비교상가의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

상증법 제49조 에서 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 포함시킬 수 있다고 규정하고 있어 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은 시가의 범위에 포함되지 않아 청구주장은 받아들이기 어려움, 또한 쟁점상가와 비교상가는 면적·위칙·용도·기준시가 등이 같고 시세도 큰 차이가 없는 것으로 조사되었으며, 상속개시일 후 6개월이내에 거래되었으므로, 처분청이 비교상가의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점상가의 상속재산가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.10.6. 서울특별시 OOO(건물면적 83.07㎡로 이하 “쟁점상가”라 한다)를 부(父)로부터 상속받아 담보대출 목적으로 평가받은 감정평가액 OOO원을 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점상가와 같은 건물에 위치한 OOO(건물면적 83.07㎡로 이하 “비교대상상가”라 한다)의 2010.3.22.(계약일) 양도가액OOO원을 상속개시일 현재 쟁점상가의 시가로 보아 상속재산가액을 평가하여 2011.11.16. 청구인에게 2009.10.6. 상속분 상속세OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점상가와 비교대상상가는 다른 동에 위치하고 있으며, 방향도 다르고 내부시설도 상이하며 기준시가 또한 다르게 고시되어 있는바, 일시·우발적인 단 1회의 매매가 상속세 신고기한 이내에 계약체결되었다는 이유로 쟁점상가의 시가로 보는 것은 부당하며, 상속개시일 이후 3개월 이내인 2009.12.21. 작성된 감정평가서는 쟁점상가의 상속당시 가격을 가장 합리적으로 반영하고 있으므로 비교대상상가의 매매사례가액을 시가로 적용하여 상속세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점상가와 비교대상상가의 면적·용도·기준시가 등이 동일하거나 유사하고 가격형성에 중대한 영향을 미칠만한 개별성·특수성이 존재하지 아니하며 비교대상상가가 평가기간내에 거래가 이루어진 것으로 확인되는 바, 청구인이 신고한 감정평가액을 시가로 인정하지 아니하고 비교대상상가의 거래가액인 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점상가의 상속재산가액을 산정하여 상속세를 과세한 처분은 적법·타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교대상상가의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점상가의 상속재산가액을 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 상속세 조사종결복명서(2011년 10월)에 의하면, 청구인은 아버지인 피상속인 최OOO이 2009.10.6. 사망함에 따라 쟁점상가 등 부동산OOO원, 금융자산OOO원 등 합계 OOO원을 상속재산가액으로 신고하였고, 처분청은 상속재산 중 쟁점상가의 신고가액OOO원은 은행담보 대출시 은행에서 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정가액이나, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액이 아니고, 상속세 평가기간내 쟁점상가와 규모가 같은 비교대상상가의 매매사례가액이 확인된다 하여 동 가액을 쟁점상가의 시가로 결정한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 쟁점상가와 비교대상상가 등에 대해 조사한 내용을 보면 다음과 같은 바,(가) 쟁점상가 및 비교대상상가가 위치한 건물은 서울특별시 OOO로써 지하1층 및 지상3층 단독건물이며 중앙출입구를 중심으로 A동과 B동으로 구분되어 있으나, 쟁점상가와 비교대상상가는 같은 2층에 위치하면서 동일 출입구를 이용하며, 아래 표와 같이 면적·위치·용도·기준시가 등이 같고, 매매사례가액은 평가기간(상속개시일 전후 6월) 내 거래가액이다.OOOOOOOOO OOOOOOO OOOOOO(나) 조사기간 중 현장방문한 바, 상속개시 당시 비교대상상가를 임차하여 영업하던 OOO이 쟁점상가로 옮겨 영업중이었고, 비교대상상가는 공실상태였으며, 해당상가 내 부동산중개업소 3개 업체OOO에 시세 등을 문의한바, 외부쪽 창문을 끼고 있는 상가와 내부통로 쪽 상가의 시세 차이는 있으나, 쟁점상가와 비교대상상가는 모두 외부쪽 창문을 끼고 있어 시세차이가 없음을 확인하였으며, 쟁점상가는 도로(남부순환도로) 쪽으로 창문이 나있어 창문·간판광고 효과가 있고, 비교대상상가는 OOO 안쪽으로 창문이 나있어 입주민들에게 창문·간판광고 효과가 있어 가격형성에 중대한 영향을 미칠만한 개별성·특수성이 존재하지 아니한 것을 확인되었다.(다) 청구인은 쟁점상가와 비교대상상가의 기준시가가 상이하다고 주장하나, 비교대상상가와 쟁점상가의 기준시가는 동일하며(2008.1.1. 고시 7,744,000원, 2009.1.1. 고시 7,744,000원), 서울특별시 OOO의 정OOO 소유 상가 기준시가는 2008.1.1. 고시 3.158,000원, 2009.1.1. 고시 3,267,000원으로 쟁점상가와는 차이가 있는바, 청구인은 기준시가 비교에 착오가 있었던 것으로 보인다.

(3) 청구인은 비교대상상가의 매매사례가액을 쟁점성가의 시가로 보는 것은 다음과 같이 부당하다고 주장하면서 주식회사 OOO지점에서 의뢰하여 받은 주식회사 OOO의 감정평가서, 쟁점상가의 임대차계약서(2009.11.16.), 쟁점상가 및 서울특별시OOO의 기준시가표 등을 증빙자료로 제시하고 있다.(가)은행대출 담보목적으로 주식회사 OOO법인이 2009.12.21. 쟁점상가에 대하여 평가한 감정가액은OOO원으로 상속개시일로부터 3개월 내의 감정평가액이고, 청구인은 2009.12.23. 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하고 주식회사 OOO으로부터 대출을 받았는바, 동 감정가액을 쟁점상가의 시가로 하여야 한다.(나) 쟁점상가는 임차인 문OOO가 2009.11.27부터 1년간 보증금 OOO원에 임차하고 있는바, 상속세 신고일 현재 임대차 현황에 의한 보충적 평가금액은 OOO이고, 쟁점상가와 비교대상상가의 기준시가도 상이하고, 쟁점상가와 비교대상상가는 서로 다른 동에 위치하고 있으며, 방향 및 내부시설도 상이한바, 일시·우발적인 단 1회의 매매사례가액을 쟁점상가의 시가로 보는 것은 부당하다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점상가의 감정평가액OOO원을 상속당시의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있으나,「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 제2호에서 ‘당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있어 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은 시가의 범위에 포함되지 아니한다 할 것인 바, 청구인이 시가로 주장하는 감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액에 불과하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다(조심 2008중4200, 2009.3.19. 같은 뜻). 또한, 청구인은 쟁점상가와 비교대상상가는 서로 다른 동에 위치하고 있고, 방향 및 내부시설도 상이하며, 일시·우발적인 단 1회의 매매사례가액을 쟁점상가의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있으나,「상속세 및 증여세법」제60조제1항과 제2항 및같은법시행령 제49조제5항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용. 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하며, 당해 자산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내에 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는바, 쟁점상가와 비교대상상가는 면적·위치·용도·기준시가 등이 같고, 시세도 큰 차이가 없는 것으로 조사되었으며, 상속개시일 후 6개월 이내에 거래되었으므로 처분청이 비교대상상가의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점상가의 상속재산가액을 평가하여 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(조심 2008구594, 2008.6.25. 외 다수 같은 뜻). 한편, 청구인은 비교대상상가와 쟁점상가의 기준시가가 다르다고 주장하고 있으나, 이는 청구인이 정OOO 소유의 다른 건물의 기준시가를 비교대상상가의 기준시가로 오인한 것으로 보인다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.