근저당권 설정 재산은 어떻게 평가하나?

근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 당해재산의 평가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며 이 경우 채권액은 평가기준일 현재의 채권액을 말하는 것임

○ 상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속·증여재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액(이하 “매매 등 가액”)은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 당해 재산에 대한 매매 등 가액이 없는 경우로서 2011년 1월 1일 이후 최초로 상속이 개시되거나 증여하는 분부터는 상속개시일 전 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)부터 신고일 까지의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은 법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임

○ 또한 귀 질의와 같이 근저당권 등이 설정된 재산은 「상속세 및 증여세법」제66조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은 법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 채권액은 평가기준일 현재의 채권액을 말하는 것임

○ 「상속세 및 증여세법」제53조 제2호에 따라 거주자가 직계존속(수증자의 직계존속과 혼인 중인 배우자 포함)으로부터 증여를 받은 경우에는 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받은 금액을 합친 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니함

질의

근저당권 등이 설정된 재산의 평가, 시가 인정 범위 및 직계존속 증여재산공제 방법.

회답

1. 상속·증여재산은 상속개시일 또는 증여일 현재 시가로 평가합니다. 매매 등 가액이 없으면 일정 기간 내 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 가액이 시가로 인정될 수 있고, 시가가 없으면 부동산은 제61조에 따라 평가합니다.

2. 근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 담보 채권액과 제60조에 따른 평가가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 채권액은 평가기준일 현재의 채권액입니다.

3. 직계존속에게 증여받은 경우 이전 10년 이내 공제액과 해당 증여가액 공제액의 합계가 3천만원을 초과하면 초과분은 공제하지 않습니다.

국세청 법령해석 재산세과-178 (2011.04.07 회신), "근저당권 설정 재산은 어떻게 평가하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000142717/