계약 후 멸실한 주택의 비과세는 언제 판정하나?

1세대 1주택에 해당하는 주택이 매매계약 후 양도일 전에 멸실되었다. 멸실은 매매특약에 따라 이루어진 경우를 전제로 한다.

「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임

○「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임

○양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 당해 주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 배율(도시지역안의 토지 5배, 도시지역 밖의 토지 10배)를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여도 비과세되는 것임

○거주자가 나지를 취득하여 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 신축공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)하고 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3 제2항이 적용되는 것임

○자기가 건설한 신축주택의 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하는 것임

질의

매매계약 후 양도일 전에 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 비과세 판정시점과 신축주택 관련 규정.

회답

1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 판정합니다. 다만, 매매특약에 따라 양도일 전에 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 합니다.

2. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 해당 주택을 3년 이상 보유한 경우를 1세대 1주택으로 보며, 일부 지역은 보유기간 중 2년 이상의 거주기간도 필요합니다. 부수토지는 건물 정착면적에 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배를 곱한 범위까지 비과세됩니다.

3. 나지를 취득하여 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지 착공하고 같은 기간에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택에는 「조세특례제한법」 제98조의3 제2항이 적용됩니다.

4. 자기가 건설한 신축주택의 취득시기는 사용검사필증교부일입니다. 사용검사 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 사실상 사용일과 임시사용승인일 중 빠른 날로 합니다.

국세청 법령해석 재산세과-476 (2009.10.16 회신), "계약 후 멸실한 주택의 비과세는 언제 판정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000136805/