실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부 (기각)

실지거래가액에 의하여 과세하는 경우에 해당되므로 처분청이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.

1. 원처분개요 청구인은 1973.2.16 서울특별시 OO구 OO동 OOOO 외 11필지 12,677.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1992.8.31 및 1992.10.17 양도하고 1993.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. <쟁점토지의 내역 및 양도내용> (단위 : ㎡, 천원)

구 분

소 재 지

지목

면 적

양도일자

실지양도가액

매수자

쟁점토지

①

OO동 OOOO

대지

660.7

92.10.17

9,453,600

OOOO은행 직장주택조합

〃 OOOO

〃

741.8

〃 OOOO

〃

1,179.1

〃 OOOO

〃

662.6

〃 OOOO

〃

662.4

쟁점토지

②

〃 OOOO

〃

1,399.3

92.10.17

3,809,700

(주)OO산업개발

쟁점토지

③

〃 OO

〃

1,652.8

92.10.17

6,861,500

(청구주장 3,OO3,350)

OOO

〃 OOOO

〃

1,OO6.9

쟁점토지

④

〃 OOOOO

〃

1,328.9

92.8.31

10,855,350

OO제2직장주택조합

〃 OOOOO

〃

1,328.4

〃 OOOOO

〃

901.9

〃 OOOOO

〃

662.9

계

-

-

12,677.7

-

-

-

처분청은 청구인이 사실과 다른 매매계약서를 작성하였다 하여 청구인이 신고한 기준시가를 부인하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.1.16 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 16,017,011,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.2.13 심사청구를 거쳐 1997.4.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인은 실질적으로 청구인 소유인 쟁점토지를 1991.8.12 청구외 OOO 등에게 27,612,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하고 1992.10.17 잔금을 청산받았으나, 쟁점토지③을 매수한 청구외 OOO는 청구인으로부터 실제로 매입한 금액인 3,OO3,350,000원보다 3,368,150,000원이 더 많은 6,861,500,000원에 매입한 것처럼 조작하였는 바, 청구인의 잘못이 없고 기준시가에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 쟁점토지 전부에 대하여 실지거래가액으로 과세함은 부당하며, 설사 실지거래가액으로 과세한다 하더라도 청구외 OOO에게 양도한 쟁점토지③에 대하여만 실지거래가액을 적용하고 나머지에 대하여는 기준시가를 적용하여 과세함이 타당하다.

(2) 또한, 처분청은 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서의 규정(1990.12.31 법률 제4281호로 개정된 것)과 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정(1989.8.1 대통령령 제12767호로 개정된 것)을 근거로 실지거래가액에 의하여 과세하였으나, 청구인은 1973.2.16 당시 쟁점토지를 청구인 1인 명의로 등기를 하게되면 세법상 높은 누진세율에 의한 소득세를 부담할 것이라는 우려때문에 부득이 당시의 일반적 관행에 따라 청구인을 포함한 8인의 명의로 분산하여 명의신탁하였던 것인 바, 이는 청구인의 1973.2.16 명의신탁 행위당시 세법상 불이익처분의 근거규정이 마련되어 있지 아니하였던 때에 이루어졌던 행위로서 명의신탁 후인 1989.8.1 신설된 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정을 적용하여 청구인에게 불리한 실지거래가액으로 과세함은 위법한 것이므로 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 서울지방국세청의 이 건 양도소득세 조사관련자료에 의하면 매매당사자인 OOO가 쟁점토지③을 6,861,500,000원에 매수한 계약서(이하 “매매계약서㉮”라 한다)를 제시하고 있고, 청구인의 자 OOO이 이 사실을 확인하고 있는 반면, 청구인은 매매대금 3,OO3,350,000원을 사실로 인정할만한 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있으며, 쟁점토지③에 대한 청구주장 실지양도가액의 평당금액 366만원은 쟁점토지중 나머지 토지의 평당 평균 실지거래가액 836만원의 43.8%에 불과하여 신빙성이 없다 할 것으로서 처분청이 실제 거래된 가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 타당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 누진세율에 의한 소득세의 과세를 회피하기 위하여 일부는 청구인의 명의로, 나머지는 다른 사람의 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실에는 다툼이 없고, 쟁점토지의 양도계약서를 보면 청구인과 명의수탁자 등이 연명으로 하고 청구인을 대표자로 하여 계약서를 작성한 사실이 확인되고 있으며, 청구인은 명의수탁자인 청구외 OOO, OOO에 대한 상속세부과처분취소청구의 소에서 매매대금 3,OO3,350,000원의 매매계약서(이하 “매매계약서㉯”라 한다)를 제시하고 있어 실지거래가액과 다른 매매계약서를 작성한 사실이 확인되고 있는 바, 이는 기준시가 과세원칙의 예외로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에 해당한다 할 것이고, 쟁점토지는 모두 서로 인접한 토지이고 청구인이 같은 날 취득하여 같은 시기에 양도한 것으로서 처분청이 쟁점토지③뿐만 아니라 쟁점토지 전체에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항(1990.12.31 법률제4281호로 개정된 것, 이하 같다) 제1호 및 같은 법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 부칙 제1조 및 제2조에 의하면 동 개정법률은 1991.1.1부터 시행하되 법 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용하도록 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제170조 제4항(1990.12.31 대통령령 제13802호로 개정된 것, 이하 같다)에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제2호 마목에서 「국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우」를 열거하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제1조 및 제3조에 의하면 동 개정규정은 1991.1.1부터 시행하되 영 시행후 최초로 양도하는 것부터 적용하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장과 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 기준시가에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 사실과 다른 계약서를 작성하였다 하여 쟁점토지 전체에 대하여 실지거래가액으로 과세하였음을 알 수 있다.

(2) 먼저, 청구인은 1973.2.16 쟁점토지를 취득하여 다른 사람 명의로 등기를 한 것은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 해당규정이 신설되기 이전으로서 동 규정을 적용하여 실지거래가액으로 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나, 위의 관련법령에서 살펴본 바와 같이 해당 규정은 1991.1.1 이후 최초로 발생하는 소득분이나 양도하는 것부터 적용토록 규정되어 있어 1992.8.31 및 1992.10.17 양도한 이 건에 대하여 당연히 적용된다 할 것이므로 청구주장은 이유없다 하겠다.

(3) 다음으로 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1973.2.16 쟁점토지를 청구인 및 청구외 OOO등 모두 8인의 명의로 등기하였고, 쟁점토지 양도당시에도 쟁점토지③을 제외한 나머지 토지는 청구인의 명의가 아닌 다른 사람의 명의로 되어 있었을 뿐 아니라 등기부상의 소유자 명의로 매매계약을 체결하였는 바, 이는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정하는 실지거래가액으로 과세하는 경우에 해당한다 할 것이며, (나) 쟁점토지③은 청구인의 명의로 되어 있었으나, 매수자인 청구외 OOO가 제시한 매매계약서㉮에 의하면 청구인의 자 OOO과 청구외 OOO는 1991.8.12 매매가액을 6,861,500,000원으로 하여 계약을 체결하였음을 알 수 있고, 청구인의 자 OOO이 처분청에 제출한 확인서에 의하면 동 계약내용은 사실임이 확인되고 있다. 한편, 청구인이 매매계약서㉮와는 별도로 명의수탁자인 청구외 OOO과 OOO의 상속세부과처분취소청구의 소(대법원 94누 13985, 1995.6.30 판결) 진행과정에서 제출한 매매계약서㉯에 의하면 청구인은 쟁점토지③을 청구외 OOO에게 3,OO3,350,000원에 양도한 것으로 되어 있는 바, 매매계약서㉯상 토지의 평당 양도가액 366만원은 동일한 지역에 위치한 인접한 토지임에도 불구하고 매매계약서㉮상 토지의 평당양도가액 720만원과 쟁점토지①, ②, ④의 평당 양도가액 800만원 내지 900만원보다 현저히 낮아 매매계약서㉯는 신빙성을 인정하기 어려운 허위계약서로 인정된다 할 것이다.

(4) 위 관련법령과 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 다른사람의 명의를 사용하거나 허위계약서를 작성하는 등 사실과 다른 매매계약서를 작성한 사실이 인정된다 할 것이고, 이는 실지거래가액에 의하여 과세하는 경우에 해당되므로 처분청이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.