부당행위계산부인 규정 적용 여부(기각)

특수관계자에게 합리적인 사유없이 아파트를 저가분양한 것에 해당하므로 법인세법상 부당행위계산부인에 해당함

1. 처분개요

가. 청구법인은 2001.11.24. OOO OOO OO OO OOOOOO외 4필지 대지 10,302㎡ 지상에 아파트 3동, 상가 1동의 OOOOO아파트단지 (이하 “쟁점아파트단지”라 한다)를 신축하여 분양하던 2001년, 2003년 및 2004년 중에 청구법인의 실질 지배주주인 정OO의 자녀 정OO, 정OO, 정OO과 청구법인의 주주 이OO 및 정OO가 지배주주로 있는 주식회사 OOOO에 아래 <표>와 같이 아파트 5호(이하 “쟁점아파트”라 한다) 및 상가 3개 점포(이하 “쟁점상가” 라 한다)를 당초 분양공고한 분양가액에 미달한 가액으로 분양·양도하였다. OOOOOOOOO OOOOO OOOOO OO OOOO (OO O OO) 나. OO지방국세청장은 청구법인에 대한 법인세 조사결과, 청구법 인이 위 <표>와 같이 쟁점아파트 등을 특수관계자에게 분양공고액 보다 저가분양한 사실을 확인하고 위의 저가분양액을 부당행위계산부인금액 으로 하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 동 금액을 매출과세표준 및 익금산입하여 2005.4.1. 청구법인에게 2003년 제1기분 부가가치세 21,984,200원, 2003년 제2기분 부가가치세 36,849,580원, 2004년 제1기분 부가가치세 9,438,930원, 2001사업연도 법인세 43,216,040원 및 2003사업 연도 법인세 182,477,720원을 각각 경정고지하 였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2005.6.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 1999.6.26. 쟁점아파트단지의 신축공사허가를 받고 1999.11.6. 착공하여 11층 아파트 3개동 180세대, 상가 1동 7개 점포에 대하여 2001.11.24. 사용승인을 받아 준공하였으나, 분양개시후 2년이 경과한 2003년 9월까지 미분양으로 인한 재고부담 및 자금압박 등으로 경영난에 처하게 되었고, 또한 준공이후 미입주세대가 장기 발생함에 따라 이에 따른 관리비 부담, 기입주세대들의 불만 및 이미지 훼손 등의 손실 등이 발생하였다. 그리고, 쟁점아파트를 특수관계자에게 분양공고액보다 저가로 분양한 것은, 일부세대를 분양한 후 미분양분에 대하여 일반인들을 대 상으로 할인분양하는 경우 기입주세대에 대한 형평성 등의 문제로 공동주택의 특성상 결정하기가 어려운 관계로 특수관계자와의 거래를 통하여 긴급한 자금을 마련한 것으로서 이는 회사경영상 합리적인 의사 결정의 결과일 뿐, 조세의 부담을 감소시킨 거래가 아니므로 법인세법상의 부당행위계산부인의 법리를 적용하여 과세함은 부당하다.

(2) 또한, 쟁점상가에 대한 분양 가는 지하층, 지상 1층, 2층으로 나누어 각각 평당 300만원, 500만원 및 400만원으로 단순하게 산정하였는 바, 이는 총 면적이 211평에 불과한 상가자체의 분양목적보다 아파트분양을 위한 구색맞추기 차원에서 주변 시세나 경제적 가치를 신중하게 반영하지 아니하고 편의적으로 결정한 것이며, 분양공고후 2년이 경과한 2003년 9월까지 지층과 2층은 매수희망자가 없는 정황으로도 당초 분양가액은 현저하게 과대평가된 금액이라는 사실을 반증하는 것이고, 쟁점상가는 주변에 지하영업장이 없는 등의 상가로서 경제적 가치가 없고 창고로서의 가치밖에 없어 법인세법시행령 제88조 제1항 제2호의 무수익자산 또는 제3호의 불량자산에 해당된다. 참고로, 이 건 과세이후 2005.4.28. 주식회사 OOO감정평가법인외 1개 업체에 의뢰한 쟁점상가의 감정평가가액을 보면, 지하층은 6700만원에서 7400만원, 지상 2층은 1억원에서 1억 5백만원으로 평가되고 있는 바, 상가본래의 기능을 상실한 자산으로서 장기간 사용·임대·처분되지 못하고 있는 점 등이 일부만 반영되어 이 역시 과대평가된 감정가액이나, 청구법인으로서는 장기간 재고자산을 처분하지 못하다가 부득이 특수관계자에게 양도한 것이므로 결과적으로 무수익자산의 보유에 따른 재정적부담을 특수관계자에게 전가한 것인데도 부당행위부인계산 규정을 적용하여 과세한 것은 부당하다. 설혹, 동 부당행위부인계산규정을 적용하더라도 쟁점상가들이 위와 같은 무수익 또는 불량자산인 점을 고려하여 법인세법 제89조 (시가의 범위 등)를 적용하여 거래가액을 판단하게 되면 위의 감정평가가액과 실지 분양가액과 차이가 거의 없으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인의 쟁점아파트단지 분양현황, 매출액 및 주요 재무상황 등을 보면, 2000년부터 2004년까지 꾸준히 분양되어 완료되었고, 이 과정에서 차입금이 지속적으로 감소되었으며 분양매출로 유입된 현금을 실질지배주주인 정OO에게 가지급한 점 등을 보면, 자금압박 등의 경영난에 처하여 있었다는 청구법인의 주장은 타당성이 없고, 또한, 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가분양한 시기에 제주도 지역 거주 공무원에 대한 할인분양 및 옵션계약에 의한 할인분양 등 일부 특수한 경 우를 제외하고 불특정다수인들에게 분양공고가액으로 분양한 사실 등이 확인되므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구법인이 제시한 2개 감정평가법인의 쟁점상가에 대한 감정평가액을 보면, 분양원가계산 및 양도시점의 경과연수 등이 반영되지 아니하였고, 2005.4.26. 가격시점에 대한 감정가액으로서 쟁점상가의 양도(2003.8.19.) 당시의 시가를 정확하게 반영한 것으로 볼 수 없고, 국세통합전산자료에 의하면, 2002년～2004년 기간중 쟁점상가를 방OO외 2인에게 임대하였고, 쟁점상가를 청구인들에게 양도한 이후에도 동 임차인들이 사업을 계속 영위한 것으로 확인되는 것으로 볼 때, 쟁점상가가 무수익재산이라는 주장 또한 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구법인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가분양한 데에 대하여 법인세법상 부당행위계산부인 규정을 적용한 처분의 당부

(2) 쟁점상가를 상가로서의 가치가 없는 무수익자산으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준 하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

(2) 법인세법시행령 제87조 【특수관계자의 범위】

① 법 제52조 제1항에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자”라 함은 법인과 다음 각호의 1의 관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)를 말한다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자( 상법 제401조의 2 제1항의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족

2. 주주 등(소액주주를 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족

3. 법인의 임원ㆍ사용인 또는 주주 등의 사용인(주주 등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주 등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족

4. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인(이하 생략) 제88조【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우(이하 생략) 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우 에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세및증여세법 제38조 · 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 청구법인은 정OO가 청구법인의 실질지배주주인 사실과 쟁점아파트 및 쟁점상가를 분양받은 정OO의 자녀 등이 특수관계자라는 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 쟁점아파트의 저가분양은 장기적인 미분양으로 인한 청구법인의 경영난을 해소하기 위한 합리적인 의사결정으로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 거래가 아니었다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청이 과세근거로 제시한 쟁점아파트단지의 일자별 분양내역 및 2002～2004사업연도 청구법인의 재무제표에 의하면, 쟁점아파트가 분양되던 같은 시기인 2000년중 46호, 2001년중 60호, 2002년중 46호, 2003년중 20호, 2004년중 9호가 분양되어 총 181호 모두 분양완료된 것으로 나타나고, 이 중 OOO 지역 거주공무원들에 대한 할인분양 및 옵션계약에 따른 할인분양 등의 일부 경우를 제외하고는 모두 불특정다수인에게 분양공고가액 대로 일반분양된 사실 및 동 아파트분양 매출현금을 정OO에게 계속하여 가지급한 사실이 확인되는 점 등으로 미루어 볼 때, 장기 미분양으로 인한 청구법인의 긴급한 자금난을 해소하기 위하여 쟁점아파트를 저가분양할 수 밖에 없었던 상황이었던 것으로 볼 수 없어 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점상가가 상가로서의 경제적 가치가 없는 무수익자산 또는 불량자산에 해당되며, 또한, 쟁점상가의 시가를 산정함에 있어 감정평가법인의 쟁점상가에 대한 감정평가액에 의하여야 함을 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 국세통합전산자료에 의하면, 2002년～2004년 기간 중 청구법인은 쟁점상가를 방OO외 2인에게 임대한 것으로 나타나고 이를 특수관계자들에게 양도한 이후에도 동 임차인들이 사업을 계속 영위하고 있는 사실이 확인된다. (나) 또한, 청구법인이 제시한 쟁점상가에 대한 감정평가법인의 감정평가서는 동 상가의 양도시점(2003.8.19)이 아닌 2005.4.28. 당시를 가격시점으로 하여 작성된 것이어서 쟁점상가의 양도당시의 시가를 정확하게 반영한 가액으로 볼 수 없다. (다) 따라서, 쟁점상가가 무수익자산 또는 불량자산에 해당되고 쟁점상가의 시가를 분양공고가액이 아닌 동 감정평가액에 의하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 그렇다면, 청구법인이 특수관계자들에게 쟁점아파트 및 쟁점상가를 저가분양한 데 대하여 처분청이 법인세법 제52조 의 부당 행위계산부인규정을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로 국 세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.