법인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 토지거래에 있어서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 과세한 당초처분의 당부 및 토지의 양도가액을 000원으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인과 청구외 ○○간에 작성된 것으로 되어있는 부동산매매계약서상의 토지양도대금이 000원으로 되어 있고, 청구인이 84.12.22 영수한 계약금을 보면 000원으로서 계약서상 양도가액의 약10%에 해당하여 거래관행에 비추어 볼 때 토지의 양도가액을 000원으로 인정하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOOO OO OOOO에서 거주하고 있는 사람으로, 청구인이 같은구 OO동 OOO소재 전 1,248.5평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 81.8.11 청구외 OO실업주식회사로부터 취득하여 85.3.22 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 취득가액을 86,859,500원, 양도가액을 1,571,232,000원으로 하여 89.10.18 양도소득세 841,905,100원 및 동방위세 168,381,020원을 부과처분하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.11.14 심사청구를 거쳐 90.1.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청이 처분의 근거로 한 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서규정은 구체적 개별적 위임이 아닌 포괄적 백지 위임규정에 해당하여 헌법위반으로 무효이므로 위 규정에 의하여 실지거래가액에 따라 양도차익을 계산하여 부과처분하였음은 위법하고, 설사 위 규정에 의하여 국가지방자치단체 기타법인과의 거래에 대하여 실지거래가액에 의한다 하더라도 그 거래는 양도거래만을 지칭하는 것이므로 법인으로부터 취득한 이 건의 경우는 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 없고, 그 실지거래가액의 확인은 소득세법 제95조 또는 제100조에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 한하므로 다른 방법의 확인에 의한 실지거래가액결정은 위법하며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다 하더라고 처분청이 인정한 쟁점토지의 양도가액 1,571,232,000원은 거래상대방인 청구외 OOO이 쟁점토지를 다시 양도한 후 자산양도차익예정신고를 하면서 양도차익을 줄이기 위하여 허위로 작성한 계약서상의 기재금액에 불과하고 청구인의 양도당시 실지거래가액은 위 금액의 절반인 785,616,000원이므로 이 금액을 양도가액으로 하여 양도차익을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서 규정이 헌법위반이라든지, 양도당시거래상대방이 국가·지방자치단체 기타법인과의 거래인 경우에만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있다든지, 그 실지거래가액의 확인은 신고시 제출한 서류등에 의하여서만 확인가능 하다든지 하는 청구주장은 독단적 견해에 불과하여 이를 받아들일 수 없으며, 청구인은 양도당시 실지거래가액이 785,616,000원이라고 주장하나 청구주장을 뒷받침할 일체의 거증자료가 없을 뿐만 아니라 양도당시 거래상대방이 자산양도차익예정신고시 제출한 계약서상에 매매대금이 1,571,232,000원으로 기재되어 있고 계약금 영수액은 위 금액의 10%상당인 157,000,000원인 점에 비추어 볼 때 처분청의 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 법인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 쟁점토지거래에 있어서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 과세한 당초처분의 당부 및 쟁점토지의 양도가액을 1,571,232,000원으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 부과처분경위 및 내용과 청구인의 주장을 보면, 청구인은 81.8.11 쟁점토지를 청구외 OO실업주식회사로부터 86,859,500원에 취득하여 85.3.22 청구외 OOO에게 양도한 후 85.4.30 취득가액과 양도가액을 기준시가에 의한 금액으로 하여 자산양도차익예정신고 및 납부를 하였으나, 처분청은 85.11.7 쟁점토지의 취득가액은 확인이 되나 양도가액은 확인이 되지 않는다고 하여 취득가액은 실지거래가액인 86,859,500원, 양도가액은 취득가액에 의하여 환산한 가액으로 하여 경정결정하였으며, 89.8경 서울지방국세청의 조사에 의하여 청구인으로부터 쟁점토지를 취득하였다가 청구외 OO투자신탁주식회사에 양도한 OOO이 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점토지를 1,571,232,000원에 청구인으로부터 취득하였다는 매매계약서를 첨부한 사실이 확인됨에 따라, 처분청은 법인으로부터 취득하였다가 개인에게 양도한 쟁점토지의 실지거래가액이 모두 확인되었다고 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 이 건 부과처분 하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 실지거래가액에 의할 수 있도록 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서 규정은 무효의 규정이고 설사 위 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다 하더라도 양도시의 거래에 한하여 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액의 확인은 신고시 제출한 증빙서류에 의하여야 하며, 이 건의 경우는 양도가액이 785,616,000원이므로 처분청의 처분은 경정되어야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있다.

살피건데, 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 제45조 제1항 제1호 단서규정은 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여야 하나 예외적으로 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 대통령령에 위임하고 있는 규정으로서 위 규정이 무효라는 주장이나 양도시의 거래만이 실지거래가액에 의하여야 한다는 주장 및 신고시 제출한 증빙서류에 의하여만 실지거래가액을 결정하여야 한다는 청구주장은 독단적 견해에 불과하여 받아들일 수 없다 할 것이고, 처분청이 과세표준과 세액을 결정하였다가 그 결정에 오류 있음이 발견되어 소득세법 제127조 의 규정에 따라 경정함에 있어서 소득세법 시행령(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정되기전의 시행령) 제170조 제1항 및 제4항 제1호의 규정에 따라 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여 이 건 부과처분 하였음은 정당하다 할 것이다. 또한 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 785,616,000원이라고 주장하면서도 이를 입증할 수 있는 증빙자료의 제시도 하지 못하고 있는 반면, 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 것으로 되어있는 부동산매매계약서상의 쟁점토지양도대금이 1,571,232,000원으로 되어 있고, 청구인이 84.12.22 영수한 계약금을 보면 157,000,000원으로서 위 계약서상 양도가액의 약10%에 해당하여 거래관행에 비추어 볼 때 쟁점토지의 양도가액을 1,571,232,000원으로 인정하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.