 산술평가하여양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제99조【기준시가의 산정】①제96조제2항, 제97조제1항제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물가. 토지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만,개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2)소득세법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성 요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

⑨다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 라목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 라목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액(개정일 2005.2.19.)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를2006.5.16. OOOO에 공공용지로 협의양도하고 양도 및 취득 당시의 개별공시지가가 없다 하여 인근 지번의 공시지가의 30%를 적용하여 양도 및 취득가액을 산출하여양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 감정평가법인에 평가의뢰하여산출한 평균가액을 쟁점토지의 취득 및 양도가액으로 하여 경정하였다.

(2) 위 감정평가액에 대하여 청구인은 감정평가기관이 쟁점토지 인근지역 중 제일 위치가 양호한 대지를 비교표준지로 선정하여 평가한 결과 감정가액이 실제 공공용지 보상가액 보다 더 높게 평가되어 불합리하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.OOOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO(OO O OO, O)(가) 쟁점토지는 양도 및 취득 당시 개별공시지가가 없는 도로로 처분청은 OOOOO과 (O)OOOOOOOOOO에 감정평가를 의뢰하여 산출된 평가액의 산술평균액을 쟁점토지의 개별공시지가로 하였다.(나) 쟁점토지에 대한 OOOOO의 개별토지단가산정보고서를 보면, 비교표준지로 선정한 같은 동 OOOOO지번은 쟁점토지와 근접하여 이용현황, 주변환경이 가장 유사한 필지로 확인되며, 다만, 처분청은 쟁점토지 보상가액이 감정가액보다 낮아소득세법시행령 제146조제9항에 의거 쟁점토지 양도가액을 토지보상 가액으로 경정한 사실이 확인된다.OOOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO(OO O OO, O)(3)소득세법 제99조제1항 제1호 가목에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제164조 제1항은 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있다.

(4) 살피건데, 처분청은 양도 및 취득 당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여소득세법 제99조제1항에 의거 OOOOO 등 2개 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 산출된 평가액을 산술평균하여 쟁점토지의 개별공시지가를 산출하였으며, 감정평가기관이 선정한 비교표준지는 쟁점토지와 연접한 이용상황 등이 유사한 토지로 비교대상 표준지로 적정하므로 처분청이 당초 감정평가기관의 감정가액을 기준으로 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.