회수불가능한 미수금을 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인은 미수금(3억원)을 피담보채권으로 하여 쟁점부동산에 근저당을 설정한 것으로 나타나고, 양수자가 재산이 없다고 주장하나 이를 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.7.26. 인천광역시 OOO 외 3필지 합계 1,393.5㎡ 및 그 위의 근린생활시설인 OOO(지하 1층·지상5층이고 연면적이 2,511.91㎡이며 이하 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득할 수 있는 권리를 송OOO에게 양도하고 이를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 인천지방검찰청의「부동산등기특별조치법」위반자료에의하여 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액을 7억5,000만원으로 하고 취득가액을 5억원으로 하여 2010.8.10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 177,828,750원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.1. 이의신청을 거쳐 2011.3.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부대비용 등을 제외하더라도 쟁점부동산을 5억원에 취득하였음에도, 불가피하게 매수인의 지위변경형식으로 권리를 포기하는 대가로 수취하는 금액이 4억5,000만원에 불과하여(당초 7억5천만원에 매매계약을 체결하였으나, 매수인이 3억원을 지급하지 아니함) 손해를 보았고, 앞으로도 후순위채권자인 청구인에게는 쟁점부동산에 설정한 근저당권과 관련하여 추가로 배당될 금액이 없으며, 매수인이 보유한 재산도 없는바, 청구인이 사실상 지급받지 못할 금액까지 포함하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제96조제1항의 규정에 의하면, 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이고, 실제로 거래한 가액은 매매계약에 따라 약정한 매매대금으로 회수가 사실상 불가능한 대금까지도 포함하는 것이며(심사양도 2002- 319, 2003.3.14. 참조), 청구인과 송OOO 사이에 작성된 매매계약서에하자가 없고, 쟁점부동산이 송OOO 앞으로 소유권이전등기가 완료되어현재 경매가 진행 중이므로 청구인이 배당을 받는 것이 가능한지 여부 및 당해 금액이 최종적으로 확정되지 아니한 상태라서 회수불능이라단정할 수는 없는바, 그렇다면 현재까지는 미실현된 양도차익이라 할지라도, 청구인과 송OOO 간에 약정한 매매계약서상의 금액인 7억5,000만원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점앞으로도 회수가 불가능한 양도대금 미수금 채권을 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법률

(1) 국세기본법(2007.12.31. 법률 제8830호로 개정되기 이전의 것) 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 토지등기부등본에 의하면,

① 김OOO이 2001.8.13.매매의 원인으로 이 건 대지를 취득하였다가,

② 2007.3.30. 임의경매로인한 매각의 원인으로 OOO에게 소유권이 이전등기되었고,

③ 2007.7.31. 송OOO에게 매매원인으로 소유권이전등기된 내역이 확인되며, 또한 건물의 등기부등본에 의하면, 이OOO이 ㉮ 2002.6.3. 소유권보존등기 원인으로 이 건 건물을 취득하였다가, ㉯ 2007.3.30. 임의경매로 인한 매각원인으로 OOO에게 소유권이 이전등기되었으며, ㉰ 2007.7.31. 매매원인으로 송OOO 앞으로 소유권이전등기된 것으로 나타난다.

(2) 매수인인 청구인과 매도인인 OOO가 2006년 12월 체결한 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산 매매대금은 21억원이고, 계약금 3억원은 계약당시에 지급하며, 잔금 18억원은 2007년까지(정확한 일자는 약정되어 있지 아니함) 지급하는 것으로 기재되어 있으며,동 계약서의 약정내용에는 OOO가 쟁점부동산에 대하여 29억9천만원에 입찰하고 이를 낙찰받아서 청구인에게 소유권이전등기를하기로 하되, 소유권이전등기비용과 각종 공과금 및 부동산 명도책임은매수인이 부담하며, OOO가 쟁점부동산을 낙찰받지 못하는 경우에는 계약이 성립하지 아니한다는 등의 특약사항이 포함되어 있다.

(3) OOO가 2006.12.20. 청구인에게 교부한 사인 간의 영수증에는 청구인이 쟁점부동산의 계약금 3억원과 소유권이전등기비용 및 기타 부대비용 2억원 합계 5억원을 수령한 것으로 나타난다.

(4) 청구인과 송OOO이 2007.7.26. 체결한 계약서에 의하면, 청구인이 송OOO에게 매매대금 7억5천만원에 쟁점부동산을 양도하기로 약정을 하면서 송OOO이 2007.7.27. 쟁점부동산에 설정된 5천만원의 가압류를해방공탁을 통하여 해제하기로 하고, 2007.7.30.까지 4억원을 청구인에게 지급하며, 잔금 3억원은 2007.8.31.까지 지급하기로 하되 담보로 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 것으로 나타난다.

(5) 쟁점부동산은 2007.7.31. OOO에서 송OOO으로 소유권이전등기가 되었고, 동 부동산의 근저당권 중 2007.8.17. 설정된 청구인의 것보다 변제순위가 앞서는 경우를 정리하면 아래의 <표>와 같다.OOO

(6) 쟁점부동산은 2008.7.15. 인천지방법원으로부터 임의경매개시결정을 받고(2008타경34608), 동 부동산의 감정평가액은 41억8,050만원이나 3회까지 유찰되었으며, 4회 매각기일의 최저매각가격은 20억4,844만원인 것으로 나타나고, 현재 쟁점부동산과 관련하여 신고된 유치권(주식회사 동주건설 854,608,080원, 주식회사 OOO932,440,000 원, OOO종합건설주식회사 15억원)에 대하여 OOO협동조합이 제기한 유치권부존재확인소송이 진행 중이기 때문에 그에 따라 위의 경매가 정지된 사실이 처분청의 심리자료에 나타난다.

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 매매대금 7억5천만원에 양도하기로 하는 내용의 계약을 체결하였으나, 매수인의 사정으로 인하여대가로 받은 금액이 4억5,000만원에 불과하므로 사실상 받지 못할 금액까지 포함하여서 양도차익을 산정하는 것은 부당하다는 주장이고,「소득세법」은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있으나, 소득의 원인이 되는채권이 발생된 때라 하더라도 과세대상이 되는 그 채권이 채무자의 도산으로 인하여 회수불능이 되어 장래 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 소득을 과세대상으로 하여 소득세를 부과할 수는 없다 할 것이지만(대법원 2007두19393, 2007.12. 14., 대법원 2002두1953, 2002.10.11. 외 다수 같은 뜻임),청구인이 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 7억5천만원에 송OOO에게 양도하기로 약정하며 송OOO이 2007.7.27. 동 부동산에 설정되어 있는 5천만원의 가압류를 해방공탁을 통하여 해제하고, 2007.7.30.까지 청구인에게 4억원을 지급하며, 잔금 3억원은 2007.8.31.까지 지급하되 그에 대한 담보로 근저당권을 설정하기로 약정한 내용이 계약서에 나타나고, 청구인이 제시하는 증빙자료만으로는 양도대금과 관련한 미수금 채권의 회수가불가능하게 되었다고 인정하기는 어렵다고 보이므로 처분청이 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액을 매매계약서상의 금액인 7억5천만원으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.