상속받은 토지의 취득가액을 매매사례가액으로 신고하자 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

매매사례토지가 당해 토지와 그 지목, 형태, 공시지가, 이용현황 등에 있어 차이가 크므로 서로 유사한 것으로 보기는 어려움

1. 처분개요

가.청구인은 2006.6.20. OOOOO OOO OOO OOOOOO O OOOOOOO O,OOOOO O,OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)을 청구인의 모 이OO으로부터 상속받아 2007.3.22. 청구외 진OO외 1인에게 196,370,236원에 양도하고, 쟁점토지의 취득가액을 2006.8.24. 매매된 OOOOO OOO OOO OOOOOO O OOOO(이하 “매매사례토지”라 한다)의 매매가액을 평방미터당 가액으로 환산한 매매사례가액 230,729,160원으로 하여 양도소득세 예정신고(쟁점토지 양도가액은 실지거래가액으로 신고)를 하였다.

나. 처분청은 쟁점토지와 매매사례토지가 그 면적·위치·용도가 유사하지 아니한 것으로 보아 쟁점토지 취득가액을 상속세 및 증여세법상보충적인 평가방법을 적용하여 개별공시지가로 평가하여 2007.7.13. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 32,641,370원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.4. 이의신청을 거쳐 2008.1.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)소득세법 제100조에서 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록규정하고 있음에도, 처분청이 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 이 건 양도소득세는 부당하다.

(2) 매매사례토지는 쟁점토지와 여러 측면에서 유사성이 많고 이들 토지가 위치한 OOOOO OOO OOO 일대는 농지로서의 가치보다는 향후 개발가능성에 의하여 가격이 형성되는 지역인데도, 처분청이 이들 토지의 유사성을 인정하지 아니하여 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 제시한 매매사례가액 대신 개별공시지가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시한 매매사례토지는 쟁점토지와 면적·위치·용도가 유사하지 아니하므로 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 의하여 개별공시지가를 취득가액으로 본 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 상속받은 토지를 양도한 경우, 양도가액은 실지거래가액에 의하면서도 취득가액을 실지거래가액(매매사례가액)이 아닌상속세 및 증여세법에 규정된 보충적 평가방법에 따라기준시가로 결정한 것은 위법하다는 청구주장의 당부

(2) 양도한 쟁점토지와 청구인이 제시한 인근 매매사례 토지가 유사한 것으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나.가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (각호 생략)

(3) 상속세 및 증여세법제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.1.토 지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 2006.6.20.쟁점토지를 상속받아 2007.3.22. 청구외 진OO외 1인에게 196,370,236원에 양도하고, 쟁점토지의 취득가액을 매매사례토지의 매매가액을 환산한 230,729,160원으로 하여 양도소득세 예정신고(쟁점토지 양도가액은 실지거래가액으로 신고)를 하였고,이에 처분청은 쟁점토지와 매매사례토지가 그 면적·위치·용도가 유사하지 아니한 것으로 보아 쟁점토지 취득가액을 상속세 및 증여세법상 보충적인 평가방법을 적용하여 개별공시지가 67,017,059원으로 평가하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 심리자료에 나타난다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다.(가) 청구인은상속받은 토지를 양도한 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하면서도 상속세 및 증여세법에 규정된 보충적 평가방법에 따라 취득가액을실지거래가액이 아닌 기준시가로 결정한 것은 위법하다고 주장한다.(나) 관련법령을 보면,소득세법 제97조제1항제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 원칙적으로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있고,소득세법 시행령 제163조제9항에서는 상속받은 자산에 대하여소득세법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가(보충적 평가방법)한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있음을 알 수 있다.(다) 그렇다면, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액으로 결정한상속세 및 증여세법 제61조소정의 보충적 평가방법을 적용하여 개별공시지가로 평가한 가액은, 비록 그 금액이 기준시가로 평가한 가액과 같다 하더라도 이는 법적으로 실지거래가액이라 할 것이므로(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOO OO OO OO),청구인이 이 건 결정 취득가액이 실지거래가액이 아닌 기준시가라는 인식하에 당초 처분이 부당하다고 주장하는 것은 소득세법상 취득가액에 관한 법리를 오해한데서 비롯된 것으로 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다.(가) 청구인은 양도한 쟁점토지와 청구인이 제시한 인근 매매사례토지가 유사하므로 그 매매사례가액에 근거하여 쟁점토지의 취득가액을 결정하여야 한다고 주장하는 반면,처분청은 청구인이 제시한 매매사례토지는 쟁점토지와 면적·위치·용도가 유사하지 아니하다는 의견이다.(나) 이 건 심리자료에 나타나는 쟁점토지와 매매사례토지의 주요 현황을 요약하면 아래 표와 같고, 청구인이 제출한 감정평가서 2부 (쟁점토지를 상속한2006.6.20.이후 약 1년 3월여가 경과한 2007.9.28. 및 2007.10.1.에 소급감정한 것임)에 첨부된 사진에 의하면 쟁점토지에는 벼가 식재된 것으로 나타난다.OOOOOOOOO OOOOO OOOOOO OOOO OO(다) 처분청 과세자료에 의하면, 처분청이 2007.10.19. 직접 확인하여 보니 쟁점토지는 지목이 답으로 벼가 재배되어 있으나, 매매사례토지는 지목상 전임에도 땅을 북돋워 잡종지 형태로 방치되어 있고, 그 지상에 도로공사에 쓰이는 자재 일부가 남아 있었으며, 처분청이 2007.11.22. 매매사례토지 매도인에게 유선확인한 결과, 매매사례토지는 매도일(2006.8.24.) 이전인 2006.6.20. 농수산물 수출창고로 사용하기 위하여 지목을 변경하였다고 답변한 것으로 나타난다.(라) 위의 사실관계를 종합하여 보건대, 청구인이 제시한 매매사례토지는 쟁점토지와 그 지목, 형태, 공시지가, 이용현황 등에 있어 차이가 크므로 서로 유사한 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.