상속재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부(기각)

쟁점주택과 비교대상주택은 면적,위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다고 판단되므로, 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 산정하여 상속세를 부과한 처분은 타당함

1. 처분개요

청구인은 2005.3.6. 청구인의 부 박OO이 사망함에 따라 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOO OO OOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속받고, 상속재산가액을 기준시가로 산정한 660백만원으로 하여 2005.9.5. 처분청에 상속세를 신고납부하였다. 처분청은 위 상속세 신고에 대하여 쟁점주택과 같은 동 103호(이하 “비교대상주택”이라 한다)가 2005.1.10. 840백만원으로 매매된 사실을 확인하고, 쟁점주택의 상속재산가액을 비교대상주택의 매매가액인 840백만원으로 산정하여 2006.9.1. 청구인에게 2005년 귀속 상속세 258,893,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 비교대상주택의 매매가 있었는지 그 가액은 얼마인지 파악할 방법이 없고 처분청은 비교대상주택의 매매과정, 실내공사 유무, 조망권의 차이 등을 조사·비교하지 않고, 같은 동에 매매사례가 있었다는 사실만을 근거로 과세하였는 바, 비교대상주택에 대한 개별적인 사실확인 없는 매매사례가액은 인정할 수 없으므로, 청구인이 상속시점인 2005.3.6.에 가까운 2005.5.2. 기준시가 660백만원을 상속재산가액으로 신고한 것은 정당하고, 예 비적으로 이 기준시가 적용이 부당하다면, 상속이전인 2004.4.30. 기준시가 747백만원을 상속재산가액으로 보아야 할 것이다.

나. 처분청 의견

비교대상주택은 쟁점주택과 같은 동에 위치하고 있어 모든 여건이 쟁점주택과 비슷하다고 보아야 하며 상속개시일 2005.3.6.로부터 2개월 이내인 2005.1.10. 거래된 매매사례가액을 적용하였는 바, 이 건 처분은 상속세 및 증여세법령이 정한 시가평가방법을 적용한 것으로 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 상속재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가 에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정 되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인 증여자 수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 주주 등 1인 은 상속인 등 으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 상속세 조사종결보고서에 의하면, 청구인은 2005.3.6. 청구인의 부(父) 박OO으로부터 쟁점주택을 상속받고, 그 가액을 기준시가로 산정한 660백만원으로 하여 2005.9.5. 처분청에 상속세를 신고납부하였으나, 처분청은 2005.1.10. 매매된 비교대상주택의 매매가액인 840백만원을 쟁점주택의 시가로 산정한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 처 분청이 비교대상주택의 매매과정, 실내공사 유무, 조망권의 차이 등을 조사·비교함이 없이 같은 동에 매매사례가 있다는 것만으로 이를 근거로 과세함은 부당하다고 주장하는 바, 그 주장을 살펴보기로 한다. (가) 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 건물동에 위치하고 있어 면적·위치·용도 및 종목은 동일하며, 다만 쟁점주택은 4층이나 비교대상주택은 1층에 위치하고 있음이 확인되고, 쟁점주택과 비교대상주택의 기준시가는 다음 표와 같은 바, 비교대상주택의 기준시가가 쟁점주택의 것보다 약 40백만원 가량 낮은 것으로 확인된다. (OO O OOO) OO OO OOOO(OOOO) OOOOOO(OOOO) OOOOOOOO OOO OOO OOOOOOOOO OOO OOO OOOOOOOOO OOO OOO OOOOOOOO OOO OOO (나) 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조 의 규정에 의하면, 상속세 신고는 시가로 하도록 규정하고 있고, 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액은 상속재산의 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 일반적으로 주택의 가격형성 요인은 주택의 위치, 층수, 조망, 교육·교통 등 생활여건에 의하여 주로 좌우된다고 할 것이고, 특정물인 상속주택과 비교대상주택이 완전히 동일한 가격형성 조건을 가지고 있을 수는 없으므로, 비교대상주택이 주요한 점에서 상속주택과 동일한 가격형성요인을 가지고 있는 경우라면, 비교대상주택이 인접주택보다 이례적인 가격을 보인다거나, 현저한 가치증가 행위가 있었을 것으로 일응 추단되는 등 특별한 사정이 없는 한, 처분청이 내부인테리어 공사 유무 등 세부적인 사항을 조사·확인하지 않았다고 하여 매매사례가액 적용이 잘못되었다고 볼 수는 없다 할 것이다.

(다) 그런데, 비교대상주택이 쟁점주택과 동일한 건물동에 위치하고 있고 거래실정상 소음정도, 주변경관, 일조량 등에서 도로에 인접한 1층보다는 4층인 쟁점주택의 가격이 높게 책정될 것으로 보여지며, 기준시가도 쟁점주택이 비교대상주택보다 높게 나타나고 있는 바, 쟁점주택과 비교대상주택은 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다고 판단되므로, 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 산정함은 무리가 없는 것으로 판단된다(매매사례가가 정당한 것으로 판단하였으므로, 기준시가 적용과 관련된 나머지 청구주장은 살피지 않기로 함).

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점주택의 시가를 비교대상주택의 매매사례가액으로 산정하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.