멸실 입주권과 1주택 보유 시 비과세되나?

1세대가 2005.12.31. 이전 관리처분계획인가를 받고 사실상 주택이 멸실된 입주권과 1주택을 소유했다. 재개발 또는 재건축주택 완성 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우이다.

2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 입주권과 1주택을 소유한 1세대가 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 당해 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것(고가주택에 해당하는 경우 제외)임

○「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 입주권과 1주택을 소유한 1세대가 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 당해 주택이「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것(고가주택에 해당하는 경우 제외)임

○「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)함. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산함

○또한, 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 조합원의 지위를 승계하여 취득하는 재건축아파트의 취득시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임

○「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 상가를 제공하고 아파트 입주권을 받은 경우「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용함에 있어 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산함

질의

2005.12.31. 이전 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 입주권과 1주택을 보유한 경우 비과세 여부와 재건축주택의 보유기간 및 취득시기는 어떻게 판단하는지.

회답

1. 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 당해 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세요건을 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다. 다만, 고가주택은 제외합니다.

2. 재건축된 주택의 보유기간은 멸실된 종전주택의 보유기간, 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산합니다. 청산금을 납부하고 부수토지가 증가한 경우 증가된 부수토지는 사용검사필증 교부일, 사실상 사용일 또는 사용승인일부터 계산합니다.

3. 조합원의 지위를 승계하여 취득하는 재건축아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일이며, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상 사용일 또는 사용승인일입니다.

4. 상가를 제공하고 아파트 입주권을 받은 경우 재건축주택의 사용검사필증 교부일, 사실상 사용일 또는 사용승인일부터 보유기간을 계산합니다.

국세청 법령해석 재산세과-1094 (2009.12.23 회신), "멸실 입주권과 1주택 보유 시 비과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000138544/