재건축 분양권 양도는 어떻게 과세되나?

주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 기존 주택이 철거되었다. 주택건설사업계획 승인 후 소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하였다.

주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 인하여 기존주택이 철거되고 주택건설사업계획의 승인 이후에 “소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리”를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 과세대상이며 실지거래가액으로 양도소득세를 과세함

1. 주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 인하여 기존 주택이 철거되고 주택건설사업계획의 승인 이후에 “소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리”(귀 질의의 분양권에 해당함)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제94조 및 같은법시행령 제157조 제3항 제2호에 의하여 양도소득세 과세대상이며, 같은영 제166조 제4항의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임.

2. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 재건축사업으로 새로운 주택을 신축하는 경우 이를 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의하여 도시재개발사업처럼 환지처분으로 보는 것이므로, 새로운 주택 및 그 부속토지의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제3항의 규정에 의하여 환지 전 주택 및 그 부속토지의 취득일이 되는 것이며, 그 취득가액도 환지 전 주택(귀 질의의 경우 기존 아파트에 해당함) 및 그 부수토지의 취득 당시 실지거래가액으로 하는 것입니다. 이 경우 취득 당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 그 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호의 방법에 의하여 환산한 가액으로 하는 것임.

질의

재건축사업으로 기존주택이 철거된 뒤 분양권을 양도할 때 양도소득세 과세와 신축주택의 취득시기·취득가액 산정방법.

회답

1. 주택건설사업계획 승인 이후에 소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하여 발생한 소득은 소득세법 제94조 및 같은법시행령 제157조 제3항 제2호에 따른 양도소득세 과세대상입니다. 같은영 제166조 제4항에 따라 실지거래가액으로 과세합니다.

2. 재건축조합이 재건축사업으로 새로운 주택을 신축하는 경우 도시재개발사업과 같이 환지처분으로 봅니다. 새로운 주택과 부속토지의 취득시기는 환지 전 주택과 부속토지의 취득일이며, 취득가액도 그 취득 당시 실지거래가액으로 합니다. 이를 알 수 없으면 같은영 제166조 제2항 제2호의 방법으로 환산합니다.

국세청 법령해석 재일46014-2178 (<time datetime="1998-11-11">1998.11.11</time> 회신), "재건축 분양권 양도는 어떻게 과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000081458/