재차 분양하면서 반환하여야 할 채무인 보증금을 수분양자가 인수한 경우 분양가액에 포함함(경정)

당초 분양계약 보증금을 수령한 상태에서 계약이 해지되고 사우나를 재차 분양하면서 청구인이 반환하여야 할 채무인 보증금을 수분양자가 인수한 것이므로 이를 분양가액에 포함하는 것이 타당해 보임

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.5.26. 부동산 임대사업자로 사업자등록을 한 개인사업자로서, OOOO OOO OOO OOO OOO OO OOOOO빌딩(대지 1,220㎡ 건물 8,257.47㎡로서, 지하 2층 지상 7층)’에 대한 소유권보존등기를 한 후, 2007.2.10. 동 건물의 5～7층 내 사우나시설(이하 “쟁점사우나”라 한다)을 22억원(건물 공급가액 13억2,000만원, 토지 8억8,000만원)에 김OO(5～6층)·고OO(7층)에게 분양하고 세금계산서 및 계산서를 교부한 후 2007년 제1기 부가가치세 및 2007년 귀속 종합소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점사우나 내의 용역입점업체에 대한 보증금 7억5,200만원(이하 “쟁점보증금”이라 한다)을 분양가액에 가산하고, 계약금 수령액 1억원(이하 “쟁점계약금”이라 한다)을 해지에 따른 위약금으로써 기타소득에 해당하는 것으로 보아 2009.2.11. 청구인에게 2007년 제1기 부가가치세 76,216,240원 및 2007년 귀속 종합소득세 56,705,500원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2004.5.6. 7층의 상가건물을 신축하였으나 40% 정도만 분양되어 자금상 어려움을 겪던 중 홍OO이 분양계약이후 쟁점사우나의 용역업자로부터 수령한 보증금으로 시설공사를 하다 부도로 중단되었고, 이를 인수한 강OO이 완공 후 운영하다 중도에 포기함으로써 자금난이 더욱 악화되어 2005년 7월경 청구인이 직접 운영하기로 하였는데 용역업자의 보증금을 승계받지 않은 채 단순히 영업만을 할 수 있도록 하였고, 이후 계속 매도를 위해 노력하던 중 2006.6.7. 김OO이 분양계약체결 후 잔금까지 시험운영을 요청하여 승낙하고 2006.6.8. 5,000만원 및 2006.6.27. 5,000만원의 계약금(쟁점계약금)만 지급받았을 뿐 각종 공과금 및 이자비용을 부담하지 않았으며, 2007.1.11. 김OO이 각종 공과금 미납액을 완납하겠다는 계약포기각서를 제출하고 폐업하였는 바, 쟁점계약금을 각종 공과금 미납액으로 충당하였는데도 기타소득으로 보아 과세하는 것은 부당하다. 이후 청구인은 자금난이 더욱 악화되어 쟁점사우나를 담보로 한 금융기관 대출금 22억원의 이자라도 감당하기 위하여 2007.2.10. 공동매수의사를 다시 표시한 김OO과 고OO의 요구조건대로 5층과 6층은 김OO에게 14억7,000만원에(부가가치세 제외), 7층은 고OO에게 7억3,000만원(부가가치세 제외)에 분양하기로 하고 대금은 대출금을 승계하는 것으로 하여 계약서를 작성하였는 바, 계약파기로 효력이 없는 계약서상의 쟁점보증금은 매수자의 쟁점사우나 운영을 위하여 부득이 용역업자로부터 승계받은 것이지 청구인이 승계하여 준 것이 아닌데도 분양가액에 포함하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 2006.6.7. 김OO과 쟁점사우나에 대한 분양계약을 체결하고 수령한 계약금 1억원(쟁점계약금)은 김OO이 계약을 포기함으로써 청구인에게 위약금으로 귀속되었으므로 쟁점계약금을 기타소득으로 과세한 처분은 정당하고, 쟁점사우나를 22억원에 인수한 김OO이 쟁점보증금을 승계받은 사실에 대하여 용역입점업자들이 확인하였으며, 김OO이 금융기관 대출을 받기 위하여 감정한 쟁점사우나의 감정평가액이 48억원으로 나타나고 있어 2007.2.10. 재작성한 계약서의 분양가액은 사실과 다른 것으로 보여지므로, 청구인이 분양대가로 직접 수령하지 못하였다 하더라도 쟁점보증금은 청구인이 지급하여야 할 채무를 수분양자가 인수한 것이므로, 쟁점사우나의 분양대금에 쟁점보증금을 포함하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점사우나 내 용역업자들의 쟁점보증금을 과소신고한 것으로 보아 분양가액에 포함하고, 쟁점계약금을 계약해지에 따른 위약금으로써 기타소득에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가

(2) 부가가치세법 시행령 제14조 【재화공급의 범위】

① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다 .

4. 경매ㆍ수용ㆍ현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

(3) 소득세법 제80조 【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조ㆍ제71조 및 제74조의 규정에 따른 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때 제21조【기타소득】

① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

(4) 소득세법 시행령 제41조 【기타소득의 범위 등】

⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자문신청서상에 나타난 쟁점사우나의 분양경위에 대해 보면, 청구인은 2003.5.26. OOOO OOO OOO OOO OOO 외 1필지상에 상가분양을 목적으로 사업자등록을 하고 2004.5.14. ‘OOOO빌딩(지하 2층, 지상 7층)’을 신축하여 소유권보존등기를 하였는데, 홍OO(인적사항 미상)이 OOOO빌딩의 5층(501호·502호), 6층(601호·602호), 7층(701호·702호)을 사우나로 분양받기로 하여 소유권이전등기를 하기 전 용역입점업자(이발, 가운대여 등)로부터 보증금 9억원을 수령하여 시설공사를 하다가 부도로 중단되었고, 이후 강OO(인적사항 미상)이 보증금을 인수하여 완공 후 운영하다 부도로 재차 영업이 중단되었으며, 청구인은 보증금 9억원의 20%를 감한 7억5,200만원(쟁점보증금)으로 영업을 재개한 후 2006.6.7. 김OO과 쟁점사우나에 대한분양계약(32억5,200만원 : 건물 13억5,000만원, 토지 8억5,000만원, 시설비 3억원, 보증금 7억5,200만원)을 체결하고 계약금 1억원(2006.6.8. 5,000만원 및 2006.6.27. 5,000만원, 쟁점계약금)을 수령하였으나 김OO의 잔금지급불이행으로 2007.1.11. 분양계약이 파기되었다. 그 후 청구인은 2007.2.10. 김OO에게 쟁점사우나의 5층, 6층을 14억7,000만원(건물 8억8,200만원, 토지 5억8,800만원)에, 고OO에게 쟁점사우나의 7층을 7억3,000만원(건물 4억3,800만원, 토지 2억9,200만원)에 분양하기로 재계약을 체결한 후 2007.3.7. 각각 소유권이전등기를 하였으며, 분양대금은 김OO이 쟁점사우나를 담보로 제공하고 받은 OO 대출금(감정가액 45억원) 27억원 중 22억원으로 청구인의 대출금과 대환 처리한 것으로 나타난다.

(2) 이 건 처분청의 부가가치세 및 종합소득세 경정결의서 등에 의하면, 청구인은 쟁점사우나의 수분양자 김OO·고OO에게 아래 표의 세금계산서 및 계산서를 교부하고 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였으며, (OO O OO) 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점보증금 을 과소신고한 분양가액으로 보아 건물분 공급가액 425,660,000원을 부가가치세 과세표준에 가산하는 동시에, 쟁점보증금을 총수입금액 및 필요경비(부외원가 추인)에 각각 산입하고 부당과소신고 및 증빙불비가산세를 적용하는 한편, 쟁점계약금을 계약해지에 따른 위약금으로써 기타소득에 해당하는 것으로 보아 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 사실이 확인된다. OOOOOOOOOOO OOOOOOO OOOOO OOO (OO O O)

(3) 청구인은 2006.6.7. 김OO과 쟁점사우나에 대한 분양계약을 체결하고 1억원의 계약금을 수령하였는데 잔금지급을 불이행한 김OO이 2007.1.11. 포기각서를 제출하면서 각종 공과금 미납액을 완납하기로 하여 쟁점계약금으로 충당한 것인데도 위약금으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 그와 관련한 구체적인 약정내용이나 각종 공과금의 발생 및 충당내역 등을 확인할 수 있는 입증자료의 제시가 없다.

(4) 청구인은 쟁점사우나의 분양이 원활하지 않아 자금난이 가중되어 은행대출금만 상계하는 조건으로 분양계약서를 다시 작성하였을 뿐만 아니라 김OO 등의 매수자가 사우나운영을 하기 위하여 청구인이 부득이 용역업자들의 쟁점보증금을 승계받은 것이지 청구인이 승계하여 준 것이 아니고, 청구인이 일부 용역업자에게 보증금을 반환한 사실이 있는데도 분양가액에 포함하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 처분청이 세무조사과정에서 쟁점사우나의 수분양자 김OO과 용역업자들로부터 수분양자의 쟁점보증금 승계사실에 대해 확인한 것으로 나타나고, 계약서상 분양가액(22억원)과 금융기관의 감정가액(45억원)이 큰 차이가 있음을 알 수 있는 한편, 청구인이 일부 용역업자(OOO, OOO, OOO)에게 보증금을 반환하였다며 제시한 증빙자료의 반환일이 분양계약체결일 이전이거나 보증금을 초과한 대물변제관련 분양계약서로서 수분양자의 쟁점보증금 승계여부를 판단하는데 관련이 없어 보인다.

(5) 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 상가건물을 신축하고 건물 내의 쟁점사우나(5층～7층)를 분양하기 위하여 당초의 수분양자들(OOO O OOO)이 용역업자로부터 보증금을 선수하여 시설공사 후 운영하다 중단하던 것을 청구인이 보증금 승계와 함께 일시 운영하다가 김OOOOOO에게 재차 분양하면서 청구인이 반환하여야 할 채무인 쟁점보증금을 수분양자가 인수한 것이므로 이를 분양가액에 포함하는 것이 타당해 보이고, 청구인이 쟁점계약금을 수분양자에게 반환하였거나 각종 공과금과 정산한 사실이 확인되지 아니한다. 따라서 처분청이 쟁점보증금을 과소신고한 것으로 보아 분양가액에 포함하고, 쟁점계약금을 계약해지에 따른 위약금으로써 기타소득에 해당하는 것으로 보아 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다만, 쟁점보증금과 관련한 종합소득세 경정내역을 보면 산출세액 28,336,510원에 가산세 28,368,990원(부당과소신고 11,178,250원, 납부불성실 2,150,740원, 증빙불비 15,040,000원)을 가산한 것으로 확인되는 바, 이 건은 청구인이 재화 또는 용역을 공급받으면서 법령에서 정한 정규증빙을 수취하지 아니하였거나 달리 수취할 수도 없어 보이는데도 「소득세법」상 증빙불비가산세를 적용하는 것은 부당하다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유없으나 과세처분에 일부 잘못이 있으므로 이를 바로잡아 「국세기본 법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.