주택의 취득 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

쟁점 주택을 양도하고 자산양도차익 예정신고가 없었던 청구인의 경우에 있어서 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 양도소득세를 부과한 데에는 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 소재 OOOOO OOO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로 87.5.22 경기도 부천시 OO동 OOOOOO 소재 연립주택(건물 35.93평방미터, 대지 24.53평방미터, 이하 “쟁점 주택”이라 한다)을 인천지방법원으로부터 8,320,000원에 경락받아 취득한 후 거주하지 않고 소유하다가 89.4.15 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 이 건 자산양도차익예정신고가 없으므로 쟁점 주택의 취득 및 양도가액을 각각 기준시가로 하여 양도차익을 산출하고 90.3.16자 청구인에게 89귀속분 양도소득세 2,444,630원 및 동방위세 244,460원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.5.7 심사청구를 거쳐 90.8.17 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장 쟁점 주택은 원소유주 OOO에게 85.5.28 금 4,000,000원을 차용해 주고 근저당 설정하였다가 1순위 근저당권자인 OO주택의 채권(원금 4,000,000원, 이자 957,949원)확보로 임의 경매개시되어 인천지방법원으로부터 87.5.22자로 8,320,000원에 경락 취득하였으며 89.4.15 청구외 OOO에게 9,500,000원에 양도한 것으로 양도대금의 실지수령액은 불과 800,000원에 불과한 바, 그 이유는 동 연립주택의 전세보증금 4,000,000원, OO은행 대출상환금 4,700,000원(총 5,000,000원중 기상환액 300,000원 공제)을 제하면 800,000원을 수령하고 양도한 것이므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도차익을 산출하고 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점 주택의 양도가액이 9,500,000원이라고 주장하면서 매매계약서등을 제출하고 있으나 쟁점 주택이 소재하고 있는 지역의 지가 및 건물가액 상승율을 보면 내무부 과세시가표준액에 의한 지가상승율은 140.8% 증가되었고 건물시가표준액에 의한 건물가액 상승율은 165.2% 증가되었는데도 청구인이 주장하는 실지거래가액은 불과 14.1% 증가된 점을 볼 때 취득가액은 법원 경락대금 완납 증명에 의해 8,320,000원으로 인정되나 양도가액 9,500,000원은 신빙성이 있어 보이지 아니하므로 처분청이 쟁점 주택의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 주택의 취득 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 거주자의 양도차익계산에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하면서, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 이 건 토지 양도당시 시행된 소득세법 시행령 제170조 제4항에서는 대통령령이 정하는 경우중의 하나로서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으므로 전시 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에 의하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산출하기 위하여서는 늦어도 그 과세표준 확정전에 양도 및 취득가액 모두를 확인할 수 있는 증빙서류를 처분청에 제출하여야 할 것이다.

청구인은 쟁점 주택을 양도(89.4.15)하고 전시 규정에 의한 자산양도차익예정신고를 이행한 바는 없으나 쟁점 주택의 양도소득에 대한 과세표준 확정신고 기한(90.5.31)내에 심사청구를 제기(90.5.7)하여 실지거래가액에 관한 증빙을 제출한 바 있으므로 이 건의 경우에도 소득세법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 규정하는 취지에 따라 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있다면 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출할 수 있다고 할 것이다 (국심 89서 902, 89.8.10자 동지) 이 건의 경우 청구인이 주장하는 실지거래가액을 보면, 취득가액은 87.5.22 인천지방법원으로부터 8,320,000원에 경락받은 것이므로 인정된다고 할지라도 양도가액 9,500,000원은 89.3월이후 전국 부동산의 시세가 급격히 상승하였음에도 기준시가 10,987,990원에도 미치지 못하고 있음을 볼 때, 양도가액이 취득가액과 비슷한 가액으로 양도하였다는 주장은 사실 내용과 달리 작성될 수 있는 가능성을 배제하기 어려운 매매계약서나 거래상대방의 사실확인서만을 가지고는 신빙성이 있다고 보기는 어렵다고 보인다. 따라서 쟁점 주택을 양도하고 자산양도차익 예정신고가 없었던 청구인의 경우에 있어서 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 양도소득세를 부과한 데에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.