상속받은 아파트의 시가를 비교대상 아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부(기각)

과세대상아파트와 비교대상아파트는 같은 선호층이어서 기준시가도 동일하므로 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.11.27. 아버지 이OO(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO OOO OOO OOO OOOO OOOOOOOO OOOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 상속받아 2006.5.27. 쟁점아파트의 시가를 1,075,000천원으로 평가하는 등으로 하여 상속세를 신고납부하였다.

나. OO지방국세청장은 쟁점아파트의 시가를 2006.1.7. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동 1801(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 1,700,000천원으로 평가하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보자료에 의거 2008.4.11. 청구인에게 2005.11.27. 상속분 상속세 291,154,040원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.8. 이의신청을 거쳐 2009.1.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트가 속한 OOOOOOOO 63평은 54세대뿐이고 매매가 활발하게 이루어지지 않아 청구인은 시세를 정확하게 알 수 없었으며 OO은행의 부동산 시세자료는 시중에 널리 알려져 공신력을 인정받고 있어 청구인은 동 자료를 참고하여 쟁점아파트를 평가하였는 바, 동 자료에서 보는 바와 같이 쟁점아파트 지역은 상속개시일 이후 3 ～ 4개월 동안 가격 폭등이 있어 상속세 및 증여세법에서 정 하고 있는 6개월 이내의 매매사례가액을 시가로 보는 것은 문제가 있고 , 비교대상아파트는 매매계약일이 2006.1.7.이나 등기접수일은 2006.5.18 .이어서 정상적인 매매사례아파트로 보기 어려우므로 상속개시일 현재 OO은행 부동산 시세자료(하한가 1,075,000천원, 상한가 1,400,000천원)의 범위내에 있는 가액으로 평가하여 상속세를 신고한 것은 정당하다.

나. 처분청 의견

상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 정한 시가라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이고 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 되어 있는 바, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 기준시가가 동일하고, 국세통합전산망 공동주택 적정가격 시세자료에도 상속개시일인 2005.11.27.부터 비교대상아파트의 매매계약일인 2006.1.7.까지 41일간 시세변동이 없는 것으로 나타나며 , 과세전적부심사결정에 따른 재조사서에도 ‘2005.8.31.대책 발표이후인 2005년 11월 ～ 2005년 12월경 쟁점아파트의 시세는 이미 폭등이 완료된 후의 가격인 1,600,000천원 ～ 1,800,000천원으로 형성되어 2006년 4월까지 큰 변동이 없었으므로 2006년 초는 2005년 시세 상승 후의 안정화 시기로 봄이 타당하다’라고 되어 있고, 청구인의 주장대로 비교대상아파트의 가격이 시세 폭등에 의한 가격이라면 41일간에 625,000천원(매매사례가액 1,700,000천원 - 상속개시일 신고가액 1,075,000천원)이 폭등한 것이 되는 데 이는 경험칙상 납득하기 어려우므로 비교대상아파트의 매매가액을 정상적인 거래에 의한 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 상속받은 쟁점아파트의 시가를 상속개시일부터 41일 후에 매매된 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 . 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트의 시가를 OO은행 부동산 시세표상의 매매하한가인 1,075,000천원으로 평가하여 상속세 신고를 하였고, 처분청은 상속개시일로부터 41일 후에 매매계약된 비교대상아파트의 매매가액 1,700,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세예고통지를 하였으며, 이에 대한 청구인의 과세전적부심사청구 결과 ‘쟁점아파트 지역은 시세가 상속개시일로부터 계속 상승추세에 있었고, 상속개시일 현재 국세통합전산망 매매평균가액이 1,210,000천원으로 되어 있어 비교대상아파트의 매매가액인 1,700,000천원은 부당한 측면이 있으므로 상속개시일인 2005.11.27.에 더 가까운 매매사례가액 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 재조사하여 경정하라’는 결정을 하였으나, 처분청은 재조사 결과 당초 결정이 정당한 것으로 보아 이 건 경정고지하였음이 이 건 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 재조사서에는 다음과 같이 기재되어 있다. (가) 상속개시일 전·후 6개월 이내에 매매된 쟁점아파트의 유사 매매사례가액을 조사한 바, 동일단지내의 동일 동·평형인 A-3003호는 2006.3.14. 1,750,000천원에, A-1201호는 2006.4.4. 1,690,000천원에 계약한 것이 확인되나 비교대상아파트보다 계약일자가 늦고, 비교대상아파트보다 상속개시일에 더 가까운 매매사례가액은 찾을 수 없다. (나) 쟁점아파트는 14층이고 비교대상아파트는 18층이어서 조망권 등이 서로 비슷하여 기준시가가 동일하다. (다) 인근 부동산중개소 등에 탐문한 바에 의하면, 상속개시일 이후 6개월간에 쟁점아파트 지역의 아파트 시세가 폭등하였다는 청구인의 주장과 달리 쟁점아파트 지역의 아파트 시세는 2003년 5월에 OO 및 OO신도시 발표시점에 1차 상승, 2004년 3월 OO신도시 개발계획 확정 발표시점 이후로 2차 상승, 2005.8.31. 대책 발표 이후에 다시 폭등하여 쟁점아파트와 같은 평형인 63평형은 매매는 되지 않았지만 2005년 11월 ～ 12월경에 이미 폭등 후 시세가 1,600,000천원 ～ 1,800,000천원으로 형성되었고, 2006년 초에는 2005년 상승 후의 시세안정화 시기로 탐문되며, 청구인이 신고한 OO은행 시세표상의 하한가인 1,075,000천원은 선호층인 쟁점아파트의 시세와는 다르며, OO은행 시세표는 시세반영의 후행성으로 인하여 적정한 시가로 볼 수 없으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다.

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교내역은 다음 <표1>과 같다 . OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO OOOO (OO O OOO)

(8) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매 매가액인 1,700,000천원으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이나 , 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 정한 시가라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이고 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 되어 있고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 선호층이어서 기준시가도 동일하며, 국세통합전산망 공동주택 적정가격 시세자료에도 상속개시일인 2005.11.27.부터 비교대상아파트의 매매계약일인 2006.1.7.까지 41일간 시세변동이 없는 것으로 되어 있고, 과세전적부심사결정에 따른 재조사서에 ‘2005.8.31. 대책 발표이후인 2005년 11월 ～ 2005년 12월경 쟁점아파트의 시세는 이미 폭등이 완료된 후의 가격인 1,600,000천원 ～ 1,800,000천원으로 형성되어 2006년 4월까지 큰 변동이 없었으므로 2006년 초는 2005년 시세 상승 후의 안정화 시기로 봄이 타당하다’라고 되어 있으며, 청구인의 주장대로 비교대상아파트의 가격이 시세 폭등에 의한 가격이라면 41일간에 625,000천원이 폭등한 것이 되어 경험칙상 납득하기 어려운 점 등으로 보아 처분청이 상속개시일로부터 41일 후에 매매계약된 비교대상아파트의 매매가액 1,700,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 .