장기임대주택 보유자의 거주주택은 비과세되는가?

장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유한 1세대의 거주주택 양도가 전제된 사안이다. 양도할 거주주택이 과거 장기임대주택으로 등록됐거나 직전거주주택이 있는 경우도 포함한다.

장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 거주주택에 대해서 같은 영 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것이며, 양도하는 거주주택이 직전거주주택보유주택인 경우 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다

부동산납세과-27

1. 귀 질의 1), 2)의 경우, 「소득세법시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 ‘거주주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 또한 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 거주주택에 대해서 같은 영 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

2. 귀 질의 3)①의 경우, 양도하는 거주주택이 장기임대주택으로 등록한 사실이 있고 해당 장기임대주택 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 “직전거주주택”)이 있는 거주주택(이하 “직전거주주택보유주택”)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 직전거주주택보유주택은「소득세법 시행령」제155조제20항제1호에 따라 장기임대주택으로 등록한 날 이후에 2년 이상 거주하여야 하는 것입니다.

3. 귀 질의 3)②의 경우,「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 동 시행령 제161조제4항에 따라 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조 제2항 표1을 적용하고, 제2항 제2호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법제95조 제2항 표2를 적용하는 것이며,「소득세법시행령」제167조의3제1항제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 6년이상 임대 후 양도하는 경우에는 같은 조 제2항의 보유기간별 공제율에 해당주택의 임대기간에 따라「조세특례제한법」제97조의4 제1항 후단의 표에 있는 추가공제율을 더한 공제율을 적용하는 것입니다

질의

1. 장기임대주택 보유자의 거주주택에 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부

2. 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는지 여부

3. 직전거주주택보유주택의 비과세 및 장기보유특별공제 계산 방법

회답

1. 귀 질의 1), 2)의 경우, 「소득세법시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 ‘거주주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 또한 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 거주주택에 대해서 같은 영 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다.

2. 귀 질의 3)①의 경우, 양도하는 거주주택이 장기임대주택으로 등록한 사실이 있고 해당 장기임대주택 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 “직전거주주택”)이 있는 거주주택(이하 “직전거주주택보유주택”)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 직전거주주택보유주택은「소득세법 시행령」제155조제20항제1호에 따라 장기임대주택으로 등록한 날 이후에 2년 이상 거주하여야 하는 것입니다.

3. 귀 질의 3)②의 경우,「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 동 시행령 제161조제4항에 따라 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조 제2항 표1을 적용하고, 제2항 제2호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법제95조 제2항 표2를 적용하는 것이며,「소득세법시행령」제167조의3제1항제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 6년이상 임대 후 양도하는 경우에는 같은 조 제2항의 보유기간별 공제율에 해당주택의 임대기간에 따라「조세특례제한법」제97조의4 제1항 후단의 표에 있는 추가공제율을 더한 공제율을 적용하는 것입니다.

국세청 법령해석 서면-2017-부동산-2544 (2018.01.06 회신), "장기임대주택 보유자의 거주주택은 비과세되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000344725/