감정가액의 시가 적용 여부(기각)

공신력 있는 감정평가기관이 한 평가가 담보목적으로 되어있다 할지라도 실질적으로 상속세 납부목적으로 보이는 경우 이를 부인한 처분은 정당함

1. 사실청구인은 1998.4.6 피상속인 OO석의 사망으로 상속이 개시되어 상속개시일로부터 6개월 이내인 1998.10.1 상속재산가액을 3,643,035,370원으로, 과세표준을 2,002,472,707원으로, 납부할 세액을 576,890,170원으로 한 상속세 과세표준 및 세액을 신고하였다.처분청은 감사원의 OO지방국세청에 OO 감사결과 시정통보 내용에 따라 청구인이 상속세 과세표준 및 세액 신고시 담보목적의 감정가액으로 신고한 OO광역시 서구 OO동 OOOOO 대지 4,863㎡ 및 같은곳 OOOOO 대지 3,935㎡, 위 대지 2건의 지상건물(공장 및 부속시설) 5,788.15㎡(토지와 지상건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 감정평가액 2,962,969,300원을 상속세 납부목적의 감정평가액으로 시가를 적절하게 반영하지 않은 것으로 보아 부인하고,상속세및증여세법 제61조내지 제65조의 보충적 평가방법에 의하여 기준시가에 의한 가액 3,929,362,320원을 쟁점부동산의 평가액으로 하여 2001.5.8 청구인에게 1998년도분 상속세 386,557,200원을 추가로 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.7.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 담보목적으로 평가한 것으로 이를 상속세 납부목적으로 보는 것은 부당하며, 공신력있는 감정평가기관의 감정가액을 시가를 적절하게 반영하지 않은 것으로 보아 부인하는 것은 감정평가기관 고유의 감정권을 침해한 것으로 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산은 형식적으로는 담보목적으로 감정한 것이나 실질적으로 상속세 납부목적의 감정가액으로 볼 수밖에 없고, 감정평가액이 시가를 적절하게 반영하지 않은 경우이므로 이를 부인하고상속세및증여세법 제61조내지 제65조의 보충적 평가방법에 의하여 쟁점부동산을 평가한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점부동산에 OO 감정평가액이 상속세 납부목적인지 여부 및 공신력있는 감정평가기관의 감정가액을 시가를 적정하게 반영하지 않은 것으로 보아 부인할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령구 상속세 및 증여세법(1998.12.28 법률 제5582호로 개정되기 이전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다같은법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세 과세표준신고 또는 증여세 과세표준 신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

2. 당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 이외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액같은법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】

① 영 제49조 제1항 제2호 및 영 제55조 제1항에서 “총리령이 정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인을 말한다.같은법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 OO 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가

2. 건물대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 상업용 건물 또는 특수용도의 건물중 서울특별시·광역시 등 대통령령이 정하는 지역에 있는 건물로서 당해 건물의 규모·준공시기·거래상황 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격·구조·위치·용도·신축연도 등을 참작하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가격으로 한다.

다. 사실 및 판단

(1) 처분청은 1999.6.30 청구인에 OO 상속세 과세표준 및 세액 결정시 청구인이 1998.10.1 신고한 내용에 따라 쟁점부동산의 평가액을 OO감정원 및 OO감정평가법인의 감정가액의 평균액인 2,962,969,300원으로 하여 청구인의 상속세를 결정하였다가감사원의 OO지방국세청에 OO 감사결과 시정사항 통보를 받고 다시 조사한 바, 위 감정평가액이 상속세 납부목적의 감정가액으로 시가를 적절하게 반영하지 않은 것으로 보아 이를 부인하고,상속세및증여세법 제61조내지 제65조의 보충적 평가방법에 의하여 쟁점부동산을 평가하고, 2001.5.8 이 건 상속세를 추가로 고지하였다.

(2) 이 건 처분청의 당초 결정경위를 보면, 2개 감정평가법인의 감정평가서에 담보목적의 감정임이 확인되고, 감정평가서의 활용여부를 검토한 바 실지 대출금 발생과 관련하여 감정서를 대출은행에서 활용 보관하고 있으며, 금융실명제하에서 상속인 명의로 채무인계가 불가피한 상황에서 담보부동산과 사업자등록이 피상속인 명의에서 상속인 명의로 변경되었으며, 대출금 3억원 이상으로 외부감정이 필요하다고 판단하였다.

(3) 이 건 처분청이 감사원의 감사지적을 받고 다시 조사한 내용을 보면 다음과 같다.

청구인이 제출한 OO감정원의 감정평가액은 3,276,540,000원(대지 2,727,380,000원, 건물 549,160,900원)으로 기준시가 3,929,362,320원 대비 83.4% 수준이며, OO감정평가법인의 감정가액은 2,649,397,700원(대지 2,111,520,000원, 건물 537,877,700원)으로 기준시가 대비 67.4% 수준이다.OO감정원은 작성일자 및 가격시점을 1998.9.15로 하고 표준지를 OO광역시 서구 OO동 OOOOO 토지 5,192㎡로 하여 표준지 공시지가 360,000원/㎡에 OO광역시 서구 공업지역의 1998년 2/4분기까지의 지가하락율 누계 13.58%를 적용하는 등으로 위 대지의 가액을 2,727,380,000원으로 건물의 가액을 549,160,900원으로 평가하였고OO감정평가법인은 작성일자를 1998.9.18로 하고, 가격시점을 1998.9.17로 하여 위 대지의 가액을 2,111,520,000원으로 건물의 가액을 537,877,700원으로 평가하였는데 평가를 수행한 OO감정평가법인 소속 감정평가사 김OO에게 확인(2000.9.23)한 바, 위 대지의 시세는 1998.1.1자 표준지 공시지가 360,000원/㎡를 기준으로 하여 지가변동율(△13.58%)과 지역요인 및 개별요인 등을 참작하여 약 300,000원/㎡로 산출한 다음 담보의 안정성을 고려하여 적정시세의 약 80% 수준인 240,000원/㎡로 평가하였다고 하고 있으며이는 당시의 지가변동율 및 표준지에 의한 개별공시지가 하락율과 대비하여 특별히 저평가 할 이유가 없음에도 OO감정평가법인은 보험 3사(OO, OO, OO) 및 기타 시중은행과의 협약에 따라 담보가치의 안정성을 고려하여 적정가격의 80% 수준(상속세및증여세법 제61조의 평가액 대비 67.4%수준)으로 평가한 것으로

당해 감정가액이 시가에 부적정한 것으로 조사를 하였다. 위 상속인은 상속세 신고(1998.10.1)를 한 직후인 1998.10.15 위 상속부동산에 관하여 피상속인을 채무자로 하고 OO은행(구 OO은행)을 채권자로 하여 설정되어 있던 근저당권 등기를 말소하고 다시 자신을 채무자로 한 같은 은행 명의의 근저당권 설정등기를 한 다음 같은달 17일 피상속인의 대출금채무 380,000,000원을 상환하면서 자기명의로 355,000,000원을 대출받았는 바, 필요한 자금을 조달하기 위한 대출이 아니라 명의변경 또는 대출기한 연장에 불과한 것이었고, 평가의뢰기관도 당해 금융기관이 아니라 위 상속인이었으며, 평가를 의뢰한 시기도 상속세 신고직전이었던 점으로 볼 때 위 부동산은 사실상 상속세 신고목적으로 활용하기 위한 감정가액이라고 판단하고 있다.

(4) 이에 대하여 청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.쟁점부동산은 대출을 위한 담보목적으로 평가하였고, 평가목적에 따라 대출사실이 확인되는 경우로서 대출금을 기존채무의 상환에 사용하든 인출하여 다른 용도로 사용하든 상속세 납부목적과는 관계가 없는 것임에도 불구하고 이 건 처분청이 이를 상속세 납부목적으로 보는 것은 상속세 납부목적을 지나치게 확대 해석한 것이며공신력있는 감정평가기관이 내부의사 결정과정에서 담보가치의 안정성 등 여러가지 요인을 고려하여 평가한 후, 외부에 공표한 감정가액은 그 자체로 적정한 것으로 인정하여야지 이를 적정한 시가를 반영하지 않은 것이라고 본다면 처분청이 감정평가기관 고유의 감정권한을 침해하여 사안마다 감정가액의 적정성 여부를 심의하여야 하여야 할 것이다.

(5) 위 관련법령의 규정에 의하면, 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의함을 원칙으로 하고, 시가는 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 상속재산에 대하여 2개 이상의 공신력있는 감정기관이 상속세 신고목적 이외의 목적으로 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것이나, 동 규정은 객관적이고 합리적인 절차에 의한 시가 산정의 한 방법으로서의 감정가액이 있을 경우에 인정한다는 취지일 뿐 시가산정에 있어서 상속세 신고목적의 감정가액까지 인정한다는 취지는 아니라 할 것이다.(국심2000구702, 2000.6.16 같은 뜻)즉, 공신력있는 감정평가기관이 한 감정평가서의 평가목적이 담보목적으로 되어 있다 할지라도 처분청은 당해 감정평가서의 감정의뢰인, 감정시기, 중복평가 감정의 필요성, 자금대출 경위 등을 종합하여 당해 감정평가서가 상속세 납부목적 외의 목적으로 이루어진 것이 아니라고 볼 경우에는 이를 부인하고상속세및증여세법 제61조내지 제65조의 보충적 평가방법에 의하여 당해 재산을 평가할 수 있는 것으로이 건은 신규대출을 위한 경우가 아니고 대출자 명의변경을 위한 경우로서 대출자 명의변경은 1991.10.15 기 설정된 근저당권 채권최고금액 380백만원의 명의변경만으로도 가능하나 굳이 감정을 하였고, 감정평가 의뢰자가 당해 금융기관이 아니라 청구인인 점, 상속세 신고기일에 임박하여 감정평가를 한 점 등을 감안하면 위 감정평가의 목적이 상속세 납부목적이 아니라고 보기 어려운 점이 있다.

(6) 또한, 일반적으로 공신력있는 감정평가기관의 감정가액은 시가로 보는 것이나, 이는 그 감정가액이 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 때문일 것이다.이 건의 경우 청구인이 제시한 감정평가액이 기준시가에 비하여 현저히 낮은 점을 감안하여 처분청이 추가 사실조사를 한 경우로 위 OO감정평가법인의 감정가액은 기준시가의 67.4%수준이고 적정시가에서 20%를 차감한 사실이 확인되었다.위와 같이 처분청의 추가 사실조사를 통하여 시가를 적절하게 반영하지 않은 것으로 확인된 위 OO감정평가법인의 감정가액을 공신력있는 감정평가기관이 한 감정가액이라는 이유만으로 적절한 시가를 반영한 감정가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(7) 따라서, 이 건 처분청이 쟁점부동산에 OO 감정평가액을 상속세 납부목적으로 시가를 적정하게 반영하지 않은 것으로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(8) 그러므로 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.