청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

쟁점부동산의 용도와 청구인이 특별히 저가로 양도할 만한 사유도 없는 점으로 보아 실지거래가액 이라고는 보기 어렵다 하겠으므로 신고내용을 부인하여 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정한 처분은 정당함.

1. 처분개요

청구인이 89.11.18 취득한 서울시 관악구 OO동 OOOOO OO 토지 107.8㎡, 동지상 건물 280.74㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 92.9.5 양도한 후, 취득가액을 150,000,000원으로 하고 양도가액은 200,000,000원으로 하여 산출한 92년 귀속분 양도소득세 11,075,400원에 대한 자산양도차익예정신고 및 납부를 92.9.26 한 바 있다.처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다 하여 취득 및 양도가액을 각각 기준시가로 하여 산출한 양도소득세에서 청구인이 기납부한 세액을 차감한 잔액 62,221,710원을 93.9.25 청구인에게 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.11.13 한 심사청구를 거쳐 94.3.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산을 150,000,000원에 취득하여 200,000,000원에 양도하고 이에 따른 자산양도차익예정신고·납부하였는데도, 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세함은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에는 근저당권이 설정되었는데도 청구인이 제출한 매매계약서에는 이와 같은 사실이 나타나지 아니하며, 또한 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가가 287,626,550원에 이르고 있음에도 200,000,000원에 양도하였다는 것은 쟁점부동산의 용도와 청구인이 특별히 저가로 양도할 만한 사유도 없는 점으로 보아 실지거래가액 이라고는 보기 어렵다 하겠으므로 신고내용을 부인하여 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 인정할 수 있는지에 있다. 쟁점부동산의 양도당시 시행된소득세법 제23조제4항,동법 제45조제1항 제1호와동법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의하면, 양도소득금액을 계산하기 위한 취득 및 양도가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하나, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 자산양도차익 예정신고를 하면서 계약서등을 제출하였으므로 이들 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득금액을 결정하여야 할 것이다. 그러나 청구인이 처분청에 신고하였고 당 심판소에서도 주장하는 실지거래가액에 대하여 보면 양도가액은 200,000,000원으로서 기준시가 287,626,550원에 비하여 현저히 저렴하다. 일반적으로 기준시가는 “시가”에 비하여 저렴하므로 특정부동산의 “시가”를 반영하는 실지거래가액이 기준시가에 비하여 저렴하다면 위와 같이 저렴한 특단의 사유는 이를 거래한 자가 소명하여야 할 것이다. 그런데 청구인은 쟁점부동산을 200,000,000원에 양도하였다고 주장할 뿐 기준시가에 비하여 저렴하게 양도하여야 할 특단의 사유를 소명하지 못하고 있으며, 더욱이 저당권등 담보권이 설정된 부동산을 양도할 때에는 당사자간에 피담보 채권을 양수자가 인수한다든지 하는 특약사항이 계약서에 나타나는 것이 일반적인데도 청구인이 제시하는 계약서에는 이와 같은 사항이 나타나지 아니하고 있어 청구인이 제시하는 계약서 만으로는 실지 양도가액을 인정하기는 어렵다 하겠다.

이와 같이 실지양도가액을 인정할 수 없어 기준시가로 하여야 하는 이 건의 경우 취득가액 또한소득세법 시행령 제170조제1항에 의하여 기준시가로 하여야 하므로 청구인이 주장하는 취득가액이 실지거래가액인지를 더 나아가 살펴볼 실익이 없다 하겠다.

따라서 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득금액을 결정한 당초 처분에는 아무런 잘못이 없다고 판단된다.이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.