법인과의 부동산거래의 양도차익 계산방법(기각)

법인과의 부동산거래는 양도가액은 실거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 계산하는 것임

1. 사실청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 주택개량, 취락구조개선사업 대상지역으로 지정된 같은구 OO동 OOOOOO(국가소유 토지)에 소재하던 무허가 주택35평(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 85.2.22 청구외 OOO으로 부터 30,000,000원에 취득한 다음, 이를 연고로해서 시유지이던 같은구 OO동 OOOOOO 소재 대지93평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 86.12.4 서울시로 부터 31,584,800원 불하받고 88.5.19 이를 청구외 OOO에게 65,000,000원에 양도한 후 88.6.30 쟁점토지의 취득가액을 61,584,800(무허가 주택 취득비용 30,000,000원 포함), 양도가액은 65,000,000원으로 하여 양도소득세를 예정신고한데 대하여, 처분청이 위 신고 실지거래가액을 부인하고 토지분의 취득가액은 서울시와의 실지거래가액인 31,584,800원 양도가액은 환산가액인 44,524,828원으로, 건물(주택)분의 취득, 양도가액은 모두 기준시가로 하여 90.11.16 이 건 양도소득세 6,843,380원 및 동방위세 1,428,360원을 결정고지 하자,청구인은 이에불복하여 90.4.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점토지를 양도한후 계약서, 상대방의 거래확인서등을 첨부하여 소정기한내 예정신고, 납부하였는데도 제시된 실지거래가액을 구체적으로 조사하지도 않고 단순히 신빙성이 없다하여 부인한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견쟁점토지 소재지역은 87년 말경부터 투기가 극심한 지역으로서 인근부동산 소개업자등에게 탐문조사한 바, 평당 약2,000,000원에 거래된 지역으로 확인되는등 청구인의 신고가액은 신빙성이 없다고 인정되어 이를 부인하여 쟁점토지의 취득가액은 서울시와의 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산가액으로 하는 한편 쟁점주택의 취득, 양도가액은 모두 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점따라서, 이건의 쟁점은 이 건 과세대상 물건이 토지에 한정되는지 여부와 청구인이 주장하는 토지실지거래가액(취득가액 61,584,800원, 양도가액 65,000,000원)을 인정 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 과세내용과 청구주장을 보면, 처분청은 청구인에 의해 신고된 쟁점토지 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 이를 부인하였을 뿐만 아니라 과세대상 물건도 토지, 건물 모두가 해당된다고 보아 토지분 취득가액은 서울시와의 거래가액인 31,584,800원, 그 양도가액은 환산가액인 44,524,828원으로 하고, 건물(무허가 주택)가액은 기준시가에 의거 취득가액은 6,479,368원, 그 양도가액은6,942,180원으로 하여 이 건 처분하였음을 알 수 있고, 이에대해 청구인은 토지와 건물을 별도로 구분하지 않고 토지분만을 신고하면서 그 토지의 취득가액은 61,584,800원(서울시로 부터 취득한 토지가액 31,584,800원에다 무허가 건물 취득가액 30,000,000원을 합한 금액), 양도가액은 65,000,000원으로 신고하였다고 주장하면서 그 가액에 대한 증빙으로 계약서, 거래확인서등을 제시하고 있다.

이 건 과세대상 물건이 토지에 한하는지를 살피건대, 처분청은 토지와 건물을 구별하여 이 건 과세하였으나 쟁점건물(OO동 OOOO)은 속칭 남태령 마을에 소재하는 무허가 주택으로서 이 지역 일대가 서울시에 의해 `80주택개량 및 취락구조 개선사업 대상지역으로 지정됨에 따라 쟁점주택도 주택개량 대상 주택(개량구분:이축)으로 80.2.29 지정되었던 바, 청구인은 당초 소유자이던 OOO으로 부터 쟁점건물을 85.2.21 취득한 다음 이를 연고로 하여 86.12.4 사유지이던 쟁점토지(OO동 OOOOOO)를 서울시로 부터 불하받은 사실이 무허가 건물 확인서·계약서등 관련자료에 의해 확인되는 바와 같이 건물과 토지의 소재지가 다르고 또한 쟁점건물은 이축을 위해 자진 철거되었을 뿐만 아니라 전시한 바와같이 동 건물은 쟁점토지를 취득하기 위한 연고권에 불과하므로 이 건 과세대상 물건은 쟁점토지에 한한다 하겠다. (처분청도 건물의 취득가액은 6,479,368원 양도가액은 6,942,180원으로 계산하였으나 양도소득금액을 “0”으로 결정함으로서 결과적으로 건물을 과세대상에서 제외하였음)

(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지거래가액(취득61,584,800원, 양도65,000,000원)을 살피건대,청구인은 쟁점토지의 취득가액을 서울시로 부터 취득한 토지매수가액31,584,800원에다 건물매수비용30,000,000원을 더한 금액인 61,584,800원으로 이 건 계산함에 따라 건물 매수비용을 토지취득가액에 포함되는 것으로 보았으나 현행 소득세법상 건물과 토지는 별개의 자산으로 취급되고 그 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 또한 별도로 계산토록 규정하고 있음을 볼 때 건물 매수비용은 쟁점토지 취득가액에 포함될 성질의 것이 아니라 할 것이므로 결국 서울시로 부터 매수한 토지거래가액 31,584,800원만이 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 함이 타당하다 하겠다.한편, 청구주장 양도가액(65,000,000원)을 보면 처분청이 조사한 이 지역 평당가액이 양도당시 2,000,000원 정도라고 밝히고 있는데 비하여 청구인이 주장하는 평당가액은 약 700,000원에 불과하고, 또한 토지거래가액 조회과정에서 매수인(OOO)이 거래가액을 밝히지 않고 있을 뿐만 아니라 청구인도 계약서이외에는 양도가액을 입증할 만한 거증이나 처분청 조사가격을 부인할 만한 반증을 제시못하고 있어 청구인이 주장하는 양도가액을 확인된 실지거래가액으로 삼기는 어렵다 하겠다.

따라서, 사실이 이러하다면 지방자치단체(서울시)와의 거래인 이 건의 경우 취득 및 양도가액은소득세법시행령 제170조에서 규정하는 바에 따라 취득가액은 실지거래가액인 31,584,800원으로, 양도가액은 환산가액인 44,528,828원으로 하여 과세한 당초 처분에는 잘못이 없다 보이고 이에 반하는 청구주장은 이유없다 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.