매매사례가액 해당 여부(기각)

유사아파트의 매매가액이 존재하는 경우 보충적인 평가방법인 기준시가보다 우선 적용하는 것이므로 상속일 전·후 6월 이내의 유사아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 증여재산가액으로 산정하여 과세한 처분은 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.3.18. 청구인의 부 강OO으로부터 OOOOO OOO OOO OO OOOOOOOOO OOO OOO호(이하 “쟁점아파트” 라 한다)를 증여받고, 증여재산가액을 기준시가인 10억8,800만원으로하여 2005.5.11. 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 동일단지 내 동일 평형 아파트인 17동 402호의 매매사례가액인 14억원으로 평가하여 2005.10.14. 청구인에게 2005.3.18. 증여분 증여세 129,068,160원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.9. 이의신청을 거쳐 2006.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산은 일물일가의 원칙이 적용되는 특유의 재산임에도 다른 아파트의 매매실례가격으로 그 가액을 평가하는 것은 납세자의 입장에서는 비교대상아파트의 매매사례가격 등을 알 수 없고, 매매실례가격 마저도 그 진실성이 담보되어 있지 아니하며, 예측가능성을 현저하게 훼손하는 것이므로 부동산의 시가를 법률의 규정대로 명확하게 적용하기 위해서는 동일·유사한 모든 부동산의 매매실례가격 뿐만 아니라 감정·수용·공매 등의 가격도 함께 조사한 후 그 중 가장 시가성이 있는 가격을 시가로 결정하여야 함에도 처분청이 매매실례가격에만 의하여 시가를 적용하여 증여세를 과세하는 것은 행정편의주의에 의한 부당한 처분이므로 당초 처분을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

상속세및증여세법 시행령 제49조제1항 및 제5항의 규정에 의하여 쟁점아파트와 같은 단지내 아파트이고, 인접 동으로 면적이 같으며, 용도 등이 유사한 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례가액[동일단지내 17동402호(14억원, 2005.5.20. 매매), 17동704호(14억2000만원, 2005.5.12 매매)] 14억원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 결정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점매매사례가액을증여재산의 시가로 보아 과세한처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2)상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 규모 거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세및증여세법시행령제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 ·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간중 매매 ·감정· 수용· 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되 가액에 포함시킬 수 있다.1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 2005.3.18. 청구인의 부 강OO으로부터 쟁점아파트를 증여받고, 이에 대한 증여세 과세표준을 증여 당시의 기준시가인 10억8,800만원으로 신고한데 대하여 처분청은 쟁점아파트와 동일한 단지내의 동일한 평형 및 동일한 층의 아파트의 매매사례가액인 14억원을쟁점아파트의 시가로 보아 2005.10.12. 청구인에게 증여세 129,068,160원을 결정고지하였음이 증여세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 납세자의 입장에서는 비교대상아파트의 매매사례가격 등을 알 수 없을 뿐만 아니라 매매실례가격도 그 진실성이 담보되어 있지 아니하며, 부동산은 일물일가의 원칙이 적용되는 특유의 재산임에도 다른 아파트의 매매실례가격으로 평가함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 처분청이 제시한 청구인에 대한 증여세조사종결보고서와 양도소득세 신고현황 조회표(부동산)를 보면 아래 표와 같이2005.5.20. 매매된 쟁점아파트와 동일한 단지, 동일한 평형 및 동일한 층으로서 기준시가도 10억8800백만원으로 동일한 17동 402호의 매매가격이 14억원으로 확인되고, 2005년 3월부터 5월까지 거래된 쟁점아파트와 동일한 평형의 아파트의 매매가격이 14억원에서 14억4000만원까지 형성되었음이 확인된다. (OO O OO)(나) 2003년말에 개정된상속세및증여세법 시행령 제49조제5항의 규정에 의하면, 당해 재산에 대한매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적·종류·용도·종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도록 하였는 바, 이는 당해 재산과 면적·종류·용도·종목이동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 있다고 할 것이다.

(다) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때,처분청이 이 건 과세에 있어서 매매사례가액으로 적용한 14억원은 쟁점아파트의 증여일로부터 전후 3월 이내인 2005.5.20.의 쟁점아파트와 기준시가가 동일한 평형 및 동일한 층의 아파트의 시세인 점,증여일로부터 전후 3월 이내인 5월중에 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매가격이 14억원에서 14억4000만원으로 형성된 점등에 비추어 보아 상속세법및증여세법 시행령 제49조제5항의 요건을 충족하고 있다고 할 것이다. (라) 따라서 처분청이 쟁점아파트와 소재지, 평형 및 층수 등이 동일한 아파트의 매매사례가액 14억원을 쟁점아파트의 시가로보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.