쟁점토지의 취득시기를 잘못 적용하였는지 여부(경정)

대금지급조건을 장기할부조건이라고 보기는 어렵다 할 것이므로 취득시기는 잔금청산일로 보는 것이 타당함

1. 사실 청구인은 경기도 화성군 서신면 OO리 OOOOOO 대지 660㎡ 및 같은 곳 OOOOOO 잡종지 595㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 위 지상건물 1,517.88㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.9.9 청구외 OOO 소유인 경기도 용인시 수지읍 OO리 OOO 잡종지 5,357㎡ 및 위 지상 공장건물 4개동 1,999.8㎡(쟁점토지와 함께 이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환가액 1,100백만원에 교환하는 것으로 하여 쟁점토지는 OOO에게, 쟁점건물은 OOO의 처인 청구외 OOO에게 각각 소유권이전등기를 하고, 1997.11.28 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하면서, 쟁점토지 중 대지의 취득시기는 매매계약서상 사용수익하기로 날인 1994.10.9로 하고, 잡종지는 잔금청산일인 1995.4.21로 하여 1999.10.11 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 52,001,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.19 심사청구를 거쳐 2000.2.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점건물을 1996.7.4 준공하여 여관업을 영위하던 중 이를 경영하던 사위 망 OOO가 1997.2.11 OO도 부근에서 실종(당시 만 31세)되자 쟁점부동산인 여관을 급매물로 내놓게 되었는 바, 1997.9.9 OOO 소유 교환부동산과 교환하였으며, 교환부동산(교환가액 10억원)외에 현금 1억원을 지급받았다. 처분청도 조사과정에서 쟁점부동산의 양도가액이 11억원이고, 취득가액이 1,303백만원(쟁점토지 303백만원, 쟁점건물 10억원)임을 확인하였다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되었음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

(2) 처분청은 쟁점토지 중 OO리 OOOOOO 대지의 취득시기는 매매계약일(1994.10.9)로 보았고, 국세청장은 심사결정시 장기할부조건으로 보아 취득시기를 계약금(첫회 부불금 지급일자) 지급일자인 1994.10.9로 보았다. 그러나 처분청의 조사서 및 청구외 OOO의 영수증 등에 의하여 청구인이 1996.8.10 토지 잔금 7백만원을 지급한 사실이 확인되므로 잔금청산일을 취득시기로 하여야 하며, OOO의 심사청구에 대한 국세청장의 결정시에도 위 대지의 양도시기를 1996.8.10로 하여 경정결정한 사실이 있다.(심삼 양도 99-4102, 1999.4.23) 처분청 및 국세청장은 쟁점토지 중 OO리 OOOOOO 잡종지의 취득시기를 잔금청산일(1995.4.21)로 보았다. 그러나 이 건 토지대금은 조건부특약이 부여된 매매계약서 내용과 같이 대금청산이 이루어지지 아니하였고, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일(1995.4.16)로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 경과하므로 취득시기는 등기접수일인 1996.11.7이 되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 1,389백만원(쟁점토지 중 OOOOOO은 205백만원, OOOOOO는 98백만원, 쟁점건물은 1,086백만원)으로 하고 양도가액을 543,500천원으로 하여 과세미달로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 쟁점건물의 취득가액에 있어 청구인이 시공업체인 청구외 OOOOOO주식회사(이하 “OOOOOO”이라 한다)와 1995.3.14 체결한 도급계약서에는 도급금액이 1,054백만원(부가가치세 별도)으로 되어 있고, 세금계산서 발행금액은 990백만원으로 일치하지 아니하는 바, 청구인이 신고한 1,086백만원은 신빙성이 없다. 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO 및 OOO에게 사업포괄양수도계약에 따라 양도하였다고 주장하면서 제시하는 계약서에 첨부된 고정자산명세서에는 양도가액이 543,500천원으로 되어 있고, OOO은 문답서에서 교환부동산의 교환가액은 10억원이고 쟁점부동산의 교환가액은 11억원이라고 확인하고 있으며, 동 교환계약에 따라 청구인이 교환부동산의 전세보증금 77백만원과 교환가액과의 차액 1억원을 합한 177백만원을 수령하였음이 확인된다. 따라서 전시 사업포괄양수도계약서상 매매가액은 543,500천원이고, 교환계약서상 매매가액은 11억원으로 일치하지 아니하는 바, 실지양도가액이 불분명하다고 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점토지의 취득시기를 본다. (가) 청구인은 1994.10.9 OOO과 쟁점토지 중 OOOOOO 대지의 대금을 205백만원으로 하여 매매계약을 체결하면서, 계약금 20백만원은 계약당일 지급하였으며, 중도금 80백만원은 1994.11.15에, 잔금 105백만원은 건축주 명의이전시와 준공후 2회에 걸쳐 지급하기로 하는 등 장기할부조건으로 매매계약을 체결한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인된다. 그리고 청구인은 위 대금지급약정일과 관계없이 1994.11.14자 70백만원을 지급한 후 1996.8.10 잔금 7백만원을 지급할 때까지 8회에 걸쳐 대금을 지급하였음이 OOO이 발행한 영수증에 의하여 확인된다. 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호에 의하면 장기할부조건의 경우 당해 자산의 취득시기 및 양도시기는 첫회 부불금의 지급일이 된다. 따라서 청구인이 대금을 3회이상 분할하여 지급하였고, 첫회 부불금(계약금) 지급일의 다음 날부터 잔금지급일까지의 기간이 1년 이상이 되므로 장기할부조건에 의한 매매거래에 해당하는 바, 계약금의 지급일인 1994.10.9을 취득시기로 보아 양도차익을 산정한 처분은 잘못이 없다. (나) 쟁점토지 중 OOOOOO 잡종지는 양도자인 청구외 OOO가 1995.4.21 작성한 영수증(OOOOOO으로 기재하였으나 당시는 OOOOOO에서 OOOOOO로 분할되기 전임)에 의하면 청구인이 위 토지의 매매대금 중 잔금 80백만원을 1995.4.21 지급하였음이 확인된다. 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조 에 의하면 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 불분명한 경우 등 예외적인 경우를 제외하고는 원칙적으로 대금을 청산한 날이 되므로 처분청이 잔금청산일을 취득시기로 보아 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산을 기준시가로 과세한 처분이 정당한지와

(2) 쟁점토지의 취득시기를 잘못 적용하였는지를 가리는데 있다.

나. 쟁점 1을 본다.

(1) 관련법령 소득세법 제96조 와 제97조 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면 토지 및 건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하되 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 등 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 사실관계

(1) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액은 11억원이고, 실지취득가액은 1,303백만원(쟁점토지 303백만원, 쟁점건물 10억원)이라고 주장하고 있다. 청구인은 쟁점토지 중 대지는 1996.8.10 청구외 OOO으로부터 205백만원에, 잡종지는 1996.11.7 청구외 OOO로부터 98백만원에 취득하였다고 주장하는 바, 이 부분에 대하여는 처분청과 다툼이 없는 것으로 보인다. 그러나 청구인은 쟁점건물을 OOOOOO에게 10억원에 도급하여 신축준공하였다고 주장하나, 처분청은 1,054백만원에 도급한 것으로 보았음이 처분청의 조사종결복명서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산과 교환부동산의 교환당시 중개자라는 청구외 OOO의 2000.4.17자 교환거래사실확인서를 보면, 쟁점부동산의 가액은 11억원이고, 교환부동산의 가액은 전세금 77백만원을 포함하여 10억원이라고 되어 있다.

(3) 1997.8.14자 부동산교환계약서를 보면 물물교환차액은 177백만원으로 계약금은 20백만원이고, 잔금 157백만원의 잔금지급약정일은 1997년이나 일자는 미기재되어 있다.

(4) OOOO신용금고 OO지점장은 교환부동산에는 1996.11.4 채권최고액 525백만원의 근저당권을, 쟁점부동산에는 1997.9.12 채권최고액 900백만원과 1998.9.18 채권최고액 50백만원의 근저당권을 설정하였다.

(5) 청구외 OOO은 교환당시 가액이 교환부동산은 10억원이고 쟁점부동산은 11억원이라고 진술하고 있다.

(6) 청구외 OOO의 교환부동산의 양도에 따른 양도소득세 예정신고서에는 실지양도가액이 908,990,600원으로 기재되어 있는 반면, 청구인의 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 예정신고서에는 실지취득가액은 1,389백만원, 실지양도가액은 543,500천원으로 기재되어 있는 바, 청구인은 실지양도가액은 기준시가로 계산한 금액으로서 부동산매매검인계약서상 금액이고, 사업의 포괄양수도 계약서상 기재된 금액임에도 착오로 양도소득세 예정신고시 기재된 것이라고 주장하고 있다. (나) 판단

(1) 위 사실들을 종합하여 보면, 청구인과 처분청간에 쟁점토지의 실지취득가액에 대하여는 다툼이 없으나, 처분청은 쟁점건물의 실지취득가액과 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보았다.

(2) 먼저 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되는지 본다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 처분청이 확인한 쟁점토지의 취득가액 303백만원과 청구인이 쟁점건물 신축시 OOOOOO과 체결하였다는 1995.3.31자 도급계약서상 도급금액 10억원(공급가액)의 합계액인 1,303백만원이라고 주장한다. 그러나 처분청이 이 건 세무조사시 징구한 1995.3.14자 도급계약서에는 공급가액이 1,054백만원으로 기재되어 있음에도 도급금액의 변경에 대한 사유가 규명되지 아니하고 있을 뿐 아니라, 청구인이 제시하고 있는 또 다른 계약서상 공사금액(공급가액)을 보면 1995.4.7자 로보텔 숙박시설 신축공사 골조부분 1차 계약서는 5억원이고, 1996.1.30자 공사도급계약서 제1차 설계변경도 5억원으로 되어 있는 등 청구인이 주장하는 쟁점건물의 신축공사금액이 10억원이라는 청구주장이 달리 확인되지 아니하고 있다.

(3) 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는지 본다. 처분청은 교환부동산 소유자인 OOO 등이 말하는 교환가액은 추정으로 인정할 수 있을지는 모르나 교환계약서에는 1억원의 교환차액만 기재되어 있을 뿐 교환가액을 인정할 만한 감정평가서 등이 없어 정상가액을 계산할 근거가 없다고 하여 기준시가로 과세하였음이 조사복명서 등 관련서류에 의하여 확인된다. 쟁점건물을 청구인으로부터 소유권이전등기한 OOO은 처분청이 징구한 문답서에서 교환당시 교환부동산의 가액은 10억원이고 쟁점부동산의 가액은 11억원이었다고 확인하고 있으며, 청구인도 동 교환에 따라 교환차액으로 1억원을 수령하였다고 주장하면서 OOOO신용금고 OO지점장이 담보취득 목적으로 의뢰하였다는 경인감정평가사무소의 감정평가서를 제시하고 있다. 그러나 감정평가서상 교환부동산의 평가액은 738,681,200원(가격시점 1996.10.21, 작성일자 1996.10.22)이고, 쟁점부동산의 평가액은 945,484,600원(가격시점 1997.8.21, 작성일자 1997.8.21)으로 차액이 206,803,400원임에도 청구인은 교환차액으로 1억원을 받았다고 주장할 뿐 교환당시 쟁점부동산 가액을 11억원과 교환부동산의 가액을 10억원으로 산정한 근거를 객관적으로 규명할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액 11억원이 확인된다고 보기 어렵다 하겠다. 따라서 전시한 바와 같이 쟁점건물의 실지취득가액과 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다. 쟁점 2를 본다.

(1) 관련법령 소득세법 제98조 는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제162조 제1항은 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. (생략).

3. 총리령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법시행규칙 제78조 제3항은 영 제162조 제1항 제3호에서 “총리령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 영 제157조·제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 3회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 인도여부에 불구하고 첫회 부불금 지급일의 다음 날부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 것이라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점토지 중 OOOOOO 대지의 취득시기가 언제인지 본다.

① 청구인과 OOO이 작성한 1994.10.9자 토지 및 건축물(여관) 허가권 부동산매매계약서상 대금은 205백만원으로 계약금 20백만원은 계약시 지불하고, 중도금 80백만원은 1994.11.15 지불하며, 잔금 105백만원은 건축주 명의이전시와 준공후 2회에 지불한다고 되어 있다.

② 처분청은 OOO이 매매계약을 체결한 날부터 매수인인 청구인이 당해대지에 건축물을 신축하는 등 사용·수익하게 하였다고 하여 매매계약일인 1994.10.9을 취득시기로 보았고, 국세청장은 심사결정서에서 청구인이 매수대금을 1994.11.14자 70백만원을 지급한 후 1996.8.10 잔금 7백만원을 지급할 때까지 8회에 걸쳐 대금을 지급하였음이 OOO이 발행한 영수증에 의하여 확인되는 바, 청구인이 대금을 3회이상 분할하여 지급하였고, 첫회 부불금(계약금) 지급일의 다음 날부터 잔금지급일까지의 기간이 1년 이상이 되므로 장기할부조건에 의한 매매거래에 해당한다고 보아 계약금의 지급일인 1994.10.9을 취득시기로 보았다.

③ OOO은 1994.6.10 건축허가(신청일 1994.5.31)를 받았는데 동 허가서상 착공예정일은 1994.6.15이고, 사용검사예정일은 1994.10.15로 기재되어 있으며, OOO이 1995.4.29 건축주 명의를 청구인과 OOO(청구인의 처)로 변경신고를 하여 동 일자에 화성군수가 이를 수리(주택 OOOOOOOOOO)하였음이 화성군청의 관련서류에 의하여 확인된다.

④ 소득세법령상 장기할부조건에 해당하는지 여부는 계약당시를 기준으로 판단하는 것이며, 계약이후 대금지급 지연 등의 사정으로 대금지급내용이 변경되는 경우는 해당되지 아니하는 것인 바, 전시 계약서상 잔금 105백만원은 건축주 명의이전시와 준공후 2회에 지불한다고 되어 있다. 그러하다면 이 건 토지대금이 계약서상 4회에 걸쳐 지급하는 것으로 되어 있다 하더라도 건축허가서상 공사예정기간이 6개월인 점을 감안할 때 청구인과 OOO이 계약서를 작성할 당시 잔금은 계약일로부터 1년이내에 지급하는 것으로 예상하여 약정하였다고 볼 수 있는 바, 이러한 대금지급조건을 장기할부조건이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 이 건 대지의 양도자인 OOO의 1999.4.23자 심사청구에 대하여, 국세청장이 OO세무서장이 양도시기를 1994.10.10(매매계약 체결일)로 본 것은 잘못이므로 잔금청산일(1996.8.10)을 양도시기로 보아야 한다는 국세청장의 심사결정은 잘못이 없다 할 것인 바, 잔금청산일에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 취득시기는 잔금청산일로 보는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 쟁점토지 중 OO리 OOOOOO 잡종지에 대하여 본다.

① 양도자인 OOO가 1995.4.21 작성한 영수증에 의하면 청구인은 위 토지의 매매대금 중 잔금 80백만원을 1995.4.21 지급하였음이 확인된다.

② 처분청이 청구인의 잡종지 취득시기를 잔금청산일로 본 것에 대하여 청구인은 이 건 토지대금은 조건부특약이 부여된 매매계약서 내용과 같이 대금청산이 이루어지지 아니하였고, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일(1995.4.16)로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 경과하므로 취득시기는 1996.11.7이 되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 전시 청구인 주장은 잔금청산일이 확인되지 아니하는 경우 잔금지급약정일과 등기접수일까지의 기간이 1개월을 경과하는 경우에 적용되는 것으로 이 건 잔금청산일이 확인되는 잡종지의 취득시기에 대하여는 적용할 수 없는 것이다. 아울러 농지전용허가가 1995.12.26에 있었는 바, 청구인 주장대로 매매계약서상 위 특약조건을 인정한다 하더라도 이는 해제조건에 해당한다 할 것이므로 사실상 해제요건이 발생하지 아니한 이 건의 경우 동 농지전용허가일을 취득시기로 볼 수는 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 잔금청산일을 취득시기로 보아 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.