공동주택에 대한 상속세 신고가격을 부인하고 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

청구인이 제시하는 매매사례가액은 기준시가가 다르고 특수관계자간 거래로 나타나나 처분청이 제시한 매매사례가액은 동과 층은 다르나 동일한 단지내, 같은 면적, 같은 기준시가인 점 등에 비추어 이를 시가로 봄이 타당함

1. 처분개요

가. 피상속인 차OOO이 2009.11.8. 사망함에 따라 상속인인 차OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 상속받은 서울특별시OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 상속가액을 2개의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액OOO으로 하여 2010.4.30. 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인들이 신고한 쟁점아파트의 감정가액 평균액을 부인하고 2009.12.23. 매매예약한 같은 주소지OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액OOO을 시가로 보는 등 하여 2011.7.11. 청구인들에게 2009.11.8. 상속분 상속세 OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2011.10.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점아파트와 같은 평형의 아파트는 상속개시일(2009.11.8.) 이후 6개월내에 6건이 매매거래되어 매매가액은 OOO까지 매우 유동적이었는데, 처분청은 쟁점아파트와 같은 동(127동) 8층에도 매매사례아파트(거래가액 OOO)가 있음에도 이를 적용하지 아니하고 다른 동OOO인 조망도 같지 아니한 비교대상아파트의 매매사례가액OOO을 시가로 적용하였는데, 이는 불합리하므로 청구인들이 제시하는 아파트OOO의 매매사례가액OOO을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 합리적이다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트의 시가는 매매사례가 있음에도 불구하고 청구인들이 임의로 감정가액을 평균하여 신고한 것은 인정하기 어렵고, 청구인들이 제시하는 같은 동 매매사례아파트OOO는 쟁점아파트와 기준시가가 다르고, 특수관계자간 거래로서 정상적인 시가를 반영한 매매거래가 아니므로 시가로 인정하기 어려워 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점상속개시일 전후 6월 내에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 같은 동 OOO으로 거래된 사례가 있음에도 이를 적용하지 아니하고 쟁점아파트와 다른 동OOO으로 위치가 같지 아니하고, 층도 24층으로 쟁점아파트와 조망도 같지 아니한 비교대상아파트OOO의 매매사례가액OOO을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것은 불합리하다고 주장하면서 OOO을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 합리적이라고 주장하면서 등기부 등본 등을 증거자료로 제시하고 있다.

(2) 처분청 처분내역은 다음과 같다.(가) 청구인들은 당초 2개의 감정평가사에 감정평가를 의뢰하여 감정가액 평균액으로 쟁점아파트의 시가를 신고하였으나, 감정평가서를 보면 상속개시일과 가장 가까운 2009년 12월의 매매거래내역이 있음에도 OOO법인은 2009년 5월부터 8월까지의 매매거래내역 및 인근 아파트의 매매거래를 참고하여 감정평가서를 작성한 사실이 나타나 적절한 시가를 반영하지 못한 것으로 조사된 사실이 심리자료에 나타난다.(나) 상속개시일(2009.11.8.)을 전후하여 쟁점아파트 단지내의 6월이내 매매사례가액을 확인한 바, 아래〈표〉와 같이 2009년 12월에 6건의 매매거래내역이 나타나고 있으나, 처분청은 면적이 동일(84.93㎡)하고, 기준시가가 동일OOO하며 쟁점아파트 바로 옆 동으로 상속개시일과 가장 가까운 2009.12.23. 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액OOO을 시가로 하여 상속재산을 평가한 사실이 심리자료에 나타난다.OOOOOOOOO OOOO(OO : O, OOO)(다) 처분청은 청구인들이 제시하는 아파트OOO는 쟁점아파트와 비교하여 볼 때 같은 동에 위치하고 면적은 같으나, 쟁점아파트 기준시가는OOO인데 청구인들이 제시하는 아파트의 기준시가는 OOO으로서 서로 상이하고, 특수관계자(어머니와 아들)간의 거래로 나타나므로 당해 거래가액OOO)을 시가로 인정하기 어렵다는 의견이다.

(3)「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 제1호에 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용하되 다만, 그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래 등으로 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다고 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인들은 쟁점아파트와 같은 평형의 매매사례가격이 있음에도 불구하고 임의로 감정가액을 적용하여 신고한 것으로 나타나는 점, 청구인들이 제시하는 같은 동 매매사례아파트OOO는 기준시가가 다르고 특수관계자간의 거래로 나타나는 점, 처분청이 산정한비교대상아파트는 비록 동과 층은 다르나 동일한 단지 내에 있고 같은 면적으로 기준시가도 동일한 점 등을 고려하여 보면,청구인들이 신고한 감정가액 평균액을 부인하고 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 산정하는 등 하여 청구인들에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.