(1) 쟁점주택의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부(2) 위 주택양도시 토지등급이 적정한지 여부(기각)

토지등급은 지방자치단체장이 결정하고 이 토지등급에 국세청장이 지역별로 결정 고시한 배율을 곱하여 양도가액을 결정하는 것이므로 처분청이 이에 의하여 결정한 처분에 잘못이 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOO 대지 93㎡, 주택 54.58㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.7.20 청구외 OOO으로 부터 취득하여 89.3.30 청구외 OOO에게 양도하고 90.5.30 쟁점주택의 취득가액을 23,500,000원으로 하고 양도가액을 25,700,000원으로 하여 양도소득세 1,736,760원 및 동 방위세 173,670원을 신고 납부한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 쟁점주택의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 그 거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 쟁점주택의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 94.5.1 청구인에게 ’89년 과세기간분 양도소득세 6,699,210원 및 동 방위세 725,500원을 결정·고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.6.29 심사청구를 거쳐 94.8.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 요지 청구인은 쟁점주택을 88.6.20 자에 26,000,000원에 취득하여 89.2.21 자에 36,400,000원에 양도하였으나 쟁점주택 매매대금 전액이 은행통장으로 입출금을 하지 아니하여 실제거래가액의 객관적인 입증은 어려운 실정이나 청구외 OOO등이 인감증명을 첨부하여 사실확인을 하고 있는 이상 실지거래가액의 진실성을 인정하여 실지거래가액으로 결정하여야 하고, 쟁점주택 대지의 토지등급은 88.7.20 자 151등급에서 89.3.30 자 175등급으로 8개월 만에 24등급이 상향조정되어 처분청의 기준시가 과세시 실제거래액보다 금액이 많아지는 모순이 발생하였는 바 위 토지등급은 시정되어야 한다고 주장하고, 국세청장은 청구인이 쟁점주택을 양도하고 90.5.31 처분청에 제출한 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서상 당초 양도가액을 25,700,000원, 취득가액 23,500,000원으로 신고하고도 본 심사청구시 쟁점주택의 실지거래가액으로 양도가액을 36,400,000원, 취득가액을 29,000,000원으로 상이하게 주장하고 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 과세한 처분에 잘못이 없고, 쟁점주택 대지의 토지등급이 높다고 주장하나, 토지등급은 지방자치단체장이 결정하고 이 토지등급에 국세청장이 지역별로 결정·고시한 배율을 곱하여 양도가액을 결정하는 것이므로 처분청이 이에 의하여 결정한 처분에 잘못이 없다고 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점주택의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 과세한 처분이 타당한 지 여부

(2) 쟁점주택의 양도가액 계산시 적용한 토지등급이 적정한지 여부 나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지 또는 건물을 취득 및 양도하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 하도록 규정하고 있으며 같은법 시행령 제170조 제4항 및 그 제3호에 의하면 소득세법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”라 함은 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제170조 제1항에 의하면 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」라고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 88.6.20 자에 26,000,000원에 취득하여 89.2.21 자에 36,400,000원에 양도하고 실제거래가액으로 신고하였으므로 실지거래가액의 진실성을 인정하여 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하는 바 이를 살펴보면, 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 90.5.31 처분청에 제출한 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서상 당초 양도가액을 25,700,000원, 취득가액을 23,500,000원으로 신고한 바 있고, 이 건 심사청구시 쟁점주택의 실지거래가액으로 양도가액을 36,400,000원, 취득가액을 29,000,000원으로 상이하게 주장하고 있으나 위 금액을 입증할 만한 객관적인 금융자료등을 제시하지 아니하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액은 확인되지 아니하는 것으로 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 소득세법 제60조 에 의하면 「 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다」라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제115조 제1항 본문 및 제1호에 의하면 「법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지·건물 (가) 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액 (나)고 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제80조의 2 및 동법 시행규칙 제42조 및 제45조 제1항에 의하면 「토지의 등급의 설정 또는 수정은 시장·군수가 설정하고 토지소유자 또는 이해관계인이 토지등급의 설정 또는 수정을 받고자 할 경우에는 그 토지의 소재·지번·지목·지적과 등급의 설정 또는 수정사유를 갖추어 토지의 소재지를 관할 하는 시장·군수에게 신청할 수 있다」고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 예비적 청구로서 쟁점주택 대지의 토지등급이 88.7.20 자 151등급에서 89.3.30 자 175등급으로 8개월 만에 24등급이 상향조정되어 처분청의 기준시가 과세시 그 기준시가가 실제거래액보다 금액이 많아지는 모순이 발생하므로 위 토지등급이 시정되어야 한다고 주장하나, 토지등급의 설정 또는 수정에 이의가 있으면 지방세법에 의하여 구제를 받아야 하고 위 등급의 설정 또는 수정이 잘못되었음을 이유로 바로 양도소득세의 부과처분을 다툴 수는 없다 할 것이므로 처분청이 지방자치단체장이 결정한 토지등급에 국세청장이 특정지역으로 결정·고시(고시제83-6호, 83.2.18)한 배율을 곱하여 이 건 양도가액을 산정한 후 이 건을 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.