다세대주택의 양도가 양도소득인지 사업소득(부동산매매업)인지 여부(기각)

부동산매매업 해당여부는 납세자의 부동산 취득 및 양도의 규모, 횟수 등에 비추어 그 양도가 사업성이 있는지를 고려하여 판단하는 것으로 다년간 다수의 부동산 취득 및 양도가 있어 계속반복적 사업활동에 해당하여 사업소득으로 과세한 처분은 타당함

1. 처분개요

가.청구인은 오랜 지인인 OOO 자신의 형수인 OOO 명의로 2002.11.29.신축한 OOO A동 다세대주택 12세대(이하 OOO다세대주택”이라 한다)를 2002.12.6. 매매로 취득한 후 그 중 4세대는 2003년 2월～8월에 양도하고 양도소득으로 신고하였고, 나머지 8세대는 임대하다가 2007년 12월에 2세대를 양도한 뒤 양도소득으로 신고하였으며, 6세대(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)는 2008년 2월～5월에 양도하고 사업소득(부동산매매업)으로 구분하여 수입금액은 464,000천원으로, 소득금액은 추계소득인 186,110천원으로 하여 종합소득세 67,377,120원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2010년 2월경 쟁점다세대주택에 대한 과세자료처리를 하면서 이를 양도소득 과세대상으로 분류하여 양도소득금액을 산출한 후「조세특례제한법」제99조및 제99조의3에서 규정하는 신축주택에 대한 감면대상에 해당하는 것으로 보아 2008년 귀속 양도소득세를 감면결정하고, 해당 농어촌특별세 10,693,070원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 위 농어촌특별세를 납부하고 나서 2010.2.24. 쟁점다세대주택의 양도와 관련하여 기신고·납부한 2008년 귀속 종합소득세 67,377,120원은 이중과세이므로 이를 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2010.4.2. 청구인에게 쟁점다세대주택의양도는 양소소득이 아니라 사업소득(부동산매매업)의 과세대상에 해당한다는 이유로 거부통지를 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.25. 이의신청을 거쳐 2010.10.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2001.9.14. OOO 대지 236㎡, 193-4 대지 243㎡를 경락받은 후에 오래 전부터 알고 지내던 OOO 하여금 다세대주택(OOO빌라)을 신축하게 하고, 분양이 되면 상환하는 조건으로 공사대금 22억원을 빌려주었으나, 이후 OOO 분양이 되고 나서도 그 대금을 다른 곳에 사용하여 청구인은 이자는 물론이고 원금조차 지급받지 못하였다.이에 따라 2002년 10월경에 청구인이 OOO 사기혐의로 고소하려고 하자 OOO 명의로 신축중인 OOO다세대주택을 담보로 대출을 받아 8억원을 상환하기에 이르렀고, 이후에 나머지 채권의 확보를 위하여 청구인이 2002.12.6. OOO다세대주택의 소유권을 이전받았으나, 그 평가액이 미회수한 금액에 부족하게 되자, 2003.4.1. OOO로부터 6억원의 약속어음을 추가로 받고 비로소 채권채무관계를 정산하였는데, 그 후에도 동 약속어음의 결제를 계속 미루어오다가 끝내 2006년에 OOO경찰서장에게 고소(2006형제21352호)를 하였지만, 결국은 받지 못하여 청구인은 막대한 손실을 보았다.

따라서, 청구인이 OOO다세대주택을 취득하게 된 동기는 OOO에 대한 채권액 중 8억원을 대물변제로 지급받기 위한 것일 뿐이지 부동산매매업을 영위하기 위한 것은 아니다.

(2) 청구인은 OOO다세대주택에 대하여 2002.12.10. 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 2002.12.31. 폐업신고를 하였는바,사업자등록을 한 이유는 2002.12.7. 위 주택을 청구인 앞으로 소유권이전등기를 한 후, 청구인이 직접 세무서 민원실을 방문하여 상담을 하면서 동 주택을 매각하여 채권을 회수할 예정이라고 설명을 하니, 세무서 직원이 그렇다면 부동산매매업으로 사업자등록을 하여야 한다기에 그 말에 따른 때문이고, 이후 사업자등록이 잘못되었음을 알고 곧바로 폐업신고를 하게 된 것이며,또한, 쟁점다세대주택의 양도에 대하여 사업소득으로 구분하여 종합소득세를 신고한 것은, 2009년 5월말경 지인의 소개로 청구인이 세무사 사무실을 방문하여 여직원에게 설명하니, 사업소득인지 양도소득인지 여부에 대한 자세한 판단이 없이 납부할 세액이 거의 비슷하게 산출될 것이라고 단순하게만 설명함에 따라 사업소득으로 보아 추계소득금액을 계산하여 신고한 것이다.

(3) 위와 같이 OOO다세대주택(12세대)을 취득한 동기는 수익목적이 아니라 채권회수이고, 더구나 취득한 후 자금압박으로 인하여 2003년에 4세대를 먼저 양도하고 나머지는 4～6년을 임대한 후 2008년까지 모두 양도하였으며, 2003년부터 2008년까지 OOO다세대주택 외에 부동산을 거래한 사실이 없는 점 등을 감안할 때, 쟁점다세대주택의 양도소득은 사업소득(부동산매매업)으로 볼 수는 없는 것이므로 정당하게 제기한 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 OOO다세대주택을 취득한 것은 OOO에게 대여한 금액을 회수하기 위한 것이지만, 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부에 대한 판단은 단지 당해 부동산에 대한 것만이 아니라 청구인이 보유하고 있는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것인바,(2)청구인은 OOO다세대주택에 대하여 2002.12.10.부동산매매업으로 사업자등록을 하여(비록 2003.12.31. 폐업신고를 하였지만) 부동산매매목적의 사업의도를 표방한 사실이 있는 점, 2009년 5월에 쟁점다세대주택의 양도에 대하여 사업소득(부동산매매업)으로 구분하여 종합소득세를 신고한 점, OOO다세대주택 중 4세대를 2003년 2월～8월에 단기양도한 점, 청구인이 OOO에서 주택신축판매업(OOO빌라)을 영위한 경력이 있는 점, 청구인이 1993년부터 부동산중개업을 운영하고 있는 점, 위 OOO다세대주택 및 청풍빌라를 제외하고도2001년부터 2008년까지 부동산을 2건 취득하고 9건 양도하는 등 다수의 거래를 행한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인을 부동산매매업자로 보아 이 건 경정청구를 거부한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점다세대주택의 양도가 양도소득인지 사업소득(부동산매매업)인지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례)

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의7까지의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등 매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다.

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액가. 주택 등 매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액나. 종합소득과세표준에서 주택 등 매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택 등 매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제34조(부동산매매업의 범위)법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

※ 소득세법 기본통칙 19-7(부동산매매업 등의 업종 구분)

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하면, 청구인이 OOO에게 대여한 22억원 중 8억원을 대물변제받는 조건으로 OOO다세대주택을 청구인 앞으로 소유권이전등기하였음이 확인된다.

(2)청구인의 사업자등록내역은 <표1>과 같다.OOO

(3) 청구인의 2008년 귀속 종합소득세 신고내역은 <표2>와 같다.OOO(4)청구인이 OOO다세대주택(12세대)을 임대한 내역은 <표3>과 같다.OOO

(5) 쟁점다세대주택의 양도 및 대출금 상환내역은 <표4>와 같다.OOO

(6) 처분청은 쟁점다세대주택의 양도소득을 사업소득으로 인정하여 청구인의 경정청구를 거부한 뒤, OOO다세대주택 중 2007년에 양도한 2세대의 양도소득을 사업소득으로 보아 2010.11.5. 종합소득세 54,369천원을 과세예고통지하였으며, 2003년에 양도한 4세대의 양도소득은 부과제척기간이 만료되어 경정대상에서 제외하였다.

(7) 2000년 이후 OOO다세대주택을 제외한 청구인의 부동산거래내역은 <표5>, 연도별 취득·양도 건수는 <표6>과 같다.OOO

(8) 청구인은 쟁점다세대주택의 양도가 사업소득이 아닌 양도소득과세대상에 해당한다고 주장하고 있다.살피건대, 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부는납세자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서 단지 당해 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것인바(대법원 2006두642, 2006.3.27. 같은 뜻임),청구인이 OOO다세대주택을 취득하게 된 동기는 OOO에 대한 채권액 중에 8억원을 대물변제받기 위한 것으로 보이지만,

① 청구인이 OOO에서 2002.4.30. 주택신축판매업(OOO빌라)을 개업하여 영위한 경력이 있으며, 1993.5.18.부터는 부동산중개업을 운영하고 있는 등 부동산 매매 및 중개업에 종사하고 있는 점, ②청구인은2009년 5월에 쟁점다세대주택의 양도에 대하여 사업소득(부동산매매업)으로 구분하여 종합소득세를 신고·납부한 점,

③ OOO다세대주택 중 4세대를 2003년 2월～8월에 단기양도하고, 2007년 12월에 2세대를 양도한 점,

④ 위 OOO다세대주택 및 OOO빌라를 제외하고도2001년부터 2008년까지 부동산을 2건 취득하고 9건 양도하는등 다수의 부동산을 거래한 점 등을 감안하여 볼 때, 쟁점다세대주택의양도는 계속적·반복적인 사업활동에 해당하는 것으로 판단되므로이를 사업소득으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다 할 것이다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.