기준시가와 현저한 차이가 있는 청구인의 실지거래가액에의한 신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점부동산 및 쟁점토지를 ○○협동조합에서 000원에 근저당을 설정한 사실도 있는 점등을 볼 때 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 부족하므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분청의 당초처분은 타당함.

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 OO군 OO읍 OO리 OOOOO 대지 258㎡, 건물 93.82㎡(위 대지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 같은리 OOOOO 도로 90㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1986.8.6 취득하여 1989.6.29 양도하고 처분청으로부터 쟁점부동산 및 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세 사전안내문통지를 1990.1.14 받고나서 쟁점부동산 및 쟁점토지의 취득가액은 25,300,000원, 양도가액은 28,000,000원이라는 내용의 시정요구서를 1990.2. (일자미상) 처분청에 제출하였다. 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 1989년도 귀속 양도소득세 35,444,980원 및 동 방위세 7,088,990원을 1994.5.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.7.13 심사청구를 거쳐 1994.9.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산 및 쟁점토지를 양도하고 과세표준확정신고 기한전인 1990.2 실지거래가액을 입증할 수 있는 제증빙 서류를 갖추어 시정요구서를 처분청에 제출하였으며, 쟁점토지는 도로부지이고 쟁점부동산의 일부분(약 60㎡)도 도로로 편입될 예정이며 쟁점부동산의 잔여대지(198㎡)는 형상이 좋지 않아 정상적인 값을 받기가 어려운 실정인데도 이를 감안하지 아니하고 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 기준시가와 대비하여 신빙성 없다고 판단 기준시가로 이 건 양도소득세를 결정한 것은 부당하므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 쟁점부동산 및 쟁점토지를 28,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하였다고 하면서 쌍방간의 거래확인서등을 제출하고 있으나 기준시가에 훨씬 미달하는 가액으로 거래하였다고는 거래관행상 믿기 어렵고 청구주장 거래가액을 증거로서 뒷받침할 수 있는 금융자료등의 객관적 증빙서 제출도 없으며 또한 취득자인 OOO는 쟁점부동산 및 쟁점토지를 OOOO협동조합에서 45,000,000원에 근저당을 설정한 사실도 있는 점등을 볼 때 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 부족하므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분청의 당초처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부에 다툼이 있다.

나. 관계법령 쟁점부동산 및 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4019호, 1988.12.26) 제23조 제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 「당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 취득가액을 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ～

2. 생략

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 및 쟁점토지를 25,300,000원에 1986.8.6 취득하여 1989.6.29 양도함에 있어 쟁점부동산의 일부는 도로로 편입될 예정이고, 쟁점토지는 도로부지인 관계로 정상적인 값을 받기가 어려운 실정이라 28,000,000원에 이를 양도하였다고 하면서 취득가액 증빙으로 매매계약서를, 양도가액 증빙으로 매매계약서, 거래상대방 확인서 및 일부 금융자료등을 제시하고 있다. 한편 경기도 고시 제78-267호(1978.6.21)에 의거 도시계획재정비시 신설된 소로(小路)에 쟁점토지는 전부, 쟁점부동산은 그 일부가 편입된 사실이 청구인의 질의에 대한 OO군수의 회신공문(도시 58410-7438, 1994.9.1)에 의해 확인되고 있으나 청구인은 도로부지로 편입된 이후에 쟁점부동산 및 쟁점토지를 취득하였고, 특히 쟁점토지의 경우 이 건 과세기준인 기준시가에 이미 도로부지인 사실이 반영되어 기준시가(취득, 양도가액이 같은금액인 17,847원임)에 변동이 없음을 알 수 있다. 그리고 청구인이 양도가액 중 중도금을 수령한데에 대한 증빙으로 제시한 금융자료를 보면 OO은행 OO지점 청구인 계좌에 1989.7.11에 17,000,000원이 입금된 사실은 확인되나 계약서상 중도금 지급일자(1989.7.1)와 금액(15,000,000원)이 상이하여 위 통장에 입금된 금액이 쟁점부동산 및 쟁점토지 양도대금 중 중도금으로 수령한 것인지 여부조차 확인되지 아니한다.

한편 청구주장 취득가액은 기준시가 16,481,780원보다 약 1.5배나 높은 고액인데 반하여 양도가액은 기준시가 86,871,710원의 약1/3수준에 불과한 바, 일반적으로 기준시가가 시가를 정확히 반영하지 못하고 있는 점을 충분히 감안하더라도 도로부지로 편입된지 약 8년후에 쟁점부동산 및 쟁점토지를 취득하였고, 기준시가에 이미 도로부지인 것이 반영되어 있음에도 불구하고 청구주장 실지거래가액은 기준시가와의 차이가 너무 클 뿐만 아니라 이와같이 기준시가와 대비하여 고가로 취득하여 저가로 양도할 수 밖에 없던 납득할만한 사유가 설명되지 못하고 있고 청구주장 거래가액이 실거래가액임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료도 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정하기 어렵고 전시한 관련법령에서 규정한 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙자료에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.