임대주택 자진말소 후 거주주택 특례가 적용되나?

국세청 공식 회신문서번호 사전-2022-법규재산-0686회신일 2022.09.23세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문임대주택 자진말소 후 거주주택 특례가 적용되나?2. 공식 회신국세청 · 2022.09.233. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문4개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2022.09.23

임대의무기간의 절반 이상 임대하고 말소 후 5년 이내 양도하면 특례를 적용한다.

세대분리와 임대주택 자진말소 후 거주주택을 양도할 때 1세대1주택 특례가 적용되는지를 물었다. 임대의무기간의 절반 이상 임대하고 말소 후 5년 이내 양도하면 특례를 적용한다. 거주주택 양도 당시 C주택 소유 자녀와 독립된 별도세대인지 여부는 사실판단 사항이다.

근거 조문 소득세법 시행령 제155조제20항 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제1항제11호 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 민간임대주택에 관한 특별법 제155조제20항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 민간임대주택에 관한 특별법(2026.01.02 시행), 소득세법 시행령(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 1 · 비교 불가 1

문구 변경회신 당시 시행본 2022.08.02 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 시행령 제155조 제20항: 회신 당시 4개 문장·단위에서 현재 4개로 바뀌었다(수정 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
…주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
…주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우…
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2022.01.15 → 현재 시행본 2025.06.04
민간임대주택에 관한 특별법 제43조: 회신 당시 10개 문장·단위에서 현재 10개로 바뀌었다(수정 2개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 동일회신 당시 시행본 2022.01.15 → 현재 시행본 2025.06.04
민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
비교 불가회신 당시 시행본 2022.01.15 → 현재 시행본 2025.06.04
민간임대주택에 관한 특별법 제155조 제20항: 회신일 당시 법령 버전에서 해당 조문을 정확히 찾지 못했다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

3주택 A·B·C를 소유하던 1세대가 C주택 소유 자녀와 세대를 분리하였다. 양도일 현재 자진말소된 임대주택 B와 거주주택 A를 보유한 상태에서 말소 후 5년 이내 A를 양도하는 경우이다.

질의요지

3주택(A, B, C) 소유한 1세대가 C주택을 소유한 자녀와 별도세대로 분리하여 양도일 현재 민간임대주택법에 따라 자진말소(임대의무기간의 2분의 1이상 임대)된 임대주택(B)과 거주주택(A)을 소유한 상태에서 등록말소 이후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우 소득령제155조제20항 적용가능하며, 별도세대 분리 여부는 사실판단사항임

회답

법규과-2729

본문(원문)

귀 사전답변 신청의 경우, 3주택(A, B, C)을 소유하던 1세대가 C주택을 소유한 자녀와 별도세대로 분리하여 양도일 현재「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 경우에 한정한다)된 임대주택(B)과 거주주택(A)을 소유한 상태에서 등록이 말소된 이후 5년 이내에 해당 거주주택(A)을 양도하는 경우 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항을 적용하는 것입니다.

다만, 거주주택(A) 양도 당시 C주택을 소유한 자녀와 독립된 별도세대에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항입니다

정제 정리

질의

3주택을 소유하던 1세대가 자녀와 세대를 분리하고 임대주택을 자진말소한 뒤 거주주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항을 적용할 수 있는지 여부.

회답

3주택(A, B, C)을 소유하던 1세대가 C주택을 소유한 자녀와 별도세대로 분리하여 양도일 현재「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 경우에 한정한다)된 임대주택(B)과 거주주택(A)을 소유한 상태에서 등록이 말소된 이후 5년 이내에 해당 거주주택(A)을 양도하는 경우 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항을 적용하는 것입니다.

다만, 거주주택(A) 양도 당시 C주택을 소유한 자녀와 독립된 별도세대에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항입니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 시행령 제155조제20항 (1세대1주택의 특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
민간임대주택에 관한 특별법 제6조제1항제11호 (임대사업자 등록의 말소) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
민간임대주택에 관한 특별법 제43조 (임대의무기간 및 양도 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
민간임대주택에 관한 특별법 제155조제20항 법령 페이지 govbrief.kr (회신 당시 조문 번호, 현행 조문 페이지 없음) 이 법령을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 사전-2022-법규재산-0686 (<time datetime="2022-09-23">2022.09.23</time> 회신), "임대주택 자진말소 후 거주주택 특례가 적용되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000525452/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000525452)
원 제목: 임대주택을 자진말소하고 세대분리 후 거주주택 양도시 비과세 특례 적용 여부
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10