청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하느냐 하는 여부는 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 해당되지 않음.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOO 대지 912㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 61.9.30 취득하여 91.5.30 양도하고서 91.6.25 자산양동차익 예정신고시 쟁점토지에 대한 취득가액을 0으로 하고 양도가액을 199,500,000원으로 하여 신고ㆍ납부하였다.처분청은 청구인이 제시한 실지거래가액인 취득가액 0 및 양도가액 199,500,000원은 확인되지 않는 가액으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 94.1.16 청구인에게 ’91년도분 양도소득세 243,050,640원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 94.3.15 이의신청, 94.6.14 심사청구를 거쳐 94.8.19 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점토지는 중간에 도로가 있고 지상에 무허가건축물이 있는 관계로 도로는 거래관행상 양도가액에서 공제되고 무허가건축물의 경우 철거시 철거비용 및 철거시 이주비용에 소요되는 부담을 공제하여 신고한 것으로서, 쟁점토지는 여건이 좋지 않아 관할구청에 선매조건으로 의뢰한 바, 한국토지개발공사는 토지상에 도로 및 무허가건축물이 있다하여 청구인이 제시하는 가액에도 선매협의를 거부하여 부득이 저가로 거래한 것으로서 실지양도가액이 틀림없으며, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에 그 양도차익은 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 한다고 하였으므로 이 건의 경우 실지양도가액은 199,500,000원인데 비하여 처분청이 기준시가에 의하여 계산한 양도차익은 433,811,469원으로 실지양도한 가액을 초과하므로 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지 신고가액인 취득가액 0은 확인되지 아니하고, 양도가액 199,500,000원은 관할구청 토지관리과의 쟁점토지평가액(718,889,000원)의 27.7%, 공시지가액(483,360,000원)의 41.3%에 불과하며, 쟁점토지의 주변여건상 특별히 시가가 낮을 이유가 없고, 거래상대방에 대한 조회결과 그 사실이 확인되지 않으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 것은 정당하고, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하느냐 하는 여부는 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 해당되지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제23조(양도소득) 제1항 제1호에서 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 당해년도에 발생하는 소득을 양도소득으로 한다”고 규정하면서, 제4항 제1호에서 “제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고,동법시행령 제170조제4항 본문에서 「법 제23조 제4항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」면서 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 청구인이 91.6.25 자산양도차익예정신고시 쟁점토지에 대한 취득가액을 0으로 하고 양도가액을 199,500,000원으로 하여 신고ㆍ납부한 사실 및 쟁점토지 소재지 관할구청(구로구청) 토지관리과의 쟁점토지평가액이 718,889,000원, 공시지가에 의한 쟁점토지 평가액이 483,360,000원인 것이 관련 자료에 의하여 확인되며,

(2) 청구주장 및 관할구청의 선매협의 거부내용을 구로구청장이 청구인이 제시한 가액(199,500,000원)이 높아서 거부한 것이 아니라 “청구인 신고가액(199,500,000원)은 적정가액(718,889,000원)의 28%이나 도로이전 및 철거이전이 어려운 제3자 소유의 지상건물이 있는 선매협의제외토지”였음이 관련자료에서 확인되고,

(3) 심판결정일 현재까지 청구인은 쟁점토지 매수인의 확인서 사본(91년 7월 작성)만 제시할 뿐 매매계약서 등 어떠한 객관적인 증빙제시가 없어 청구인의 신고가액(취득가액 및 양도가액)을 확인할 수 없다.

라. 이 건 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부위의 사실관계에서 살펴본 바와 같이 청구인이 실거래가액이라고 신고한 취득가액 및 양도가액은 청구인의 객관적인 증빙제시가 없어 확인할 방법이 없고, 특히 쟁점토지의 신고양도가액은 관할구청토지평가액과 공시지가에 의한 평가액에 비추어 각각 27.7% 및 41.3%에 불과하여 신빙성이 없다고 판단된다.다만, 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수는 없다(대법원 판례 92누11886, 92.10.9외 다수)할 것이나 청구인이 주장하는 양도가액이 실지거래가액임이 확인되지 아니하므로, 처분청이 그 양도차익을 계산함에 있어서 청구인이 제시한 실지거래가액을 인정치 아니하고 전시한 관련법 규정에 의하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.