준공공임대주택의 임대기간과 감면은 어떻게 적용하나?

거주자가 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하여 임대사업을 한다. 장기임대 후 양도하거나 2017년 12월 31일까지 취득한 민간매입임대주택을 등록해 계속 임대한 경우를 포함한다.

준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용되어 준공공임대주택등의 임대기간의 계산 시, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정하는 것입니다

부동산납세과-1368

1.「조세특례제한법」제97조의3에 해당하는 준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용되어 준공공임대주택등의 임대기간의 계산 시, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정하는 것입니다.

2.거주자가「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택, 같은 법 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택으로서「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우「조세특례제한법」제97조의4를 적용하는 것으로, 이 경우「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호 민간건설임대주택과 같은 법 제2조제3호 매입임대주택에는 같은 법 제5조에 따라 준공공임대주택으로 등록된 민간임대주택을 포함하는 것입니다.

3. 거주자가 2017년 12월 31일까지「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호의 민간매입임대주택을 취득하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록하고 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것으로, 이는 민간매입임대주택을 증여로 취득하여 준공공임대주택등으로 등록한 경우도 포함하는 것입니다.

질의

준공공임대주택등으로 등록하여 임대사업을 하는 경우 임대기간 계산과 양도소득세 과세특례 및 감면의 적용 여부.

회답

1. 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함한다.

2. 민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택으로서 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하면 「조세특례제한법」 제97조의4를 적용한다. 여기에는 준공공임대주택으로 등록된 민간임대주택을 포함한다.

3. 2017년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득하고, 취득일부터 3개월 이내에 준공공임대주택등으로 등록하여 10년 이상 계속 임대한 후 양도하면 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100 상당액을 감면한다. 증여로 취득하여 등록한 경우도 포함한다.

국세청 법령해석 서면-2016-부동산-4205 (2016.09.01 회신), "준공공임대주택의 임대기간과 감면은 어떻게 적용하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000414810/