쟁점 토지를 실지로 취득하여 양도하였는지의 여부(기각)

기준시가에 의한 토지가액 상승률와 비교하여 보더라도 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 인정되며, 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세 처분한 것은 타당함

1. 사실청구인이 청구외 OOO, OOO과 공동으로 충청남도 천안시 OO동 OOOOO 과수원 1,620평방미터를 85.6.12 취득하여 88.5.20 취득한 토지중 814.1평방미터(청구인 지분은 1/3이며 청구인 지분을 이하 “쟁점토지”라 한다)를 앙도한 사실에 대하여,처분청이 88.12.16 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세 5,706,070원 및 동방위세 1,141,210원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.2.11 이의신청, 89.5.6 심사청구를 거쳐 89.8.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 쟁점토지를 10,564,239원에 취득하여 11,533,333원에 양도하고 88.6.30소득세법 제95조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 불구하고, 처분청이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 충청남도 천안시 OO동 OOOOO 과수원 1,620평방미터를 85.5.30 청구인외 2명과 공동으로 취득하여 이중 804.1평방미터를 88.5.20 양도하고 청구인 지분에 상당하는 자산양도차익예정신고를 하면서 취득가액 10,564,239원과 양도가액 11,533,333원을 실지거래가액이라고 주장하고 있으나, 먼저 청구인이 자산양도차익예정신고 때 거증으로 제시한 부동산의 매매계약서가 중개인의 소개 없이 작성되었고 특히 양도계약서에는 계약일자에 양도대금 전액을 수령한 것으로 표기되어 있는 등 정상적인 부동산 매매계약서가 아니며, 다음 청구인이 85.5.30 당해 부동산을 취득하여 88.5.20 양도할 때까지의 보유기간 3년동안 지가상승율 9.17%는 현실과 거리가 먼 낮은 상승률로 같은 기간 기준시가에 의한 토지가액 상승률 932%[(양도가액 17,513,310원 - 취득가액 1,695,926원)÷취득가액 1,695,926원]와 비교하여 보더라도 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 인정되며, 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세 처분한 것은 타당한 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점청구인이 쟁점 토지를 실지로 10,564,239원에 취득하여 11,533,333원에 양도하였는지를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

우선 관련 법령을 보면,소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 취득 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의한 금액으로 양도차익을 계산하도록 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 규정하고 있으며, 동 규정의 위임을 받은소득세법 시행령 제170조제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다. 다음으로 이 건 과세처분 경위를 보면, 청구인은 88.5.20 쟁점토지를 양도하고 88.6.30 취득가액은 10,564,239원, 양도가액은 11,533,333원으로 하여소득세법 제95조의 규정에 의하여 자산양도차익의 예정신고를 하였으나, 처분청은 신고한 취득 및 양도가액은 실지거래가액이 아니라고 보아, 기준시가에 의하여 취득가액은 1,695,926원, 양도가액은 17,513,310원(배율 10.32배 적용)으로 양도차익을 계산한 후 이 건 과세한 것임을 알 수 있다. 살피건대, 청구인은 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하면서, 취득 및 양도당시의 매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서, 89.2.14 한국감정원이 작성한 감정평가서를 제시하고 있으나, 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 청구인이 보유한 3년 동안에 약 9%의 지가상승이 있는 것으로 되어 있으나, 쟁점토지는 환지예정지로 토지구획정리사업지구이고 교통이 편리한 지역이어서 3년 동안에 약 9%의 낮은 지가상승이 있었다는 것은 일반사회통념으로 볼 때 신빙성이 없어 보인다.

그리고 청구인이 거증으로 제시하고 있는 매매계약서는 취득 및 양도당시에 모두 중개인 없이 쌍방합의로 매매계약을 체결한 것으로 되어 있는 바, 청구인은 쟁점토지를 서울특별시 동작구에 거주하는 사람으로부터 취득하여 충청남도 천안시에 거주하는 사람에게 양도하였는데 중개인 없이 쌍방합의로 매매계약을 체결할만한 특단의 사정이 없는 것으로 보아 그 매매계약서나 거래상대방의 거래사실확인서는 진실을 기재한 것으로 보기는 어렵다 하겠다. 한편 89.2.14 한국감정원이 작성한 감정평가서는 쟁점토지의 양도후에 가격시점을 소급하여 평가한 가액을 조사한 것이고, 조사한 금액은 청구인이 신고한 실지거래가액이 진실인지를 판단하는데 정황증거자료가 될 뿐 그 가액이 실지거래가액을 의미하는 것은 아닌 것이다.

따라서 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 위에서 열거한 여러 가지 상황을 종합하여 볼 때 진실된 것이 아니라고 처분청이 판단하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 후 이 건 과세한 처분은 정당한 것으로 보여진다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.