부동산 교환에 대해 상대방의 최종정산서와 감정가액을 근거로 과세한 처분의 당부(기각)

부동산 교환하면서 거래상대방이 최종정산잔액 지급받았다는 사실을 입증할 영수증을 제출하고 있는점 등을 고려하면 교환물건 최종정산서상에 기재되어 있는가액을 그 교환가액으로 보는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 2006.2.2. 청구인 소유의 OOOOO OOO OOO OOOOO, OO O OOOOO 토지 514㎡ 및 지상건물 1,231㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 최OO 소유의 OOO OOO OOO OOOO OOOOO, OO O OOOOO, OO O OOOOOO 토지 1,278㎡ 및 지상건물 989.22㎡(이하 “관련부동산”이라 한다)와 교환하고, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세를 과세미달로 신고하였다.OO지방국세청장이 청구인에 대한 자금출처를 조사하는 과정에서 쟁점부동산의 양도가액은 2,050백만원, 그 취득가액은 1,648백만원이고, 청구인이 쟁점부동산을 2005.6.7. 취득하여 2006.2.2. 양도함으로써 1년 이내 단기양도한 사실을 확인하고 동 과세자료를 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 그 양도차익을 실지거래가액으로 적용하여 2007.11.15. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 234,404,830원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.2.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 교환에 의하여 부동산을 거래하는 경우 그것이 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우에는 실지거래가액을 파악할 수 있다고 할 것이나 이 건과 같이 쟁점부동산 및 관련부동산에 대한 감정평가를 하지 아니한 채 이루어진 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 파악할 수 없다고 해야 하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다.

(2) 처분청이 과세근거로 삼은‘교환물건 최종 정산서’는 계약서로서 갖추어야 할 내용 즉 작성한 당사자가 누구인지, 교환한 대상물이 무엇인지, 어떻게 정산한다는 것인지 정확히 명시되어 있지 아니할 뿐만 아니라 계약당사자의 날인이나 공증 등도 아니하여 정상적인 증빙으로서는 전혀 인정될 수 없는 일종의 메모와 같이 작성된 것이므로 이를 근거로 과세한다는 것은 국세기본법상 근거과세원칙을 위배한 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 취득한 관련부동산에 대해서는 2006.1.20. 주식회사 OO감정평가법인이 1,444,898천원으로 감정한 사실이 있고 이를 근거로 청구인과 거래상대방인 최OO 모두가 확인하여 준 ‘교환물건 최종 정산서’와 같이 관련부동산은 1,400,000천원으로 하고, 쟁점부동산은 2,050,000천원으로 하여 융자금 및 임대보증금을 차감한 잔액을 최OO에게 지급하여 교환하였으므로 청구인의 주장은 부당하다.

(2) 청구인과 쟁점부동산의 취득자인 최OO는 양도소득세 조사시 교환계약서는 작성과 동시에 폐기하여 존재하지 않는다고 진술한 사실이 있고, 청구인이 2005.10.29. 쟁점부동산을 신OO과 매매계약을 체결하였다가 파기하면서 작성한 매매계약 합의해제에 대한 약정서에 당초 매매대금이 2,000백만원으로 체결된 사실이 확인되는 점 등을 고려할 때, 청구인이 제출한 교환계약서상의 매매대금 1,500백만원은 실지거래대금으로 인정할 수 없으며, 최OO가 제출한 교환부동산 최종 정산서와 확인서 및 그에 따른 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 2,050백만원으로 확인되었다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산을 다른부동산과 교환함에 있어, 쟁점부동산의 교환가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점부동산의 교환가액을 ‘교환계약서’상의 가액이 아닌 ‘교환물건 최종 정산서’상의 가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.4.취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에 대한 ‘자금출처(양도)조사 종결복명서’에 의하면, 청구인이 2005.6.7. 취득하여 2006.2.2. 양도한 쟁점부동산을 최OO 소유의 관련부동산과 교환하고 양도차익을 기준시가에 의하여 신고하였으나 최OO의 확인서, 교환물건 최종 정산서 및 청구인 소명서류를 검토한 바,쟁점부동산의 실제 양도가액은 2,050백만원으로 확인되었고, 쟁점부동산의 순취득가액은 거래상대방의 확인서 및 청구인 소명서류에 의하여 1,450백만원이고, 동 부동산을 취득하는 데 소요된 필요경비는 198백만원으로 그 총취득가액은 1,648백만원인 것으로 확인되었다.

(2) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.(가) 관련부동산의 감정평가서에 의하면, OOO OOO OOO OOO OOOOO 소재 주식회사 OO감정평가법인이 2006.1.18. 관련부동산을 1,444,898천원으로 감정평가하였음이 동 법인의 감정평가서(OO OOOOOOOOOO)에 나타난다.(나) 살피건대, 청구인은 청구인 소유의 쟁점부동산과 최OO 소유의 관련부동산을 교환하면서 두 부동산의 교환가치를 감정한 사실이 없으므로 쟁점부동산과 관련부동산의 실지 교환가액을 파악할 수 없다고 주장하고 있으나, 관련부동산에 대한 감정평가가 2006.1.18. 이루어져 1,444,898천원으로 평가한 사실이 감정평가서(OO OOOOOOOOOO)에 의하여 확인될 뿐만 아니라 관련부동산을 1,400,000천원으로 평가한 점으로 보아 위 감정평가액 1,444,898천원에 근접하는 바, 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 할 것이다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 소유자인 청구인과 관련부동산의 소유자인 최OO가 2006.1.11. 쟁점부동산의 교환가액을 1,500,000천원으로 평가하고 관련부동산의 교환가액을 1,400,000천원으로 평가하여 교환차액은 계약당일 지급하기로 하는 계약을 체결한 것으로 교환계약서에 나타난다. (나) 청구인이쟁점부동산을 취득할 때 작성한매매계약서에 의하면,청구인은 전소유자 김OO으로부터 2004.12.29. 쟁점부동산을 1,450,000천원에 취득하면서 김OO의 융자금 1,400,000천원을 승계한 것으로 나타난다. (다) 최OO의 2007.9.4.자 확인서에 의하면, 최OO는 2006.2.1. 본인 소유의 관련부동산을 쟁점부동산과 교환하면서 ‘교환물건 최종정산서’에 기재되어있는 바와 같이 쟁점부동산의 가액을 2,050,000천원, 관련부동산의 가액을 1,400,000천원으로 책정하여 교환하였다고 확인한 것으로 나타난다. (라) 위 최OO의 확인서에 첨부된 ‘교환물건 최종정산서’에 의하면, 쟁점부동산의 교환가격 2,050,000천원에서 융자금이자 1,325,858천원을 차감한 잔액 724,142천원으로 평가하고, 관련부동산의 교환가격 1,400,000천원에서 융자금이자 55,079천원 및 임대보증금 65,800천원의 합계 120,879천원을 차감한 잔액 1,279,120천원으로 평가하여 청구인이 최OO에게 관련부동산과 쟁점부동산의 교환가격의 차액 554,978천원에서 저당권 해지비등 172,230천원을 공제한 차액 382,747천원을 최종 정산하기로 한 것으로 나타난다. 또한, 최OO가 2006.2.1. 작성한 영수증에 의하면, 최OO는 청구인에 대하여 382,747,771원을 정히 영수하였음을 확인한 것으로 나타난다.

(마) 위 사실관계를 종합해 보건대, 청구인은처분청이 과세근거로 삼은 ‘교환물건 최종 정산서’는 계약서로서 갖추어야 할 기본적인 내용이 명시되어 있지 아니할 뿐만 아니라 계약당사자의 날인 등이 없는 등 일종의 메모와 같은 것으로 이를 근거로 과세한다는 것은 근거과세원칙을 위배한 부당한 처분이라고 주장하면서 청구인과 관련부동산의 최OO가 2006.1.11. 쟁점부동산의 교환가액을 1,500,000천원, 관련부동산의 교환가액을 1,400,000천원으로 하여 교환하기로 한 교환계약서를 제출하고 있는 반면, 최OO는 2006.2.1. ‘교환물건 최종정산서’에 기재되어있는 대로 쟁점부동산의 가액을 2,050,000천원, 관련부동산의 가액을 1,400,000천원으로 책정하여 교환하였다고 확인함과 동시에 위 교환물건 최종정산서에 기재되어 있는 최종정산잔액382,747천원을 2006.2.1. 지급받았다는 사실을 입증할 영수증을 제출하고 있는 바,최OO가 쟁점부동산의 교환가액을 거짓으로 확인할 아무런 이유가 없는 점을 감안할 때에 위 교환계약서는 증빙으로서의 신빙성이 결여된 것으로 보이므로 교환물건 최종정산서상에 기재되어 있는 쟁점부동산의 가액을 그 교환가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.