청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

부동산의 기준시가가 00원임에도 실지로 거래된 양도가액이 00원(기준시가 대비 46.2%)이라는 사실은 사회통념상 이를 받아들이기 어렵고 청구인은 실지로 거래된 양도가액의 증빙으로 부동산매매계약서, 거래사실확인서 등을 제출하고 있지만, 이는 사인간에 언제든지 작성할 수 있는 공신력 없는 문서로서 증거능력을 갖추었다고 보기에는 부족하고 대금지급 등의 구체적인 증빙없이는 이를 받아들이기 어려우므로 과세표준 확정신고 기한까지 실지거래가액에 관한 증빙을 제출하지 아니한 이 건에 대하여 처분청이 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 것은 적법함

1. 원처분개요 청구인이 1982.6.23 취득하여 1992.8.14 양도한 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 18.81㎡ 및 기타건물 18.05㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 처분청은 기준시가에 의거 양도차익을 계산하고 1995.10.16 양도소득세 6,261,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.12.18 이의신청 및 1996.2.14 심사청구를 거쳐 1996.6.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 소득세법에 대한 무지로 인하여 양도소득세 신고를 이행한 바는 없으나 처분청의 결정통지를 받고 실지거래가액을 입증하는 증빙서를 제출하였으며 청구인이 쟁점부동산을 1982.6.23자로 12,000,000원에 취득하여 1992.8.14자로 12,500,000원에 양도한 사실이 거래상대방의 거래사실확인서에 의하여 입증되고 있으므로 이 건 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 기준시가가 27,052,200원임에도 실지로 거래된 양도가액이 12,500,000원(기준시가 대비 46.2%)이라는 사실은 사회통념상 이를 받아들이기 어렵고 청구인은 실지로 거래된 양도가액의 증빙으로 부동산매매계약서, 거래사실확인서 등을 제출하고 있지만, 이는 사인간에 언제든지 작성할 수 있는 공신력 없는 문서로서 증거능력을 갖추었다고 보기에는 부족하고 대금지급 등의 구체적인 증빙없이는 이를 받아들이기 어려우므로 과세표준 확정신고 기한까지 실지거래가액에 관한 증빙을 제출하지 아니한 이 건에 대하여 처분청이 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

구 소득세법 제23조 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정되어 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에는 “거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액)는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 결정할 수 있다”라고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에 “「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1～

2. 생략

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의거 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정되어 있다.

다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 이행한 바 없고 확정신고시까지 처분청에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시한 바도 없는 것으로 확인되고 있어 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 일응 적법한 것으로 판단된다. 다만, 기준시가에 의하여 양도소득세를 산정하는 경우에 있어서도 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래된 양도가액을 초과할 수 없는 것이므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도가액(12,500,000원)을 진실한 거래금액으로 인정할 수 있는지 살펴본다. 청구인이 주장하는 양도시 실지거래가액(12,500,000원)은 기준시가(27,052,200원)의 46%에 불과하므로 이러한 경우에는 거래금액이 금융자료등에 의하여 명백하게 확인될 뿐 아니라 특별히 시가보다 저가로 양도할 만한 사유가 객관성 있게 입증되어야 할 것인 바, 청구인이 제시하는 계약서 및 거래상대방 확인서나 쟁점부동산이 소재한 상가의 새로운 정문이 대로변에 신축되는 관계로 상가운영이 어렵게 되었다는 이유만으로는 청구인이 주장하는 실지양도가액을 진실한 거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초처분은 적법한 것으로 판단되며 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.