토지의 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보는지 여부(기각)

토지의 전소유자의 처인 청구외의 확인서에는 토지를 평당 120,000원에 청구인에게 양도하였다고 확인하고 있는 점으로 보아 토지의 실지취득가액이 303,000,000원이라는 주장은 타당하지 않음

1. 사실 및 원처분 개요 청구인은 광주직할시 북구 OO동 OOOOOO 대지 667.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 84.12.26 청구외 OOO(85.7.5 사망)으로부터 취득하여 89.5.25 청구외 OO제약주식회사에 양도하고 89.6.30 실지취득가액을 303,000,000원, 실지양도가액을 323,200,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 89.10.26 위 예정신고에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하였다가 91.11.21 감사원감사시 청구인이 처분청에 제출한 쟁점토지의 취득에 관한 계약서가 허위라는 지적에 따라 양도가액은 법인과의 거래이므로 확인할 수 있는 것으로 보고, 취득가액은 소득세법시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호의 규정에 따라 환산한 가액으로 하여 92.2.20 청구인에게 양도소득세 54,374,000원 및 동 방위세 11,054,070원을 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.3.18 이의신청, 92.6.2 심사청구를 거쳐 92.7.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 본 근거인 청구외 OOO(OOO의 처)의 91.11.14자 확인서에는 청구외 OOO이 청구인에게 쟁점토지를 평당 120,000원에 양도하였다고 되어 있으나, 청구외 OOO은 평당 120,000원이라고 말한 적이 없으며, 또 평당 120,000원은 환산가액의 10분의 1에 불과하여 신빙성이 없는데도 그 당시 거래내용도 잘 모르는 쟁점토지의 전소유자의 처로부터 7년전의 거래에 대한 확인서를 받아 이를 근거로 당초 결정을 번복한 것은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 주장하는 취득가액은 이를 확인·인정할만한 금융자료등 구체적 증빙제시가 없는 것이므로 청구주장은 이유없다고 인정되며, 한편 청구인은 청구외 OOO의 또 다른 확인서를 제시하면서 이 건 과세의 취소를 주장하고 있으나 확인내용을 수시 번복하는등 신빙성이 없고 거래가액을 구체적으로 확인하고 있는 것도 아니므로 이 건의 경우는 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 봄이 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 다툼이 있다.

나. 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 [양도소득] 제4항은 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다(82.12.21 신설)”고 규정하고 있으며, 동법 제45조 [양도소득의 필요경비계산] 제1항은 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고, 그 제1호는 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(82.12.21 개정)”이라고 규정하고 있다. 또, 소득세법시행령 제170조 [양도소득금액의 조사결정] 제1항은 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(82.12.31 단서개정).”고 규정하고, 이어 제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31 개정).

1. 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우(제2호 및 제3호 생략)”라고 규정하고 있으며, 제115조 제1항 제1호 (다)목은 기준시가의 결정에 있어 “제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액(82.12.31 신설)”으로 결정하도록 규정하고 있고, 동법시행규칙 제56조의 5 제5항은 “영 제115 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 가액은 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다(83.2.28 개정).

1. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액제1항 제1호 나목 단서의 경우에는 동목 단서의 규정에 의하여 계산한 양도가액)(제2호 생략)”이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계

를 보면, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 대물변제받은 것이라고 주장하나 자산양도차익예정신고시 청구인이 처분청에 제출한 쟁점토지의 취득시 매매계약서에는 84.10.5 계약금 30,000,000원, 84.11.5 중도금 100,000,000원, 84.12.26 잔금 173,000,000원 합계 303,000,000원을 지급하고 취득한 것으로 되어 있으며, 등기부등본에도 소유권이전의 원인이 매매로 기재되어 있음이 확인되고 있다. 한편 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류의 제시가 없이 취득당시 중개인이었던 청구외 OOO의 거래사실확인서 및 인우보증서를 제시하면서 쟁점토지의 실지취득가액이 303,000,000원이라고 주장하나 쟁점토지의 전소유자의 처인 청구외 OOO의 확인서에는 청구외 OOO이 쟁점토지를 평당 120,000원(합계 24,240,000원)에 청구인에게 양도하였다고 확인하고 있는 점으로 보아 쟁점토지의 실지취득가액이 303,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다. 따라서 처분청이 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 양도가액에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 이 건은 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.