토지 취득후 단기간 보유하다가 양도한 경우에 대해 처분청에서 확인한 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(기각)

토지를 매수한 청구외 ○○를 조사한 중부지방국세청에 의하면 청구인이 토지를 양도한 가액은 00원인 것으로 확인하였고, 토지가 소재한 지역은 영종도 신공항 건설이라는 개발기대심리로 당시 외지인의 부동산 투기가 빈번하여 지가가 급등하던 지역인데 청구인은 청구주장 양도가액을 객관적으로 입증할 수 있는 금융거래자료를 제출하지 못하고 있어 청구주장 양도가액은 신빙성이 부족하므로 처분청이 토지 매수자에게서 확인한 가액으로 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 원처분개요 청구인은 경기도 옹진군 영종면 OO리 O OO 소재 임야 5,256㎡의 ⅔지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 1988.10.15 매매를 원인으로 취득하여 1989.2.17 양도하고 1989.3.31 쟁점토지의 취득가액을 13,771,333원으로 하고 양도가액을 17,997,320원으로 하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 1990.2.15 청구인 신고대로 확정결정을 한 후, 다시 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 10,610,000원에 취득한 것으로 확인하고, 양도가액은 청구외 OOO의 확인서에 의하여 평당 50,000원씩 53,050,000원에 양도한 것으로 확인하여 1995.4.20 확인된 실지거래가액에 의하여 청구인에게 1989년 귀속분 양도소득세 20,929,510원 및 동 방위세 4,185,900원의 합계 25,115,410원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.17 이의신청 및 1995.8.26 심사청구를 거쳐 1995.12.19 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 1989.3.31 쟁점토지 양도에 따른 자산양도차익 예정신고시 양도가액은 쟁점토지 양수인 3인의 거래사실확인서를 첨부하여 실지거래가액에 의해 신고한 바 있고, 처분청에서도 1990.2.15 신고사항을 시인하여 확정결정한 후, 1995.4.15 중부지방국세청의 통보자료에 의거 양수자 3인중 2인에게서는 거래가액을 확인하지 않고 당초 신고가액을 부인할 만한 객관적인 증거도 없이 양수자중 1인의 구두진술만으로 조세를 부과한 것은 실체적 진실파악에 소홀한 처분으로서 취소되어야 하고 또한, 청구인과 함께 토지를 취득하였다가 양도한 ⅓지분 소유자 OOO에 대하여는 당초 신고가액을 인정하면서 청구인에게는 신고와 다른 가액을 적용하는 것은 공평치 못한 처분이다. 만일 위와 같은 사유로 취소할 수 없다면, 취득후 단기양도에 해당되는 이 건의 경우 취득시의 실지거래가액에 대해서는 다툼이 없고, 양도가액은 청구인 주장과 청구외 OOO의 주장이 상이하며 이에 대한 객관적 거증이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 소득세법시행령 제170조 제1항 단서에 의거 취득가액을 기준으로 한 환산가액(취득시 실지거래가액을 적용하여야 하고, 아울러 이 건 처분근거법인 구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서 규정이 1993.11.30 헌법재판소의 위헌결정에 따라 그 효력을 상실하였으므로 당초처분을 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO를 조사한 중부지방국세청에 의하면 청구인이 쟁점토지를 양도한 가액은 평당 50,000원인 53,050,000원인 것으로 확인하였고, 쟁점토지가 소재한 지역은 영종도 신공항 건설이라는 개발기대심리로 당시 외지인의 부동산 투기가 빈번하여 지가가 급등하던 지역인데 청구인은 청구주장 양도가액을 객관적으로 입증할 수 있는 금융거래자료를 제출하지 못하고 있어 청구주장 양도가액은 신빙성이 부족하므로 처분청이 쟁점토지 매수자에게서 확인한 가액으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 토지 취득후 단기간 보유하다가 양도한 경우에 대해 처분청에서 확인한 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득 계산에 있어서 양도가액과 필요경비는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하도록 규정하면서 그 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서는 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며, 이에 따라 국세청장은 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 때”를 실지거래가액으로 결정하는 경우로 재산제세사무처리규정 제72조 제3항에 규정하였다.

다. 사실 및 판단 처분청에서는 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 3인중 한사람으로부터 확인한 거래가액에 의해 과세하였으나, 청구인은 그 거래가액이 실지거래가액이 아니라고 하면서 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 있지만 취득가액은 다툼이 없으므로 이를 기준으로 하여 계산한 환산가액을 적용하여 달라는 주장등을 하고 있다. 살피건대, 청구인은 양도시 실지거래가액 입증 증거자료로서 매매계약서(검인), 거래확인서, 공유자 및 중개인 등의 확인서를 제출하고 있고 처분청에서는 당초 청구인이 거래확인서(자기지분 거래가액 8,483,000원)를 제출한 바 있는 양수자 OOO로부터 자기지분을 25,000,000원에 거래하였다는 확인서를 받아서 이를 근거로 하여 과세하였는데 청구인은 이에 대해 처분청 조사가액이 실지거래가액이 아니고 당초 청구인이 신고한 가액이 실지거래가액이라는 주장만 할 뿐 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서 이 건 단기양도거래에 대해 처분청이 조사 확인한 실지거래가액으로 과세한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.