토지의 시가를 기준시가와 근저당권 채무 중 큰금액으로 보아야한다는 주장의 당부(기각)

토지가 담보하는 채무액이 개별공시지가로평가액보다 적으므로 개별공시지가로 평가한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 형인 청구외 이OO(이하 이OO 이라 한다)과 2002.2.26. 공동으로 취득한 OOOOO OO OOO OOOOO OO OOOOOO (이하 쟁점토지 라 한다)를 2003.6.15. 형인 이OO에게 1,500,000,000원(이중 청구인 지분은 1/2로 이하 같다)에 양도하는 것으로 매매계약을 체결하여 2003.10.2. 소유권이전등기를 하였다.처분청은 위 부동산 매매거래가 특수관계자(형제)간의 거래이고 시가 1,064,064,000원과 대가 1,500,000,000원과의 차액 435,936,000원(이중 청구인 지분은 1/2로 이하 같다)이 시가의 30%이상이며 1억원이상이라 하여 고가양도로 본 후, 위 차액 435,936,000원중 청구인의 지분인 217,968,000원에서 시가의 30%와 1억원중 적은 금액인 1억원을 차감한 117,968,000원을 청구인이 양도인인 이OO으로부터 증여받은 것으로 의제하여 2005.1.15. 청구인에게 2003.10.2. 증여분 증여세 16,371,680원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.3.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 평가기준일 현재 쟁점토지에 설정된 근저당권이 담보하는 채무를 980,000,000원(OO은행 700,000,000원+박OO 200,000,000원+권OO 80,000,000원)으로 보고, 기준시가 1,064,064,000원이 위 담보채무액 보다 크다하여 기준시가를 시가로 보아 이 건 과세하였으나, 위 근저당권 채무 980,000,000원중 박OO에 대한 채무액 200,000,000원은 실제 510,000,000원이므로 총 근저당 채무는 1,210,000,000원이고, 따라서 쟁점토지의 시가를 1,210,000,000원으로 보아 증여의제가액을 산정하여야 한다

나. 처분청 의견

청구인은 양도일 현재 쟁점토지에 설정된 근저당권이 담보하는 채무 중 박OO에 대한 채무가 처분청이 인정한 200,000,000원이 아니라 510,000,000원으로 총 담보채무액은 1,210,000,000원이라고 주장하나, 조사기간중에 청구인의 진술내용으로 작성한 문답서 및 채권자의 확인서의 내용에 의하면 총 담보채무액은 980,000,000원으로 인정된다. 따라서 쟁점토지가 담보하는 채무액이 동 토지의 개별공시자가로 평가한 금액 1,064,064,000원보다 적으므로 개별공시지가에 의한 평가금액 1,064,064,000원을 시가로 산정한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

근저당권이 설정된 토지를 평가함에 있어 당해 근저당권이 담보하는 채무 중 박OO에 대한 실제 채무액이 200,000,000원인지 아니면, 580,000,000원인지

나. 관련법령

상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.상속세 및 증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산상속세 및 증여세법 시행령 제63조【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 2003.10.2. 특수관계자인 동생에게 1,500,000,000원(청구인 지분 1/2)에 양도하였고, 양도당시 동 토지의 기준시가는 1,064,064,000원(청구인 지분 1/2)이며, 처분청은 위 기준시가를 동 토지의 시가로 보아 고가양도에 해당한다 하여 시가(532,032,000원)와 대가(750,000,000원)와의 차액에서 1억원을 차감한 117,968,000원을 청구인이 이OO으로부터 증여받은 것으로 의제하여 과세하였음이 결정결의서 등 관련 자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점토지의 증여의제금액을 산정하면서 쟁점토지의 시가를 개별공시지가로 평가한 내역을 보면, 쟁점토지가 이 건 평가기준일인 2003.10.2.현재 아래와 같이 근저당권이 설정된 토지이므로상속세 및 증여세법 제61조제1항 제3호의 규정에 의하여 2003.10.2.현재의 개별공시지가로 평가한 가액(1,064,064,000원)과 같은 법 제66조의 규정에 의한 근저당권이 담보로 하고 있는 채무액(980,000,000원)과 비교하여 큰 금액이라는 것이고, 청구인들은 이에 대해 처분청이 인정한 위 근저당권의 담보채무액 980,000,000원은 근저당권자 박OO에 대한 실제 채무액을 200,000,000원으로 본 것이나, 사실은 510,000,000원이므로 총 담보채무액은 1,210,000,000원이므로 동 담부채무액을 쟁점토지의 평가액(시가)으로 보아야 한다고 주장하여 이를 살펴본다.O OOO O OO청구인은 박OO에 대한 실제 담보채무액이 510,000,000원인데 대한 증빙자료로 2003.6.20. 박OO 명의로 9회에 걸쳐 850,000,000원이 입금되었다가 당일 현금인출된 것으로 기재된 이OO 예금계좌(번호 OOOOOOOOOOOOOOOO) 사본 1매와 2004.1.20～2004.3.22. 580,000,000원이 6회에 걸쳐 박OO 계좌(번호 : OOOOOOOOOOOOOO)에 입금된 것으로 기재된 입금증을 제시하나, 이들 자금거래가 이 건 담보채무와 관련된 것인지가 확인되지 아니하고, 처분청의 조사기간중 청구인의 진술내용으로 작성한 문답서에 의하면, 청구인이 박OO에 대한 채무액을 200,000,000원이라고 진술하였으며, 박OO도 2003.10.2.현재 청구인에 대한 실제 채권액은 200,000,000원이라고 확인한 사실확인서를 제출한 것으로 확인된다.

위의 사실내용을 종합하여 볼 때, 근저당권자 박OO에 대한 담보채무액은 200,000,000원으로 인정되고 따라서 평가기준일(2003.10.2.)현재 쟁점토지에 근저당권이 담보로 하고 있는 채무액을 980,000,000원으로 보아 시가를 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.