청구인이 주장하는 토지의 실지양도가액을 인정할 수 있는지 여부와 토지의 실지양도가액을 인정하는 경우 양도소득특별공제는 기준시가에 의한 취득가액을 기준으로 공제할 수 있는지 여부(기각)

토지의 양도가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙서류에 의해 실지거래금액이 입증되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 00원으로 계산하여 결정한 당초 처분에 잘못이 없음

1. 사실 및 원처분개요 청구인은 1970.10.28 경기도 화성군 동탄면 O리 O OOOOO 소재 임야 11,342㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하는 소유권보존등기를 경료하고, 1994.10.14 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 후 1994.11.4 자산양도차익 예정신고시 기준시가에 의해 쟁점토지 양도가액 71,454,600원, 취득가액 25,446,794원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 2,425,010원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 예정신고에 대하여 기준시가에 의한 취득가액의 계산이 잘못되었다고 보아 기준시가에 의한 쟁점토지 양도가액 71,454,600원, 취득가액 7,692,202원으로 양도차익을 계산하여 1995.8.16 청구인에게 1994년도 양도소득세 14,025,150원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.10.4 심사청구를 거쳐 1996.2.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지는 진입로가 없는 표고 600m정도의 임야로서 재산적가치가 없을 뿐만 아니라 주변에 골프장이 위치하고 있어 시세보다 높게 공시지가가 결정되었고, 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO이 묘지로 사용할 목적으로 45,000,000원에 매수한 것이므로 쟁점토지의 실지양도가액은 45,000,000원이라 할 것인 바, 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액을 공제한 금액은 어떠한 경우에도 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 의해 계산한 양도차익 63,678,400원을 실지양도가액인 45,000,000원으로 결정함이 타당하고, 쟁점토지의 실지양도가액 45,000,000원을 양도차익으로 하여 결정할 때 양도소득특별공제는 기준시가에 의한 취득가액 7,692,202원을 기준으로 하여 공제되어야 한다는 주장이다.

나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지를 45,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서, 거래사실확인서, 예금통장을 제시하고 있으나, 객관적인 증빙에 의해 실지양도가액이 입증되지 아니할 뿐만 아니라 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO이 1994.10.14 소유권이전등기를 경료한 후 1주일이 경과된 1994.10.21 OOOO협동조합 OO지소에 쟁점토지를 담보로 하여 근저당권 설정한 내역을 보면 채권최고액이 65,000,000원에 설정된 사실이 등기부등본에 의해 확인되고 있고, 청구인이 제시한 양도시 매매계약서와 거래사실확인서 및 예금통장으로는 쟁점토지의 양도가액이 불분명할 뿐만 아니라 쟁점토지의 실지거래가액을 입증하는 증빙으로 보기는 어렵다고 하겠다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지의 양도가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙서류에 의해 실지거래금액이 입증되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 63,678,400원으로 계산하여 결정한 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건 심판청구는 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액을 인정할 수 있는지 여부와 쟁점토지의 실지양도가액을 인정하는 경우 양도소득특별공제는 기준시가에 의한 취득가액을 기준으로 공제할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항은 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)」라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항은 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제170조 제4항은 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (삭제)

2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우」라고 규정하고 있고, 동법 제23조 제2항 제1호에 의하면 「제1항 제1호에 규정하는 자산에 있어 그 취득가액에 대통령령이 정하는 율과 그 취득일로부터 양도일까지의 기간을 곱한 금액(이하 “양도소득특별공제액”이라 한다). 다만, 양도소득특별공제액은 당해 자산의 양도차익을 한도로 한다.」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청이 산정한 쟁점토지의 기준시가에 의한 취득가액에 대해서 청구인도 다툼이 없고, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 45,000,000원에 대한 증빙으로서 쟁점토지 양도시의 매매계약서 사본, 매수자인 청구외 OOO의 거래사실확인서 및 청구인의 예금통장 사본을 제출하고 있으나, 청구인이 제시한 예금통장에는 쟁점토지의 양도대금 O 잔금의 입금내역이 나타나지 않고 있는 사실, 그리고 쟁점토지의 등기부등본상 매수인인 청구외 OOO이 쟁점토지를 1994.10.21 OOOO협동조합 OO지소에 채권최고액 65,000,000원으로 근저당권을 설정한 사실과 쟁점토지(담보물)의 시가추정표상 추정시가가 71,000,000원인 사실로 보건대 청구인이 주장하는 실지양도가액 45,000,000원은 신빙성이 없어 보이는 바, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다고 할 수 없고, 쟁점토지의 실지양도가액 45,000,000원을 양도차익으로 하여 결정하는 경우 양도소득특별공제는 기준시가에 의한 취득가액을 기준으로 공제해야 한다는 청구인의 주장은 쟁점토지의 실지양도가액 45,000,000원이 확인됨을 전제로 하는 것이므로 이 점에서 청구주장은 이유없고 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 타당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.