청구인이 거래한 아파트가 투기거래에 해당되는지의 여부(기각)

청구인이 부동산중개업법을 위반하여 쟁점아파트를 거래한 것은 투기거래에 해당된다 할 것으로 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초처분은 정당함

1. 사실청구인은 대구직할시 중구 OO동 OOOO 소재 OOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서 88.4.15 취득한 대구직할시 중구 OO동 OOOOOO 소재 OOOO OO OOOO (이 아파트는 대지 23평방미터와 건물 91.24평방미터로 27평형인 바, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 90.3.8 양도하고 기준시가로 자산양도차익예정신고 및 납부를 이행하였으나 처분청이소득세법시행령 제170조제4항 제2호 라목의 규정(중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접부동산을 양도한 경우)에 의거 실지거래가액으로 쟁점아파트의 양도차익을 계산하고 90.9.6 90년도귀속분 양도소득세 3,169,240원 및 동 방위세 1,018,820원을 결정고지하자 이에 불복 90.11.3 심사청구를 거쳐 91.2.20 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구인 주장이 건 쟁점아파트는 당초 청구인의 소개로 청구외 OOO가 취득하였던 아파트이었으나 전세입주자인 청구외 OOO이 명도를 거절하여 청구인이 부득이 88.4.15 취득하여 1년2개월 거주하다가 양도한 것인 바, 이 건 과세근거인소득세법시행령 제170조제4항 제2호 라목은 89.8.1 신설된 규정으로 쟁점아파트의 거래에 대하여도 새로운 규정을 적용한 당초처분은 소급과세금지원칙에 위배된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 부동산중개업자로 부동산중개업법을 위반하여 88.4.15 쟁점아파트를 직접 취득하였다가 90.3.8 양도한 것으로 이는부동산중개업법 제15조(금지행위) 제5호의 규정에 해당되고 있는 바,처분청이 89.8.1 신설된소득세법시행령 제170조제4항 제2호 라목의 규정에 의거 투기거래로 보고 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 거래한 아파트가 투기거래에 해당되는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 다툼이 없는 사실관계를 보면, 청구인은 대구직할시 중구 OO동에서 부동산중개업을 영위하는 자로 중개의뢰자인 청구외 OOO의 아파트를 88.4.15 직접매입하고 쟁점아파트에 전세입주하여 거주하던 청구외 OOO을 상대로 명도소송을 제기하여 쟁점아파트를 인도받은 후 그곳에선 1년2개월 거주하다가 90.3.8 양도한 것으로 그 당시 청구외 OOO이 청구인을 상대로 부동산중개업법위반에 관한 진정을 제기하였던 것인 바, 대구지방법원은부동산중개업법 제15조(금지행위) 제5호(중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위)의 위반으로 청구인에게 벌금형 200,000원을 납부토록 판결[89누1081(89.12.8)]한 바 있다. 다음으로 거주자에 대한 자산양도차익의 계산방법을 규정하고 있는소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항 제1호를 보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되, 예외적으로소득세법시행령 제170조제4항 각호의 규정에 의하여 실거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 그 양도차익을 계산하도록 규정되어 있는 바, 89.8.1 개정된 소득세법시행령(대통령령 제12767호) 제170조 제4항 제2호는 「다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」라고 규정하고, “라목”은 “중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접부동산을 양도한 경우”로 되어 있으며, 동법시행령 부칙 제2항(일반적용예)에서는 “이 개정령은 이 영 시행(89.8.1)후 최초로 양도하는 분부터 적용한다”라고 규정하고 있다.

앞에서 살펴본 사실관계와 관계법령을 종합해 보면, 청구인은 부동산중개업법을 위반하여 쟁점아파트를 거래한 것인 바, 이는 투기거래에 해당된다 할 것으로 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다 할 것이고, 또한 청구인이 쟁점아파트를 양도한 시점은 90.3.8 인 반면, 개정된 소득세법시행령의 시행일은 89.8.1 이므로 소급과세금지원칙에 위배된다는 청구주장 역시 이유가 될 수 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.