1년 이내 단기간거래라고 하여 실지거래가액으로 양도차익을 경정결정한처분의 당부(기각)

취득하여 단기간내에 양도한 이 건 토지거래에 대하여 실수요를 목적으로한 건전한 경제행위로 볼 수 없으므로 실지거래가액을 적용하여 과세한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 경상북도 경산군 진량면 OO리 OOOOO 대지 635㎡와 같은곳 OOOOOO 임야 7,388㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 91.1.5 취득하여 91.7.20 주식회사 OO주택에 양도하였다.처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도차익에 대한 예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 아니한데 대하여 양도차익을 기준시가로 계산하여 93.1.16 양도소득세 10,109,470원을 부과한 후 94.1.3자로 양도차익을 실지거래가액으로 경정결정하고 양도소득세 264,731,510원을 추가로 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 94.3.3 심사청구를 거쳐 94.4.25 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 주식회사 OO주택건설의 대표이사로서 쟁점토지를 취득하여 아파트를 신축코자 하였으나 자금사정으로 주택건설업체에 처분한 것으로,

① 1년 미만보유 단기양도이나 당초결정시 공정과세위원회에서 투기혐의가 없는 것으로 보아 기준시가로 결정한 후에 공정과세위원회의 심의도 없이 실지 거래가액으로 재차 결정함은 부당하고,

② 실지거래가액과 검인계약서의 가액이 다르다고 하여 허위계약서 작성이라고 함은 부당하며,

③ 부동산거래실적이 많다고 OO 청구인은 법인설립이전부터 주택신축판매업을 영위하여 양도한 부동산은 건물을 신축양도한 것으로 투기거래가 아니며,

④ 국세청장이 정한 일정규모이상의 거래이나 아파트를 신축하기 위한 규모이며 이는 취득경위, 이용실태, 매도경위, 보유기간등 구체적인 사정을 종합하면 지극히 정상적인 경제행위로 투기성이 없을 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 하는 것으로 처분청이 양도소득세를 경정처분한 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견이 건 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지에 대하여 보면,

① 쟁점토지의 면적은 8,023㎡로서 국세청장이 정한 일정규모(일반주거지역: 330㎡) 이상의 부동산의 범위에 해당되며,

② 쟁점토지의 실지 양도가액이 1,600,000,000원임에도 매매계약서에는 193,014,480원으로 양도한 것으로 사실과 다르게 작성하여 검인을 받은 사실이 있어서 허위계약서 작성등 부정한 방법에 해당하고,

③ 청구인은 81.2월부터 92.6월까지 부동산 74건 취득 97건 양도한 것으로 나타나고 더욱이 이 건 토지양도 이후에도 91.8.16 대지 520㎡, 92.9.26 전 1,256㎡를 취득한 것으로 나타나고 있는 점등을 감안할 때 취득하여 단기간내에 양도한 이 건 토지거래에 대하여 실수요를 목적으로한 건전한 경제행위로 볼 수 없으므로 실지거래가액을 적용하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 양도한 것에 대하여 1년이내 단기거래라고 하여 실지거래가액으로 양도차익을 경정결정한 처분이 타당한지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호 가목과같은법 시행령 제170조제4항 제2호를 모아보면 자산의 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지 거래가액에 의하되 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 세무서의 공정과세심의위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고, 같은법 “제127조내지 제120조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정 후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 정부는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계

이 건 처분내용을 보면 처분청은 청구인이 쟁점토지를 91.1.5 1,210,000,000원에 취득하여 91.7.20 주식회사 OO주택에 1,600,000,000원에 양도한 것을 확인하여 1년미만의 단기거래이고 국세청장이 정하는 일정규모(일반주거지역 330㎡)이상의 면적으로 투기거래라고 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 사실을 확인할 수 있다. 청구인은 쟁점토지를 취득하여 양도한 경위를 보면, 청구인은 주택건설업자로서 쟁점토지를 주택(아파트)건설용으로 취득하여 가설계까지 마쳤으나 청구인의 자금사정으로 할 수 없이 양도하였으므로 투기거래가 아니라고 하고 있으나, 쟁점토지는 청구인이 개인명의로 취득 후 양도한 것이며 자금사정이라고 OO 청구인은 쟁점토지의 양도일 이후인 91.8.16 대지 520㎡를 92.9.26 전 1,256㎡를 취득한 사실이 있고, 청구인은 81.2월부터 92.6월까지 부동산 74건을 취득하고 97건을 양도하였음이 처분청이 제출한 부동산 취득 및 양도에 관한 전산자료에 의하여 확인되고, 동 취득 및 양도한 부동산은 나대지 및 전 답등이 많은 것으로 볼때 건설업자가 건설목적의 필요에 의하여 취득 및 양도한 것이라기 보다는 부동산매매목적이 있는 거래들이라고 할 수 있는 것으로서 이러한 과거의 거래내용을 종합하여 보면 쟁점토지의 거래도 투기혐의가 있는 거래라고 보인다.

청구인은 이 건 처분을 할 때에 공정과세위원회의 심의도 없이 실지거래가액으로 경정결정한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 공정과세위원회의 자문을 거치도록 한 것은소득세법시행령 제170조제4항 제2호 단서에서 규정한 바와 같이 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에 한하는 것으로, 당초 과세를 할 때에 이 건과 같이 투기성이 있다고 인정되는 거래를 공정과세위원회에서 투기성이 없다고 판단하였다고 하더라도 당초 결정에 오류·누락이 있는 것을 발견한 때에는소득세법 제127조의 규정에 의하여 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 경정할 수 있는 것으로 공정과세위원회의 자문을 거치지 않은 처분이 잘못되었다고 볼 수는 없다. 위의 사실관계를 모아보면 청구인이 쟁점토지를 취득하여 1년내의 단기간에 양도한 것은 청구인의 자금사정등에 의한 부득이한 것이라기 보다는 단기간의 매매차익을 얻기위한 것으로 보이므로 처분청이소득세법 시행령 제170조제4항 제2호 (다)목에 의하여 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

따라서 청구인의 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.