청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 신고한 가액의 상승율은 105.9%에 불과하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 이 건 처분은 정당함.

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOO 대지 113㎡, 건물 166.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.9.5 취득하여 90.7.4 양도하고 91.4.2 취득가액을 85,000,000원 양도가액을 90,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 지번이 동작구 OO동 OOOOO에서 분할되어 OOOOOO로 된 것은 88.8.5이나 쟁점건물 취득시의 매매계약서 작성일은 88.7.20 이어서 이건 취득시 매매계약서는 당초의 계약서로 볼 수 없다는등의 사유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 93.10.16 90년귀속 양도소득세 12,042,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.11.19 심사청구를 거쳐 94.3.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견 청구인은 청구인이 실시거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였는데는 처분청이 이에 OO 실지조사도 하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 과세하였음은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 쟁점부동산중 토지의 지번인 동작구 OO동 OOOOOO은 같은곳 OOOOO에서 88.8.5 분할되어 새로이 부여되었는데도 88.7.20 작성된 쟁점부동산의 취득시 매매계약서에는 토지의 지번이 위 같은곳 OOOOOO로 기재되어 있어 청구인이 제출한 취득시 매매계약서는 원시작성된 매매계약서로는 보이지 않고, 또한 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 기준시가로 평가할 경우 그 상승률이 161.4%이나 청구인이 신고한 가액의 상승율은 105.9%에 불과하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분청의 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고시 제출한 매매계약서의 신빙성을 가리는데 있다.

나. 관련규정 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 청구인이 제출한 매매계약서의 신빙성이 인정되는 지에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액을 증명하는 증빙서류로 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 매매계약서와 거래상OO의 확인서를 제출하였는 바, 동증빙서류에 의하여 이 건 신고된 거래금액의 신빙성이 인정되는 지를 보면,

① 쟁점부동산중 토지의 지번변동을 관련 토지대장등본에 의하여 보면, 쟁점토지의 지번인 서울시 동작구 OO동 OOOOOO은 같은곳 OOOOO에서 분할되어 88.8.5 새로이 부여되었음이 확인되고 청구인이 제출한 취득시 매매계약서의 계약체결일은 위 새로운 지번부여일 이전인 88.7.20 인데도 청구인은 위 매매계약체결일 현재 위 분할지번을 알 수 있었음에 OO 객관성 있는 입증을 하지 못하고 있고,

② 쟁점부동산중 토지의 등기부등본에 의하여 전소유자인 청구외 OOO을 채무자로, OO교육보험을 채권자로 하여 86.7.23 채권최고 금액을 13,000,000원으로 하여 근저당권이 설정된후 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시점인 88.8.24에도 위 근저당권이 해지되지 아니하여 매수인인 청구인이 위 채무를 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 취득한 것으로 보이나 이 건 매매계약서에는 위 부채 인수에 OO 약정이 나타나지 아니하며,

③ 쟁점부동산을 취득하여 양도한 시기동안의 전국지가 상승율은 80.2%이고 청구인이 신고한 가격상승율은 5.9%에 불과한데도 청구인이 쟁점부동산을 특별히 저가로 양도할 수 밖에 없었던 사정이 확인되지 아니하는 점 등으로 보아 청구인이 이 건 신고시 처분청에 제출한 쟁점부동산의 매매계약서는 그 신빙성을 인정하기 어렵다.

라. 이상과 같은 사유로 이 건은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 하겠으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.