취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산 과세한 처분의 당부(기각)

처분청이 양도실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 양도가액을 환산한 가액으로 하여 과세한 것에는 달리 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 OOOOO OO OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO OOO에 소재 OOOO쇼핑센타 OO OO 점포 50.13평방미터 및 대지 35.71평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 79.12.15 청구외 OOOO주식회사로부터 32,108,000원에 취득하여 88.9.30 청구외 OOO에게 27,100,000원에 양도하였다고 하면서 88.10월 쟁점부동산의 자산양도차익 예정신고를 하였으나, 처분청이 위 신고내용중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 양도가액을 위 취득가액을 기준으로 환산한 가액(81,101,153원)으로 결정하여 90.2.16 양도소득세 13,688,490원 및 동방위세 2,737,690원을 고지하자 이에 불복 90.2.20 심사청구를 거쳐 90.4.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 79.12.15 청구외 OOOO으로부터 32,108,000원에 분양받았으나 쟁점부동산 소재지의 주변여건이 좋지않아 상권이 형성되지 않는등의 문제로 88.9.30 청구외 OOO에게 당초 분양가액보다도 낮은 27,100,000원에 양도하고 양도차손이 발생하였음을 신고하였는데도 불구하고 처분청에서 이 건 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 32,108,000원, 양도가액이 27,100,000원임을 주장하면서 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으나, 그동안 부동산가격이 전반적으로 상승하여 온 추세로 보나 쟁점부동산의 가격상승추세를 간접적으로 알 수 있는 기준시가의 변동상황을 보아도 계속 상승한 것으로 나타나고 있어 쟁점부동산을 손해보고 양도하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 보여지며, 양도가액(27,100,000원)에 대한 금융자료등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정, 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구는 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 계산 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 과세경위와 청구인 주장을 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산을 79.12.15 청구외 OOOO주식회사로부터 32,108,000원에 취득하여 88.9.30 청구외 OOO에게 27,100,000원에 양도하였다고 하면서 예정신고를 하였으나, 처분청은 신고내용중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 위 취득가액을 기준으로 환산한 가액인 81,101,153원을 양도가액으로 결정하여 90.2.16 양도소득세 13,688,490원 및 동방위세 2,737,690원을 납부고지하였음이 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의해 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 5,008,000원 상당의 양도차손이 발생하였는데도 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다는 주장이다. 다음으로 이 건 관련 법규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에서 자산의 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으며, 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익의 예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다.

살피건대, 쟁점부동산의 취득실지거래가액(32,108,000원)에 대하여는 다툼이 없는 이 건 청구인이 주장하는 양도실지거래가액(27,100,000원)에 대한 당부를 보면, 첫째, 청구인은 쟁점부동산을 27,100,000원에 양도하였음을 주장하면서 양도당시의 매매계약서와 거래사실확인서만을 제시하고 있을 뿐 이를 뒷받침할 수 있는 금융자료등 구체적이고 객관적인 증빙자료의 제시가 없어 청구주장을 신빙성있는 것으로 인정하기는 어렵다 할 것이며, 둘째, 처분청에서 쟁점부동산의 양도당시 쟁점부동산 소재지 상가(OOOO쇼핑센타)와 인근상가에 대한 시가를 조사한 내용을 보면, 점포 평당시세가 주변여건에 따라 최고 8,000,000원에서 최저 3,000,000원 정도로 형성되어 있는 것으로 나타나 있으나 쟁점부동산의 경우는 평당가액이 1,800,000원 정도로 위 시가와 비교하여 볼 때 현저히 낮은 수준에 있으며 셋째, 부동산가격이 그동안 지속적인 상승세를 유지하여 왔던 점을 고려하여 볼 때, 쟁점부동산의 경우 약 8년 9개월동안(79.12.15-88.9.30) 장기보유하다가 손해를 보면서까지 양도하였다는 주장은 믿기 어렵다 하겠다. 따라서 전시한 소득세 법규정과 위 사실들을 종합하여 보면 처분청이 양도실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 양도가액을 환산한 가액으로 하여 과세한 것에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.