공동취득한 토지에 대한 청구인의 지분(손익분배)비율(경정)

거주자가 양도소득세 과세대상인 자산을 공동으로 양도한 경우에는 그 지분 또는 손익분배비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여야 함

1. 처분개요

가. 청구인은 김OO과 공동으로 1999.11.30. 경기도 OOO OOO OOO OOO O OOOO 임야 8,926㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 200,220천원에, 2002.4.23. 경기도 OOO OOO OOO OOO OOOOO 공장용지 595㎡(이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 합하여 “쟁점 토지”라 한다)를 76,176천원에 취득하고, 김OO 단독명의로 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 경료한 후 이를 보유하다가, 2002.6.17. 쟁점 토지를 총 매매대금 875,000천원에 OOOOOO주식회사에 일괄 양도하였으나 양도소득세는 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점토지가 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 거래된 것으로 보아 쟁점토지 양도가액을 실지거래가액에 의해 산정하고, 청구인과 김OO이 각자 지급한 투자금액 비율(청구인 투자금액 비율을 쟁점1토지 82.9%, 쟁점2토지 72.2%로 산정)로 쟁점토지 양도소득금액을 계산하여 2006.2.13. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 255,620,120원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.31. 이의신청을 거쳐 2006.6.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 규정하고 있는 투기나 탈세 등 반사회적 행위를 하기 위한 것이 아니라, 쟁점토지 취득시 종전 소유자의 대출금 105,000천원을 김OO이 인수하면서 그 명의에 따라 부득이 공동취득자인 김OO의 명의로 등기한 것으로 쟁점토지의 양도가액은 기준시가에 의하여야 한다.

(2) 설령, 쟁점토지 양도가액을 실지거래가액에 의할 경우에도, 쟁점1토지를 공장부지로 개발하기 위해 지출한 묘지이장비 8,000천원, 토목공사 설계비 25,000천원, 인수한 대출금에 대한 이자 29,660천원 합계 62,660천원은 자본적 지출액이므로 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다.

(3) 청구인은 공동투자자인 김OO과 쟁점토지의 손익분배비율을 각각 50%로 하기로 약속하였고, 쟁점토지 양도시 그 양도대금 875,000천원도 청구인과 김OO에게 각각 50%의 비율로 배분되었으며, OOO OO구청도 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반에 따른 과징금을 부과하면서 청구인의 지분율을 50%로 인정한 사실이 있음에도, 처분청이 쟁점토지 취득시 인수한 대출금 105,000천원을 청구인 투자금액에 포함시켜 쟁점1토지에 대해서는 82.9%, 쟁점2토지에 대해서는 72.2%를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당한 것으로 쟁점토지에 대한 청구인의 지분비율은 50%가 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인과 김OO이 공동으로 쟁점토지를 취득하였으나 김OO의 명의로 단독 등기하여 양도하였으므로 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액에 의하여야 한다.

(2) 묘지이장비 8,000천원과 토목공사설계비 25,000천원은 객관적이고 구체적인 증빙자료 등의 제시가 없고, 인수한 은행대출금에 대한 이자 29,660천원은 소득세법 제97조 제1항 각 호에서 규정하는 필요경비에 해당하지 아니하여 자본적 지출액으로 인정할 수 없다.

(3) 처분청에서 조사하여 정한 청구인의 투자지분율 82.9%는 당초 청구인이 작성하여 김OO의 확인을 거쳐 제출된 정산서에 의해 계산된 비율로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점1토지의 양도가액을 실지거래가액에 의하여야 하는지 여부

② 실지거래가액에 의해 과세하는 경우, 쟁점1토지에 대한 자본적 지출액으로 주장하는 62,660천원을 인정할 수 있는지 여부

③ 공동취득한 쟁점토지에 대한 청구인의 지분(손익분배) 비율이 쟁점1토지 82.9%, 쟁점2토지 72.2%(처분청)인지 아니면 50%(청구인)인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 (2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제118조 【준용규정】제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조의 규정은 양도소득세에 이를 준용한다. 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】②사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다.

(2) 소득세법 시행령(2006.2.9, 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 【양도가액】 ②법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경우 제163조 【양도자산의 필요경비】③법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

(3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의등기의무등】 ①누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다. 제5조 【과징금】 ①다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위안에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조제1항의 규정을 위반한 명의신탁자 ⑤제1항의 규정에 의한 과징금은 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. <후단 생략>

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인이 김OO과 공동으로 최OO과 주식회사 OOOOO로부터 쟁점토지를 취득하고, 김OO의 단독 명의로 1999.12.1.과 2004.11.29.에 각각 소유권 이전등기를 경료하였으며, 2002.6.17. 잔금을 받고 쟁점토지를 OOOOOO주식회사에 일괄 양도한 사실이 등기부등본, 매매계약서, 문답서 등 처분청 과세자료에 나타난다. (나) 처분청은 2006년 1월경 청구인의 양도소득에 대한 조사를 실시하여 청구인과 김OO이 공동으로 취득한 쟁점토지를 김OO의 단독 명의로 등기한 사실을 OOO OO구청에 통보하였고, 이에 OO구청장은 2006.5.18. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항을 위반한 사실을 인정하여 청구인에게 과징금을 부과한 사실이 OO구청 공문 사본(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)에 의해 확인된다. (다) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 같은 법 시행령 제162조의2 제2항 제1호에 의하면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 양도자산의 양도가액은 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 김OO과 공동으로 취득하고도 쟁점토지에 대한 청구인 지분의 명의를 김OO으로 하여 소유권 이전등기를 경료한 사실(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항을 위반)이 인정되므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대해 실지거래가액에 의해 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점1토지의 취득과 관련하여 공장부지로 개발하기 위한 묘지이장비 8,000천원, 토목공사 설계비 25,000천원, 인수한 대출금으로 인한 이자지급액 29,660천원 합계 62,660천원을 쟁점1토지에 대한 자본적 지출액으로 인정하여 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 납골증명서, 묘지이장 확약서, 건축물 설계계약서, 대출금 이자를 납입한 무통장 입금증 등을 제출하였다. (나) 먼저 묘지이장비 8,000천원에 대해 살펴보면, OO군수가 2002.5.20. 발급한 납골증명서, 쟁점1토지의 전 소유주인 최OO의 처 최OO이 2002.5.15. 작성한 확인서에 의해 쟁점1토지 지상에 있었던 분묘1기가 이장되어 납골된 사실은 인정할 수 있으나, 청구인이 당해 분묘 이장을 위해 8,000천원을 지출한 내용이 그 밖의 증빙서류에 의해 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구인이 주장하는 묘지이장비 8,000천원을 자본적 지출액으로 보기는 어렵다고 판단된다.

(다) 다음으로 토목공사 설계비 25,000천원에 대해 살펴보면, 청구인이 제출한 용역계약서와 청구인의 예금계좌 사본 등에 의해 청구인이 건축사인 유OO과 2002.1.9. 쟁점1토지 지상에 공장을 신축하기 위한 설계용역과 토목설계 용역계약을 체결하고, 그 대가(부가가치세 포함)로 각각 22,000천원과 27,500천원을 지급하기로 하였으며, 2002.1.9.부터 2002.6.3.까지 총 4회에 걸쳐 모두 29,460천원을 유OO에게 지급한 사실은 확인되나, 쟁점1토지가 2002.6.17. 양도당시에 임야로 매매되었고, 2005.1.25.에 그 지번이 60-2에서 585-1과 585-2로 분할되면서 585-1 6,873㎡만 공장용지로 지목이 변경된 사실이 당해 부동산 매매계약서와 등기부등본에 나타나고 있는 점, 청구인이 계약상 유OO에게 지급하기로 한 설계용역의 대가의 합계금액이 49,500천원임에도 불구하고 그 일부인 29,460천원만을 지급하였고, 실제 지급한 29,460천원도 공장설계용역에 대한 것인지 아니면 토목설계에 대한 것인지 불분명한 점 등을 감안할 때, 토목공사 설계비 25,000천원을 자본적 지출액으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. (다) 다음으로 대출금 이자지급액 29,660천원에 대해 살펴보면, 청구인과 김OO이 공동으로 쟁점1토지를 취득하면서 김OO의 명의로 양도자인 최OO의 대출금 105,000천원을 인수하고, 2000.7.26.부터 2002.6.17.까지 총 29,629,294원의 이자를 납부한 사실이 무통장 입금증 등에 의해 확인되나, 당해 이자지급액은 소득세법 제97조 제1항 각호에서 규정하는 필요경비에 해당하지 아니한다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 김OO과 손익분배비율을 각각 50%로 구두로 약속하였고, 쟁점토지 양도대금이 각각 50%의 비율로 분배되었으며, OOO OO구청도 과징금 부과시 청구인 지분을 50%로 인정하였으므로 쟁점토지에 대한 지분은 50%가 타당하다고 주장하면서 김OO의 은행계좌 사본, OO구청 과징금 부과관련 공문 사본, 쟁점토지 양도 이후 김OO과의 금전거래를 소명하는 증빙서류 등을 제출하였다. (나) 쟁점토지 매매계약서, 청구인과 김OO의 은행계좌 사본, 무통장입금증, 부동산 등기부등본, 처분청 과세자료 등에 의해 확인되는 쟁점토지 취득·양도 현황은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO (OO O OO) (다) 처분청은 청구인이 작성하여 김OO이 제출한 쟁점토지 취득대금 관련 정산서를 기초로 각자의 실제 투자금액을 조사하여 이를 집계한 후, 쟁점1토지 취득시 인수한 대출금 105,000천원은 그 명의는 김OO이나 청구인이 이자를 전액 지급하였다 하여 이를 청구인 투자금액에 포함시켜, 아래 <표2>와 같이 청구인의 투자비율을 쟁점1토지와 쟁점2토지에 대해 각각 82.9%와 72.2%로 계산하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세 조사결과보고서, 결정결의서 등 처분청 과세자료에 나타난다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO (OO O OO) (라) 청구인과 김OO이 각각 2005.12.7.과 2005.12.2.에 처분청에 출석하여 쟁점토지를 공동으로 취득한 후 그로 인한 수익의 50%를 각자 나누어 갖기로 하였다는 취지의 답변을 한 사실이 처분청이 제출한 각자의 문답서 사본에 나타난다.

(마) 청구인은 2002.5.10경 김OO의 명의로 OOOOOO주식회사와 875,000천원에 쟁점토지 매매하기로 계약을 체결하였고, 이에 따라 OOOOOO주식회사는 청구인에게는 2005.5.10.에 계약금 87,500천원, 2002.5.22.에 중도금 350,000천원 합계 437,500천원을 송금하였으며, 김OO에게는 2002.6.17. 잔금 437,500천원을 입금한 사실이 은행계좌 사본에 의해 확인된다. (바) 김OO의 명의로 인수한 대출금 105,000천원에 대한 이자 지급내역은 아래 <표3>과 같고, 2000.7.26. 이자 7,000천원은 김OO의 거주지 인근인 OO OO구청 출장소에서 입금되었으며, 2001.3.14. 이자 9,999,301원은 청구인이 운영하는 사업체 인근의 OOOO에서 입금되었으며, 2002.6.17. 이자 3,969,273원은 김OO이 쟁점토지 양도대금으로 납부한 사실이 무통장 입금증, 김OO의 은행계좌 사본 등에 나타난다. OOOOOOOOOO OO OOO OOOO OO (OO O O) (사) OOO OO구청은 처분청은 조사내용 통보에 따라 2006.2.17. 쟁점1토지에 대한 청구인의 지분을 82.9%로 하여 청구인에게 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반에 따른 과징금을 부과할 예정임을 통지하였으나, 청구인이 2006.3.3. 당초의 손익분배 약정, 양도대금 분배내용 등을 이유로 이의를 제기하자 청구인의 지분을 50%로 하여 과징금을 재산정한 사실이 OO구청의 공문 사본(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)에 의해 확인된다.

(아) 처분청이 제출한 김OO의 저축예금거래명세표에 의하면, 김OO이 2002.6.17. 쟁점토지 양도대금의 50%인 437,500천원을 송금받고, 당일에 김OO 명의로 인수한 대출금의 원리금 108,969천원과 중개수수료 25,000천원을 지불하였으며, 2002.6.18.과 2002.6.19.에 각각 50,000천원과 254,500천원을 청구인에게 송금하였으며, 2002.6.20.에는 청구인으로부터 169,640천원을 송금받은 사실이 확인된다.

1) 처분청은 청구인이 제기한 이 건 관련 이의신청에 대한 결정서에서 위와 같은 쟁점토지 양도 이후의 금전거래 흐름으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지 양도대금을 주관적으로 관리하였다 하여 실질적 주체로 보아, 인수 대출금 105,000천원을 청구인의 투자금액에 포함하여 청구인의 지분을 계산한 당초 처분이 정당한 것으로 판단하였다.

2) 청구인이 2002.6.18.～2002.6.20. 기간의 김OO과의 금전거래가 쟁점토지의 양도와는 무관한 것임을 입증하기 위해 제출한 부동산 매매계약서, 영수증 사본 등에 의하면, 청구인외 3인(OOO OO)이 공동으로 2002.5.27. 경기도 OOO OOO OOO O OOOO OOO 임야를 1,630,000천원에 매입하기로 계약하고, 2002.5.27.과 2002.6.27.에 계약금 163,000천원과 중도금 중 일부인 150,000천원을 지급하였으며, 청구인이 당해 토지의 용도변경과 관련하여 박OO외 1인에게 100,000천원을 지급하였으나 박OO가 이를 이행하지 아니하자 변호사법 위반 등으로 고소하였으며, 그로 인하여 2006.7.10. 박봉수가 기소(OOOOOO, OOOO OOOOOOOOO)된 사실이 나타난다.

(자) 위의 관련법령과 사실관계 등을 종합하여 보면, 소득세법 제43조 와 제118조 제2항의 규정에 의해 거주자가 양도소득세 과세대상인 자산을 공동으로 양도한 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 양도소득금액을 계산하여야 하는 바, 이 건의 경우, 청구인과 김OO 모두 쟁점토지 양도로 발생하는 수익의 50%를 각자 나누어 갖기로 약속한 사실을 인정하고 있고, 실제로 쟁점토지 양도대금의 50%를 각자의 은행계좌를 통해 수령하였으며, 처분청의 과세자료에 나타난 바와는 달리 김OO도 인수한 대출금에 대한 이자를 납부한 사실이 나타나고 있으며, 청구인에게 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반으로 과징금을 부과한 OOO OO구청도 청구인의 지분 비율을 50%로 인정한 사실이 확인되며, 쟁점토지 양도 이후 청구인과 김OO 간의 금전거래의 상당 부분은 이들이 공동으로 다른 부동산을 매입하기 위해 이루어진 것으로 확인되어 당해 금전거래가 쟁점토지 양도와 관련이 있다고 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점토지에 대한 청구인의 지분 또는 손익분배의 비율을 50%로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.