부동산의 미등기양도 해당 여부(취소)

부동산이 제3자에게 등기이전된 것은 2중매매한 것이고 수령한 금액은 부동산 매매대금 반환금과 민.형사합의 배상금에 해당하여 미등기전매로 양도소득세 과세처분을 취소한 사례

1. 처분개요

청구인은 청구외 정OO, 김OO(정OO의 妻), 정OO(정OO의 子이고, 위 3인을 이하 “정OO등”이라 한다) 소유였던 강원도 횡성군 둔내면 OO리 OO 전 6,343㎡등 8필지 토지 약 181,789㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 260,000,000원에 취득하기로 1994.10.4 정OO등과 매매계약을 체결하고 1995.7.21까지 계약금 및 중도금등 총 213,000,000원을 쟁점부동산 매매대금으로 지급한 후 정OO등이 쟁점부동산을 1999.3.16 청구외 정OO에게 양도하였고 청구인은 정OO등과 합의하여 정OO등이 쟁점부동산을 정OO에게 양도하고 받은 양도대금 380,000,000원중 청구인이 정OO등에게 미지급한 쟁점부동산 매수잔금 47,000,000원을 제외한 333,000,000원을 정OO등으로부터 받은 사실에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 미등기 양도한 것으로 보아 2000년 귀속 양도소득세 77,829,930원을 2001.4.24 청구인에게 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.7.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 취득하기로 정OO등과 1994.10.4 매매계약을 체결하고 매매대금 260,000,000원중 1995.7.21까지 213,000,000원을 지불하고 나머지 47,000,000원은 쟁점부동산의 근저당권이 말소되면 지불하기로 하였는데 근저당권이 말소되지지도 않은 상태에서 정OO등이 청구인의 동의도 없이 쟁점부동산을 1999.3.16 제3자(정OO)에게 양도한 사실을 알고 청구인이 정OO에게 민·형사상 책임을 물으려 하자 정OO등이 토지대금 반환 및 위자료조로 333,000,000원을 반환하겠다고 제의해 와 소송등을 통하여 이를 수령하였는바, 쟁점부동산이 제3자에게 등기이전된 것은 청구인의 의지와는 관계없이 정OO등이 2중매매한 것이고 청구인이 정OO등으로부터 수령한 돈은 쟁점부동산 매매대금 반환금과 민·형사합의 배상금이므로 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 이를 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산에 대하여 260,000,000원에 매수계약을 체결하였고 미등기상태에서 당초 양도자인 정OO등이 정OO와 380,000,000원에 매도계약을 체결한 사실과 이 대금이 청구인에게 그대로 귀속된 사실이 확인되므로 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제104조【양도소득세의 세율】 제1항에서 「거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다.1.～

2. (생략)

3. 미등기양도자산양도소득과세표준의 100분의 65」라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 「제1항 제3호에서 미등기양도자산 이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.」고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제168조【미등기양도제외 자산】에서 「법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호·제4호 및조세특례제한법 제69조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공공용지의 취득 및손실보상에 관한 특례법 제5조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것」이라고 규정하고 있다.또한소득세법 제21조【기타소득】 제1항에서 「기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득 근로소득·일시재산소득·퇴직소득 양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.1.～

9. (생략)

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금」이라고 규정하고 있고,같은법 시행령 제41조【저작권사용료 등의 범위】 제3항에서는 「법 제21조 제1항 제10호에서 위약금 또는 배상금 이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 260,000,000원에 취득하기로 정OO등과 부동산매매계약을 체결하고 1995.7.21까지 8회에 걸쳐 213,000,000원을 정OO등에게 지급하였다는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 정OO은 1999.7.20까지 60,000,000원, 1999.7.30까지 33,000,000원을 청구인에게 지급하겠다는 내용의 지불각서(이하 “쟁점지불각서”라 한다)를 작성하여 청구인에게 건네준 후 위 쟁점지불각서가 강압에 의해 허위로 작성되었다는 이유로 청구인을 상대로 법원에 채무(쟁점지불각서상 금액 93,000,000원) 부존재확인청구소송을 제기하였는바 동 소송(OO지법 OO지원 2000가합306, 2000.8.25) 판결문에는 “청구인과 정OO등은 쟁점부동산 매매계약을 1994.10.4 체결하여 매매약정대금 260,000,000원중 213,000,000원은 1995.7.21까지 지급하고 잔대금 47,000,000원은 쟁점부동산내에 있는 묘지의 이장 및 근저당이 말소된 후 지급하기로 하였는데 정OO이 1999.3.16 쟁점부동산을 정OO에게 매도하였고 이에 청구인이 정OO에게 민형사상 책임을 물으려 하자 정OO이 정OO에게의 매매가액 380,000,000원중 청구인이 미지급한 잔대금 47,000,000원을 공제한 333,000,000원을 청구인에게 반환하겠다고 하면서 현금 240백만원과 쟁점지불각서를 작성하여 주었으므로 정OO은 청구인에게 쟁점지불각서상금액인 93,000,000원과 관련이자를 지급하라.”는 내용이 기재되어 있다.

살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 65%의 세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나 이 건의 경우 위 소송판결문에도 나타나고 있는 것처럼 청구인이 쟁점부동산 매수관련 잔금(47,000,000원)을 지급하지 않은 상태에서 정OO등이 쟁점부동산을 정OO에게 양도하였고 청구인의 항의에 따라 정OO등이 정OO에게 양도한 가액 380,000,000원중 청구인이 미지급한 잔금 47,000,000원을 제외한 333,000,000원(이하 “쟁점금원”이라 한다)을 정OO등이 청구인에게 주기로 합의하여 청구인이 이를 수령하였는바 쟁점부동산을 정OO에게 양도한 주체가 청구인이 아니라 정OO등이며, 정OO등이 청구인과 사전 협의나 담합없이 일방적으로 쟁점부동산을 정OO에게 양도한 것으로 보여지는 점, 청구인이 쟁점금원을 정OO로부터 수령하지 아니하고 정OO으로부터 받은 점등을 종합해 볼 때 청구인이 정OO으로부터 받은 쟁점금원의 성격은 쟁점부동산 전매대금이 아니라 쟁점부동산 매매대금 반환금(233,000,000원)과소득세법 제21조제1항 제10호의 규정에 의한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받은 위약금과 배상금에 해당한다 하겠다. 사실이 이러하다면 쟁점금원중 매매대금 반환금(233,000,000원)을 제외한 나머지 금액에 대하여 기타소득으로 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다할것이므로 이를 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.