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전대계약도 임대재산 평가와 증여세에 반영되는가?

국세청 공식 회신문서번호 상속증여세과-21회신일 세목 상속증여세회신 후 개정
1. 질문전대계약도 임대재산 평가와 증여세에 반영되는가?2. 공식 회신국세청 · 2014.01.283. 다툰 결과1건 직접 · 6건 조문 연결4. 현행 조문6개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신

전대계약은 원칙적으로 제외하나 실질이 직접 임대라면 포함하며, 저가사용 이익은 과세된다.

전대계약의 임대재산 평가 반영 여부와 저가사용 이익의 증여세 과세를 물었다. 전대계약은 원칙적으로 제외하나 실질이 직접 임대라면 포함하며, 저가사용 이익은 과세된다. 전대 대가가 통상적이면 전대보증금 환산액과 1년간 전대료 합계액을 시가로 본다.

근거 조문 상속세 및 증여세법 제61조제5항 상속세 및 증여세법 제50조제7항 상속세 및 증여세법 제42조제1항제2호 상속세 및 증여세법 제31의9조제8항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 법인세법 시행령(2026.02.27 시행), 상속세 및 증여세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 2 · 비교 불가 2
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2014.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    상속세 및 증여세법 제61조 제5항: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  2. 조문 이동·변경회신 당시 시행본 2014.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    상속세 및 증여세법 제42조 제1항 제2호: 제42조에서 제33조로 이동하고 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    2. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당한다. 이하 이 호 및 제2항에서 같다)을 제공받거나, 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 시가와 실제 지급하거나 받은 대가의 차액으로 한다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    2. 수익을 받을 권리를 소유하게 한 경우에는 수익자가 그 수익을 받은 경우

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  3. 문구 동일회신 당시 시행본 2014.01.01 → 현재 시행본 2026.02.27

    법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  4. 문구 동일회신 당시 시행본 2014.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    상속세 및 증여세법 제13조 제1항 제1호: 회신 당시와 2026.09.10 현재 문구가 같다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  5. 비교 불가회신 당시 시행본 2014.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    상속세 및 증여세법 제50조 제7항: 회신일 당시 인용 단위를 정확히 찾지 못했다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
  6. 비교 불가회신 당시 시행본 2014.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    상속세 및 증여세법 제31의9조 제8항: 회신일 당시 법령 버전에서 해당 조문을 정확히 찾지 못했다.

    회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

직계존비속 간에 임대차계약을 체결한 후 제3자와 다시 전대계약을 체결한 사실관계를 전제로 한다. 해당 거래가 직계존속이 제3자와 직접 임대차계약을 체결한 것과 같은지는 구체적인 사실관계로 판단한다.

질의요지

임대차계약이 체결된 재산을 임대료 환산가액으로 평가하는 경우 전대계약은 포함하지 않는 것이나, 거래의 실질이 당초 임대자가 전대자에게 직접 임차한 경우에 해당하는 경우에는 그 전대계약을 임대차계약으로 볼 수 있으며, 부동산 저가사용에 따른 이익은 증여세 과세대상에 해당하고 그 증여이익은 상속세 과세가액계산시 가산하는 것임

본문(원문)

1. 귀 질의 “1.”의 경우, 「상속세 및 증여세법」제61조제5항 및 같은 법 시행령 제50조제7항의 규정을 적용함에 있어서 임대차계약에는 그 임대계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 아니하는 것이나, 귀 질의 사실관계와 같이 직계존비속간에 임대차계약을 체결하고 다시 제3자에게 전대계약을 체결한 경우가 그 실질이 직계존속이 직접 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에 해당한다면 해당 전대계약을 임대차계약으로 보아 위 규정을 적용하는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.

2. 귀 질의 “2, 3”의 경우, 부동산임대용역의 대가를 시가보다 낮게 지급하거나 시가보다 높게 지급받음으로써 이익을 얻은 경우에는 「상속세 및 증여세법」제42조 제1항제2호의 규정에 따라 증여세가 과세되는 것이며, 같은 법 시행령 제31조의9제8항의 규정에 의한 부동산임대용역의 시가를 계산함에 있어 귀 질의의 전대보증금과 전대료가 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 해당하는 경우에는 전대보증금에「법인세법 시행령」제89조제4항제1호의 규정에 의한 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액과 1년간 전대료의 합계액을 부동산임대용역의 시가로 보는 것입니다. 이 경우 해당 증여재산가액은 「상속세 및 증여세법」제13조제1항제1호에 따라 상속세 과세가액에 가산되는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 전대계약을 임대차계약이 체결된 재산의 평가에 포함하는지 여부.

2. 부동산임대용역의 대가를 시가보다 낮게 지급하거나 높게 지급받아 얻은 이익의 증여세 과세와 시가 계산.

3. 해당 증여재산가액의 상속세 과세가액 가산 여부.

회답

1. 「상속세 및 증여세법」제61조제5항 및 같은 법 시행령 제50조제7항을 적용할 때 임차인이 전대하는 부분의 전대계약은 임대차계약에 포함되지 않습니다. 다만 직계존비속 간 임대차계약 후 제3자에게 전대한 거래의 실질이 직계존속이 제3자와 직접 임대차계약을 체결한 경우라면 해당 전대계약을 임대차계약으로 봅니다. 해당 여부는 구체적인 사실관계를 확인하여 판단합니다.

2. 부동산임대용역의 대가를 시가보다 낮게 지급하거나 높게 지급받아 이익을 얻으면 「상속세 및 증여세법」제42조 제1항제2호에 따라 증여세가 과세됩니다. 전대보증금과 전대료가 불특정다수인 간의 통상적인 지급대가라면 전대보증금에 「법인세법 시행령」제89조제4항제1호의 정기예금이자율을 곱한 금액과 1년간 전대료의 합계액을 시가로 봅니다.

3. 해당 증여재산가액은 「상속세 및 증여세법」제13조제1항제1호에 따라 상속세 과세가액에 가산됩니다.

이 회신 문서번호가 등장한 심판결정

  • 조심 2015중3907 심판결정
    · 주문 분류 기각 · 결정문에 문서번호 상속증여세과-21가 문자 그대로 있음 · 결정 후 개정

결정문에 이 회신의 공식 문서번호가 문자 그대로 등장한 강한 연결이다.

같은 법령·조문을 다룬 심판결정

공통 조문을 다뤘다는 구조 연결이다. 동일 질문·동일 사실관계·동일 결론을 뜻하지 않는다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 상속증여세과-21 (<time datetime="2014-01-28">2014.01.28</time> 회신), "전대계약도 임대재산 평가와 증여세에 반영되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000152516/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000152516)
원 제목
임대차계약이 체결된 재산의 평가 및 그 밖의 이익의 증여 해당여부
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap
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