양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부(기각)

청구인은 토지·건물을 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고는 하였으나 제출된 매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이고, 달리 실지거래가액을 알 수 있는 증빙을 처분청에 제시하지 않으므로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당함

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOOO의 대지 273㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.12.1 취득한 후 91.8.24 동토지위에 건물 797.92㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 보유하다 95.4.17 쟁점토지 및 건물을 함께 양도하였다. 95.6.24 청구인은 쟁점토지·건물의 취득·양도당시 실지거래가액을 각각 658,473,120원, 700,000,000원으로 하여 처분청에 자산양도차익예정신고서를 제출하였다. 이에 처분청은 기준시가에 의하여 쟁점토지·건물의 양도차익을 산정하고, 96.12.4 청구인에게 95년도 귀속 양도소득세 56,497,430원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.8.13 심사청구를 거쳐 96.12.4 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 347,350,000원에 쟁점토지를 취득한 후 그 위에 311,123,120원의 공사비를 지출하여 쟁점건물을 신축하였으나, 건물위치가 좋지 않고 건물신축시 조달한 사채변제독촉 및 은행이자부담 때문에 손해를 감수하면서 700,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였음에도 청구인이 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 사실과 다른 것으로 판단하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지·건물을 양도하고 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지·건물을 658,473,120원에 취득하고 700,000,000원에 양도한 것으로 신고하였으나,

① 쟁점부동산을 중개한 부동산중개업소의 매물대장에는 1,250,000,000원으로 기록되어 있다고 조사하고 있어 1,250,000,000원이 비록 청구인이 받고자 하는 양도호가였다고 하더라도 이 가액의 56%인 700,000,000원에 양도하였다는 주장은 믿기 어렵고,

② 4년정도를 보유하면서 금융비용 등 공사비외의 금액 등을 감안할 때 손해를 보고 양도한 것이 되며, 둘째, 쟁점토지·건물의 기준시가에 의한 양도차익은 161,726천원인데도 청구인이 신고한 양도차익은 20.3%에 불과한 32,885천원으로 납부세액없이 과세미달로 신고한 점, 셋째, 취득과 양도시 쟁점토지·건물의 기준시가 상승율은 136.8%이고 신고한 상승율은 106.3%인 점, 네째, 쟁점건물은 241평으로 150평이상이기 때문에 건설업법에 의하여 건설업자에게 신축하여야 하는데도 청구인이 직영으로 공사하였다고 주장하면서 거래명세표, 일반영수증(일명 사제영수증)등을 제시하였는바 청구인의 명의로 된 영수증도 있고 윤사장(실제 시공자로 보여지나 확인된 사항은 아님)명의로 된 영수증이 있어 어느 것이 쟁점건물을 신축하는데 소요된 사실상의 영수증인지 구별이 되지 않는 점 등으로 미루어 볼 때, 청구인은 쟁점토지·건물을 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고는 하였으나 제출된 매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이고, 달리 실지거래가액을 알 수 있는 증빙을 처분청에 제시하지 않으므로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

(1) 쟁점토지·건물 양도당시 시행되던 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항은 본문에서「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」라고 하면서 그 제1호에서 「제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고, 동법 제45조 (양도소득의 필요경비계산) 제1항은 본문에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.」라고 하면서 제1호에서「

1. 취득가액 (가) 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 생략」라고 규정하고 있다.

(2) 한편, 소득세법시행령 제170조 제4항은 본문에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.」라고 하면서, 그 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우」를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지 및 건물을 700,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 처분청이 확인한 바에 의하면 양도당시 중개업소(OOO)의 매물대장에 기재되어 있는 매매(양도)호가는 1,250,000,000원으로 확인되고 있어 청구인주장 양도가액과의 차액이 무려 550,000,000원이나 되며, 또한 청구인은 쟁점토지·건물의 실제 양도가액이 700,000,000원임을 입증할 수 있는 다른 구체적인 증빙자료를 전혀 제출하지 못하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

(2) 한편, 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 347,350,000원이며, 쟁점건물의 신축비용은 311,123,120원이라고 주장하나, 쟁점토지 취득가액에 대한 입증자료로는 검인계약서를 제출하였을 뿐 동 취득대금의 지급일자, 지급금액, 지급수단(현금, 수표등)등을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료는 전혀 제출하지 못하고 있으며, 쟁점건물 신축비용에 대한 입증자료로는 다수의 견적서, 간이세금계산서, 거래명세서, 영수증 등을 제출하였으나 청구인이 제출한 위 증빙자료의 대부분은 대금 수령인, 공급받는자 등이 청구인인 사실을 확인할 수 없어 관련 공사대금이 쟁점건물의 신축공사비인지 여부가 확인되지 않고 일부는 수령인(공급받는자)이 청구인 명의가 아닌 OOO 또는 윤사장 등으로 되어 있으며, 또한 공사대금 지급사실(지급일자, 지급금액, 지급방법 등)을 확인할 수 있는 구체적인 증빙자료의 제출이 없어 이에 대한 청구인 주장 역시 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(3) 위 관계법령 및 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점토지·건물의 취득 또는 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 과세처분은 타당하고 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.