청구인이 신고한 실지거래가액이 인근 매매실례가액에 현저히 미달하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구인이 신고한 평당가액이 현저한 차이를 보이고 있어 청구인이 신고한 가액을 실거래가액으로 인정할 수 없으므로 당초처분 정당함.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 대지 333.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1985.9.30 취득하여 1991.11.26 양도하고 취득가액은 393,000,000원, 양도가액은 533,600,000원으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도차익을 부인하고 양도 및 취득당시의 기준시가로 양도차익을 계산하여 1993.11.16 청구인에게 1991귀속 양도소득세 203,469,000원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1993.12.23 심사청구를 거쳐 1994.3.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 자산양도차익 예정신고시 처분청에 제출한 매매계약서상의 가액을 실 거래가액으로 보기 어렵다는 이유로 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점부동산 인근에 소재한 부동산 중개업소에 탐문·조사한 바에 의하여 쟁점부동산 인근의 평당 매매실례가액(취득시 : 1,200～1,500천원, 양도시 : 8,000천원～10,000천원)에 비하여 청구인이 신고한 평당가액(취득시 : 3,900천원, 양도시 : 5,280천원)이 현저한 차이를 보이고 있어 청구인이 신고한 가액을 실거래가액으로 인정할 수 없으므로 당초처분 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 쟁점은 청구인이 양도차익예정신고시 신고한 가액을 실거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우” 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.

다. 청구인은 쟁점부동산 매매가액(취득가액 : 393,000,000원, 양도가액 : 533,600,000원)의 입증자료로 양도 및 취득당시의 매매계약서 사본을 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면 양도당시의 계약은 1991.11.12 계약을 체결하여 1991.11.19 중도금 250,000,000원을 받고 계약일로부터 10일만인 1991.11.22 잔금 203,600,000원을 받기로 하는 내용으로 부동산 소개인이 없이 작성된 검인계약서 사본으로서 일반적인 부동산거래의 관행(계약기간과 잔금약정일간의 기간이 1～2개월이며, 부동산 소개인 입회하에 계약이 이루어지고 있음)과는 차이가 있는데다가 쟁점부동산 양도당시 형성된 거래가액은 기준시가(공시지가)를 상회하는 것이 일반적인 현상임에도 신고한 취득가액(393,000,000원)은 취득시의 기준시가(168,457,520원) 대비 233%로 훨씬 높은데 비하여 양도가액(533,600,000원)은 양도당시의 기준시가(600,300,000원)에도 미달할 뿐 아니라, 청구인이 제시하는 매매계약서대로 대금수수하였다면 고액거래인 점에 비추어 입증이 가능하다고 판단되는 금융자료나, 거래상대방의 거래사실확인서 또는 매매계약서 원본 등 청구주장을 입증할 수 있는 자료를 당심에서 요구한대로 제시하여야 하나 전혀 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인이 제시하고 있는 매매계약서사본상의 거래가액을 쟁점부동산의 실지거래가액 으로 인정하기 어려우므로 양도 및 취득당시의 기준시가로 양도차익을 계산 하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하고 청구주장은 이유 없다고 판단되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.