청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 신고한 실지거래가액이 사실이라고 볼 만한 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 공정과세협의회를 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 소재 대지 237.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 91.5.16 취득하여 92.4.24 양도하고, 92.5.24 실지거래가액(취득가액은 90,000,000원, 양도가액은 91,000,000원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실로 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 95.12.16 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 16,163,480원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.2 심사청구를 거쳐 96.4.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구 주장 청구인은 주택을 신축하기 위하여 쟁점토지를 취득하였으나 도시계획법에 의한 도시설계구역으로 지정된 지역이어서 건축허가등의 제약이 있고, 토지의 생김새가 주택신축에는 적합하지 아니하였을 뿐만 아니라 양도당시 부동산거래가액이 하락하고 있던 점등에 비추어 보면 기준시가에 의한 지가상승률과는 달리 취득가액과 양도가액에 현저한 차이가 없다 할 것임에도 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 처분청의 쟁점토지에 대한 현장조사복명서에 의하면 인근 부동산 소개소등에 탐문한 바, 쟁점토지의 양도당시의 거래가액이 평당 140만원선으로 확인된다고 되어 있어 청구인이 신고한 평당 127만원과는 차이가 있고, 쟁점토지는 토지개량에 의한 환지가 완료된 토지로서 개발제한 등의 규제가 없고 91.5.16 청구인이 취득시 토지등급이 200등급이며 개별공시지가가 ㎡당 220,000원에서 92.4.24 양도당시 202등급 및 320,000원으로 현저히 증가(공시지가 상승률 145%)하여 토지가격이 상당히 상승하였다고 보여짐에도 청구인은 취득가액에 1,000,000원만 가산한 가액으로 신고한 양도가액은 신빙성이 없다고 보여질 뿐만 아니라 청구인은 등기상 필요한 검인계약서 및 매수인의 확인서만 제시하고 있을 뿐 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실이라고 볼 만한 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 공정과세협의회를 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 및 동법시행령 제170조 제4항의 규정에 의하면, 양도소득세 과세대상인 토지의 양도소득금액을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 있으나 당해 토지를 취득 한 후 1년이내에 양도한 경우라든지, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 90,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 검인계약서와 OO OO지점에 납부한 등록세 영수증을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 보면, 쟁점토지의 취득시 검인계약서에는 계약금 10,000,000원은 91.4.29에, 중도금 50,000,000원은 91.5.1에, 잔금 30,000,000원은 91.5.20에 지급하는 것으로 되어 있으며, 등록세 영수증상의 과세표준 54,000,000원(지방세과세조례 제3조에 의하여 계약서상 금액의 100분의 40을 경감한 금액임)으로 하여 1,620,000원을 납부한 사실로 보아 그 당시 쟁점토지의 실지거래가액이 90,000,000원에 거래된 것으로 추정된다 할 것이나 쟁점토지의 취득대금의 지급에 관련된 증빙이 없으므로 쟁점토지의 취득시 실지거래가액이 확인된 것으로 보기는 어렵다 하겠다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 91,000,000원에 양도하였는지에 대하여 보면, 쟁점토지의 양도시 검인계약서에는 매매대금 91,000,000원을 일시불로 수령하였다고 되어 있고, 또한 쟁점토지는 지목이 대지이나 도시설계구역내의 토지로서 주차장 정비지구, 3종 미관지구로 지정되어 건축법등에 의한 각종의 제한이 있었고, 양도당시 전국 지가가 안정되고 있었던 점에 비추어 쟁점토지를 91,000,000원에 양도하였을 개연성은 있다 할 것이나, 거래대금이 91,000,000원을 일시불로 수령하였고, 거금인 점에 비추어 보면 금융기관등을 이용하였을 것임에도 그 양도대금 수령에 관련된 증빙의 제시가 없으므로 양도가액이 확인된 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.

(3) 위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지는 도시설계구역내의 토지로서 주차장정비지구, 3종미관지구등에 의한 건축상의 제한이 있고, 보유기간동안 부동산 가격이 상승세가 둔화되는 추세에 있었다는 정황만으로는 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인된 것으로 볼 수 없고, 특히 양도시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙으로 검인계약서 및 양도시 거래상대방의 확인서외에 달리 신고한 거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되는 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의하여 전시한 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.