미분양주택의 비과세 보유기간은 언제부터 계산하는가?

미분양주택 B와 다른 주택 A를 소유한 자가 A를 먼저 양도해 1세대 1주택 비과세를 적용받은 뒤 B를 양도한다. 다른 주택 C를 취득해 일시적으로 주택 수가 늘어난 경우도 포함한다.

「조세특례제한법」 제98조에서 규정하는 미분양주택과 미분양주택 외의 다른 주택을 소유한 자가 먼저 양도한 다른 주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후 미분양주택을 양도하는 경우로서, 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우 보유기간 계산은 해당 미분양주택 외의 다른 주택을 양도한 날의 다음 날부터 기산하는 것임

1. 귀 질의의 경우 「조세특례제한법」 제98조에서 규정하는 미분양주택(B)과 미분양주택 외의 다른 주택(A)을 소유한 자가 먼저 양도한 다른 주택(A)에 대해 같은 법 시행령 제98조의 규정에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후 미분양주택(B)을 양도하는 경우로서, 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 같은 법 시행령 제154조제1항의 보유기간 계산은 해당 미분양주택 외의 다른 주택(A)을 양도한 날의 다음 날부터 기산하는 것입니다.

2. 한편, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우에도 「조세특례제한법」제98조의 규정을 적용받는 미분양주택(B)은 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

3. 귀 질의의 경우, 먼저 양도하는 A주택에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용(C주택을 취득한 후 A주택을 양도하는 경우에는 C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도한 경우를 말함)받은 후 A주택 양도일의 다음 날부터 기산하여 2년 이상 보유하는 B주택을 C주택의 취득일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 위 ‘1’ 및 ‘2’에 따라 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.

질의

미분양주택과 다른 주택을 소유한 자가 다른 주택을 먼저 비과세로 양도한 후 미분양주택을 양도할 때 보유기간과 일시적 2주택 요건을 어떻게 적용하는지.

회답

1. 미분양주택 B의 보유기간은 다른 주택 A를 양도한 날의 다음 날부터 기산합니다.

2. 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 취득일부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다. 특례 대상 미분양주택 B는 소유주택으로 보지 않습니다.

3. A주택 양도 다음 날부터 2년 이상 보유한 B주택을 C주택 취득일부터 3년 이내 양도하면 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용받을 수 있습니다.

국세청 법령해석 부동산납세과-556 (2014.08.05 회신), "미분양주택의 비과세 보유기간은 언제부터 계산하는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000153661/