쟁점①②③④토지의 실지취득 및 양도가액이 얼마인지 여부(기각)

청구외 ○○레미콘주식회사가 지출한 사실이 세금계산서 등에 의하여 확인되므로 이 금액을 필요경비로 공제할 수 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 아래 토지를 87.2.13 부터 90.7.11 까지 사이에 취득하여 87.8.24 부터 91.4.15 까지 사이에 양도하였다. 아 래

구 분

토 지 소 재 지

지목

면적(㎡)

쟁점①토지

쟁점②토지

쟁점③토지

쟁점④토지

쟁점⑤토지

충북 단양군 가곡면 OO리 OOOOOO

경북 울진군 덕면 OO리 O OOO

〃 O OOO

경북 울진군 기성면 OO리 O O

충북 단양군 적성면 OO리 OOOOOO

임야

〃

〃

〃

〃

94,309

26,730

8,430

17,950

53,137

계

5필지

임야

200,556㎡

처분청은 위 토지 모두가 1년미만 단기양도로써 실지거래가액에 의한 과세대상이 되는 토지이므로 아래와 같이 거래상대방으로부터 확인한 실지취득 및 양도가액에 의하여 양도차익을 계산하고 92.2.17 청구인에게 양도소득세 276,888,740원 및 동 방위세 40,497,740원을 결정고지하였다. 아 래

구 분

취득가액(원)

양도가액(원)

쟁점①토지

쟁점②토지

쟁점③토지

쟁점④토지

쟁점⑤토지

3,500,000

102,000,000

51,000,000

10,800,000

16,000,000

17,000,000

219,000,000

95,000,000

54,000,000

140,000,000

청구인은 이에 불복하여 92.3.31 심사청구를 거쳐 92.7.20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점①토지는 17,000,000원, 쟁점②토지는 153,000,000원에 각각 취득하여 양도차익없이 취득가액대로 양도하였고, 쟁점③토지는 76,500,000원에 취득하여 95,000,000원에, 쟁점④토지는 10,800,000원에 취득하여 30,000,000원에 각각 양도하였으며, 쟁점⑤토지는 16,000,000원에 취득하여 이 토지에 도로를 개설하는등 토목공사비 113,406,376원을 투입한 후 140,000,000원에 양도(경락)하였으므로 위 토목공사비를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다. 국세청장은 쟁점①②③④토지의 경우 1년미만 단기양도로서 각각의 거래상대방으로부터 확인한 실지취득 및 양도가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세하였고, 쟁점⑤토지에 투입하였다는 토목공사비 113,406,376원은 청구인이 아닌 청구외 OO레미콘주식회사가 지출한 사실이 세금계산서 등에 의하여 확인되므로 이 금액을 필요경비로 공제할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점①②③④토지의 실지취득 및 양도가액이 얼마인지 여부와 쟁점⑤토지에 투입한 토목공사비 113,406,376원을 청구인이 실제로 지출한 것인지 여부에 다툼이 있다.

나. 쟁점①②③④토지의 실지거래가액이 얼마인지 여부

(1) 소득세법 제23조 (양도소득) 제4항 및 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 같은법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”에는 실지거래가액을 적용할 수 있는 것으로 규정되어 있으며, 같은호 다 목에 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”를 열거하여 규정하고 있다.

(2) 처분청은 이 건 거래에 대하여 각각의 거래상대방으로부터 실지취득 및 양도가액을 확인받아 이 확인서에 근거하여 과세한 반면, 청구인은 각각의 거래상대방으로부터 위 확인서의 기재금액을 번복하는 내용의 확인서 또는 매매계약서등을 제시하고 있으나, 이들 서류는 사후에 임의로 작성하는 것이 비교적 용이한 서류들이므로 객관성을 인정할 수 없고, 달리 객관적인 거증제시가 없는 한 청구인 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다. 쟁점⑤토지에 투입한 토목공사비가 청구인이 실제로 지출한 것인지 여부

(1) 소득세법 제45조 (양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제3호, 같은법시행령 제94조 (양도자산의 필요경비) 제3항 제1호 및 제89조(수익적지출과 자본적지출의 범위)의 규정을 모아보면 “당해 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비”는 이를 자본적지출로 보아 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비로 보도록 규정하고 있다.

(2) 쟁점⑤토지에 도로를 개설하는등 토목공사비로 113,406,376원을 지출하였으므로 이 금액을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 거증서류로서 세금계산서(13매)를 제출하고 있으나 그 거래일자가 대부분 청구인이 이 토지를 91.4.15 양도한 날 이후로 기재(13매중 11매)되어 있고, 위 세금계산서를 교부받은 자도 청구인이 아니고 청구인이 대표이사로 재직하던 청구외 OO레미콘주식회사인 사실이 확인되고 있으므로 위 토목공사비를 청구인이 직접지출한 사실이 확인되지 아니하는 한 이 금액을 필요경비로 인정할 수는 없다고 판단된다. 따라서 1년미만 단기양도로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는데 다툼이 없는 이 건 거래에 대하여 처분청이 각각의 거래상대방으로부터 확인한 실지취득 및 양도가액에 근거하여 과세한 처분은 적법하고, 쟁점⑤토지의 경우 청구인이 직접 지출하였다고 믿을 만한 증빙제시도 없어 이 건 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.