쟁점③부동산은 잔금청산일, 쟁점④부동산은 검인계약서상 잔금지급약정일을 양도시기로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

부동산은 거래상대방으로부터 확인된 잔금청산일을, 쟁점부동산은 검인계약서상의 잔금지급약정일을 양도시기로 본 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없음.

1. 원처분 개요청구인은 다음과 같이 부동산거래를 한 사실이 있다.다 음

구 분

부 동 산 소 재 지

종류

면적(㎡)

취득일

양도일

쟁점

①

부동산

경상북도 경산군 진량면 OO리 O OO

임야

5,157

86.2. 6

88.5.17

〃 OOO외 1필지

답

4,700

86.2. 6

88.6.22

쟁점

②

부동산

경기도 수원시 장안구 OO동 OOOO외 7필지

대지

1,376.1

89.5.27

89.6.20

쟁점

③

부동산

서울특별시 도봉구 OO동 OOOOO

〃

95.68

83.2.24

90.6.15

〃

건물

595.14

〃

〃

쟁점

④

부동산

경기도 수원시 장안구 OO동 OOOOO

대지

1,361

89.7. 7

93.1. 6

기 타

부동산

경기도 송탄시 OO동 OOOOO

〃

700.9

89.9.30

92.8. 5

(註) 취득 및 양도일은 등기부상 소유권이전등기접수일 기준일임.처분청은 쟁점①부동산의 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고, 쟁점②부동산의 경우 명의신탁재산이 아닌 청구인소유 부동산을 양도한 것으로 보고, 쟁점③, ④부동산의 경우 양도시기를 각각 잔금청산일인 90.6.1, 92.12.24로 보아 94.3.18 청구인에게 88년 귀속분 양도소득세 104,322,370원과 방위세 20,864,470원, 89년 귀속분 양도소득세 104,110,560원과 방위세 20,954,080원, 90년 귀속분 양도소득세 26,498,980원과 방위세 5,416,180원, 92년 귀속분 양도소득세 108,179,190원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 94.5.17 이의신청, 94.8.20 심사청구를 거쳐 94.12.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 쟁점①부동산의 경우, 취득가액은 동 부동산을 OO은행으로부터 취득한 것이므로 실지거래가액이 확인되나 양도가액은 양수인이 법인이 아니므로, 관련법령에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수는 없는 것이며,

(2) 쟁점②부동산은 청구외 OOO가 실질소유자로서 이는 명의신탁재산이므로 실질적인 소득귀속자에게 양도소득세가 부과되어야 하며,

(3) 쟁점③부동산의 경우 매수인 OOO이 동 부동산을 87.6월부터 점유·관리하고 있었음이 부동산임대업 사업자등록증에 의하여 확인되므로, 잔금청산일을 87.5.31로 보아 이를 양도시기로 보아야 하며,

(4) 쟁점④부동산의 경우 잔금청산일이 93.1월이고 소유권이전등기접수일도 93.1.6이므로 동 부동산 양도시기를 잔금청산일인 93년도로 보아야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점①부동산의 양도가액은 매수인으로부터 확인되므로 이를 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 것은 정당하며,

(2) 쟁점②부동산의 경우 청구인은 명의신탁재산이라는 주장만 할 뿐, 이에 대한 객관적인 증빙제시가 없으며,

(3) 쟁점③, ④부동산의 경우 쟁점③부동산은 거래상대방으로부터 확인된 잔금청산일을, 쟁점④부동산은 검인계약서상의 잔금지급약정일을 양도시기로 본 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점①부동산의 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 당초 처분이 정당한지

(2) 쟁점②부동산이 명의신탁재산인지

(3) 쟁점③, ④부동산의 양도시기가 언제인지나. 쟁점(1)에 대하여소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하되 국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고,동법시행령 제170조제1항 단서에서는 위 법인 등과의 거래에 있어 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 기준시가에 의한다고 규정하고 있다. 위 규정의 취지를 종합하여 보면, 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여야 하나, 국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인될 경우에는 법인 등과의 거래가 아닌 다른 하나도 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 결정하여야 하고, 그 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 한하여 법인과의 거래에 있어서는 실지거래가액을, 법인과의 거래가 아닌 다른 하나는 환산된 기준시가를 적용하여 그 양도차익을 계산하여야 한다고 해석된다 할 것이다(국심 87서99, 87.3.20외 다수).

쟁점①부동산의 경우 취득당시의 거래가 법인인 OO은행과의 거래로서 그 실지거래가액이 18,711,000원이라는 사실에 대해서는 다툼이 없고, 양도시의 실지거래가액은 매수인인 청구외 OOOO이 94,380,000원이라고 이를 확인하여 주고 있으므로, 그 양도가 비록 법인과의 거래는 아니더라도 실지거래가액이 확인되는 경우이므로, 이 부분 양도는 전시법조에 의거, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다 할 것이다.

다. 쟁점(2)에 대하여쟁점②부동산의 경우 청구인이 실질소유자라고 주장하는 청구외 OOO가 명의신탁사실을 부인하였다는 것이 이 건 심리자료에서 나타나고 있는 데 반해, 청구인은 주장만하고 있을 뿐 명의신탁에 대한 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있어 이 부분 부동산이 명의신탁재산이라는 청구주장은 인정하기 어렵다 하겠다.

라. 쟁점(3)에 대하여소득세법 제27조및동법시행령 제53조제1항 제1호의 규정에 의하면 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 한다고 규정하고 있다.쟁점③부동산의 경우, 청구인은 매수인 OOO이 87.6월부터 동 부동산을 점유·관리하고 있었음이 사업자등록증에 의해 확인되므로 잔금청산일은 87.5.31 이라고 주장하나, 매수인 OOO의 사업자등록증에 의하면 87.8.7부터 부동산임대사업을 개시한 것으로 나타나고, 동 부동산을 사업장 소재지로 부동산임대업을 영위하였다하여, 이 사실만으로 동 부동산을 매수인 OOO이 취득하였다고는 볼 수 없는 것이며, 뿐만 아니라, 매수인 OOO이 동 부동산을 매입함에 있어 90.6.1에 잔금을 완불하였음을 확인하여 주고 있으므로 쟁점③부동산의 경우 전시법조에 의거 거래상대방으로부터 확인된 잔금청산일인 90.6.1을 양도시기로 보아야 한다 할 것이다.쟁점④부동산의 경우, 청구인은 93.1월중에 잔금을 청산하고 소유권이전등기 접수일도 93.1.6이므로 양도시기가 93년도라는 주장이나, 청구주장대로라면 93.1.1～1.3 기간은 신정연휴이므로 93.1.4～1.6의 짧은 기간중에 잔금청산과 소유권이전등기 절차가 모두 완료되어야 한다는 것인데 일반적인 부동산매매에 있어서의 잔금청산과 등기절차에 소요되는 기간을 감안할 때, 이 부분 청구주장은 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 검인계약서상의 잔금지급약정일이 92.12.24로 명기되어 있으므로 쟁점④부동산의 양도시기를 전시법조에 의거 검인계약서상의 잔금지급약정일로 본 이 건 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.