토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것을 부인하고 기준시가로 결정한 처분의 당부(기각)

청구인이 신고한 토지의 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 확인되는 경우에 해당된다고 보기 어려우므로 처분청이 기준시가로 그 양도차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

1. 원처분 개요 청구인은 90.5.16 OOOOOO공사(현 한국OOO공사 이하 “OOO공사”라 한다)로부터 경기도 안산시 O동 OOOOO 대지 276.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 90.8.31 청구외 OOO에게 양도하고, 91.5월 처분청에 양도가액 28,000,000원, 취득가액을 18,207,595원으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 것을 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정하여 96.4.16 청구인에게 90년귀속 양도소득세 8,602,100원 및 동 방위세 1,967,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.6.5 심사청구를 거쳐 96.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지는 OOO공사가 분양한 토지로서 당초 청구외 OOO이 85.12.31 14,607,595원에 분양받은 것으로서 계약금 7,000,000원만 불입한 상태에서 청구인이 10,600,000원에 취득하여 중도금 및 잔금을 청구인이 불입하고 청구인 명의로 변경하여 청구인 앞으로 등기한 것이며, 청구외 OOO에게 28,000,000에 양도하였다. 90년 7, 8월은 안산시 일대가 토지거래허가지역으로 고시된 시기로서 부동산 경기가 침체되어 매수자를 찾기가 힘들었고, 쟁점토지는 주변야산에 폭 싸여 있는 작은 단지로서 남쪽 바로 앞에는 대단위 연립주택단지가 가로 막고 있고 북쪽에는 2개의 교회건물이 들어서 있어 투자가치가 적다는 이유로 부동산에 내 놓아도 팔리지 않았으며, 청구인은 89년 말 직장을 그만두고 약 반년동안 여러가지 방안을 모색중이었으나 아내O 3자녀를 둔 가장으로서 생계대책 마련이 시급하여 부득이 시세보다 싼값에 서둘러 매도한 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 그 양도차익을 결정함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 취득가액이 실지거래가액임을 입증하기 위해서 토지매매계약서를 제출하고 있으나 토지매매계약서에 중개인의 상호 및 성명만 기재되어 있을 뿐 허가번호 및 인적사항등이 기재되지 아니하여 그 신빙성을 인정하기 어려우며, 청구인은 청구인이 신고한 양도가액이 양도당시 시세보다 낮다는 사실을 인정하면서 낮은 가액으로 양도한 사유로 쟁점토지가 투자가치가 적을 뿐만 아니라 생계대책으로 서둘러 양도하였다고 하나 청구인이 쟁점부동산을 양도한 때는 부동산가격이 상승하던 때라 청구인 주장을 받아들이기가 어렵다고 보이므로, 처분청이 청구인이 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것을 부인하고 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에 의하면 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래 가액에 의하도록 규정하고 있고 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 같은법시행령 제170조 제4항 제3호를 보면 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 제출한 등기부등본을 보면 청구인은 90.5.16 OOO공사로부터 쟁점토지를 취득하여 90.8.31 청구외 OOO에게 양도한 것으로 확인된다. 첫째 쟁점토지의 취득에 대하여 살펴보면, 청구인은 청구외 OOO이 85.12.31 OOO공사로부터 쟁점토지를 취득하면서 계약금 7,000,000원을 지불한 상태에서 86.3.23 청구인에게 10,600,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, OOO공사 OO건설사무소장 및 OOO공사 사장이 발행한 분양명의변경확인서 및 대지명의 변경 인정서를 보면 85.12.31 계약금 7,000,000원, 중도금 4,380,000원(86.1.30), 잔금 3,227,595원(86.2.28)에 계약분양하고 쟁점토지의 구 명의자는 청구외 OOO이며 신 명의자는 청구인임을 확인하고 있는 것으로 보아 청구인이 청구외 OOO으로부터 계약금을 지불한 상태에서 쟁점토지를 취득한 것은 인정되나 청구외 OOO과의 매매계약과 관련된 취득자금에 대한 구체적인 입증자료는 제출치 못하고 있다. 둘째 쟁점토지의 양도에 대하여 살펴보면, 청구인이 제출한 양도매매계약서(검인계약서)에는 90.7.29 계약금 3,000,000원, 중도금 10,000,000원(90.8.10), 잔금 15,000,000원(90.8.29) 합계 28,000,000원에 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있고, 매수자 청구외 OOO가 확인하는 부동산거래확인서 및 대지매입경위서, 청구인이 당시 시세보다 싸게 양도하게 된 사유서 및 탄원서를 제출하고는 있으나 양도대금에 대한 금융자료등 객관적인 입증자료는 제시하고 있지 못하고 있다.

사실이 이O 같다면 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 확인되는 경우에 해당된다고 보기 어려우므로 처분청이 기준시가로 그 양도차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.